??笔者对比发现，以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。据记者测算，新政的实施，无房有贷情况下购买普通住宅，套均首付可减约30万元，300万元房贷月供可省超千元。
??什么是“认房不认贷”？
??商业银行在确定最低贷款比例时，只按照购房家庭名下是否有房来认定，不管其是否有住房贷款记录。此前，广州实行的是“认房又认贷”，即只要全国范围内有过购房贷款记录，无论购房时其名下是否有房，再次购买住宅时都会被认定为二套。而“认房不认贷”可以让上述这部分购房群体以首套房标准贷款。
??哪些群体受益明显？
??广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受本报记者采访时表示，政策落地后受益最为明显的将是两类人：
??第一类是卖一买一的置换人群。以广州为例，根据目前执行的房贷政策，即使曾经有过贷款记录，只要卖掉在当地的唯一住房，再购房的首付比例将从40%降至30%，执行首套房贷利率。
??第二类是在广州无房有贷人群。例如在广州工作，在佛山有过置业贷款记录，根据此前的政策，在广州购房时首付比例在40%以上；认房不认贷后，首付比例则降至30%，同样执行首套房贷利率。
??此外，前期购买了非成套住宅，如单位非成套的福利房、单位产权式宿舍的购房者也将从中获益。
??算一算：套均首付可减约30万元
??记者对比发现，最大的变化还是在于“无房有贷”的情况，新政之下，“无房有贷”的购房者在广州购买普通商品住房，首付比例将从4成降至3成，房贷利率将从LPR+60BP降至LPR；购买非普通商品住房，首付比例将从7成降至3成，房贷利率将从LPR+60BP降至LPR。
??以今年1~7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30万元至40万元左右，如果是购买越高总价的住房首付减少越多。
??月供方面，按照贷款300万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月则可以节省月供超千元。
??市场反应：
??开发商加大推新力度迎“金九”
??据了解，近两个月以来，在楼市整体下行及等待利好落地的观望氛围影响下，广州楼市成交量连续走低。克而瑞数据显示，广州7月新房网签仅4600多套，8月截止到29日更是只有3100多套，均处于近十年历史同期的低位。因此，伴随着“认房不认贷”政策落地，记者走访多个项目了解到，市场整体信心有所提振。
??“目前，楼市的需求只是相比以前减少了，但并不是消失了。”一位开发商人士如此看待当前的市场。在他看来，真实的置业需求始终要入市，而经过今年小阳春之后近半年的累积，在先后落地的利好政策刺激下，目前业内对于“金九”的行情较为乐观。“跟去年同期比可能有一定压力，但跟原本的预期比应该信心有所提升。”上述业内人士透露，已经有天河区热销大盘提高了9月份的销售目标，提升幅度在10%左右。
??从供应来看，据中地行统计，近两周住宅供应连续突破两千套，新货呈现井喷态势，或迎来年内的推货小高潮。
??在营销策略上，整体市场仍以促销走量为主。“广州的项目大多比较务实，近期有不少位于主城区的红盘都开放了渠道，全民营销的力度也有所加强。”一位从事一手代理的业内人士表示，尤其是位于增城、花都等外围区域的楼盘，促销力度进一步加大。
??“广州在一线城市之中率先落实首套房贷款‘认房不认贷’，对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场‘及时雨’。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，认房不认贷新政落地对于当前市场的意义在于一定程度上改变了购房者的观望气氛，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。
??李宇嘉则指出，该政策所释放的是在市场过热阶段被无意间压制的合理住房需求，这部分需求规模占比并不高。“买房除了首付，还有月供，这背后是对房价和个人收入的预期。”李宇嘉总结道，长期来看需要房贷利率的降低、稳定居民的就业、开发商的促销、空间配套的完善、公共服务设施的优化等多个方面的措施配合来对市场需求端进行修复。（龙乐乐、林晓丽、王楚涵）