我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：您好，购买二手房的技巧和流程，需要注意的都有什么？
回答：买二手房的主要流程为:
选房—看房—确定房子—签约—贷款—交房。
1.一定要调查清楚业主卖房的原因，这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。
2.问清楚房子的学位有没有使用。一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。
3.确定房子是否出租，买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
4.房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。因此尽量考虑买红本在手的房子。
5.一定要挑选一个专业靠谱的中介，中介不宜过多，问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
6.购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等。一定要和中介谈好中介费，其中按揭服务费也可包括其中。对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理，一定要选择性价比高的房子。个人所得税满五唯一免征。
7.提前预览合同，抠合同的细节。作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。关于税费一定要写清楚由哪方承担。房屋的基本情况要写详细，防止房屋产权纠纷。
8.交房前，一定要看看房子是否漏水等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。
提问：星叔，请教下，那种红本房旧改，如果有已经2套房的我买，可以实现开发商改名破限购吗？
钱出去了，可能回不来，下了车，就不一定能再上车了
回迁指标，小产权，军产，公寓，这些建议都不要碰。土豪煤老板可以随意。
农民房、回迁房，也有人买这种房子上当受骗的。谨慎。
红本商品房的拆迁旧改，深圳没几个项目。而且，这些都是产权清晰，哪有什么免资格的更名空间？
一是方便日常走动；
二是从财富角度考虑，核心城区的房产是资产，是财富；
而远郊的房子只是钢筋混凝土垒成的建筑。另一方面，不要误解了养老房产，认为老人适合住在荒郊野外。其实老人更害怕孤独，虽然你可以经常过去。
如果你坚持这个想法，建议你给老人在中牟那附近租个房子住半年试试，喜欢了再买也不迟。因为这种远郊楼盘，一年两年不会涨价。
提问：星叔您好，目前我在上海有两套房子，一套莘庄地铁口03年的两房，价值700万无贷款目前出租，另外一套徐家汇学区房自住，98年塔楼两房，价值800万有200万贷款，近五六年都会住学区房，不会用到莘庄房子。手里有现金80万，为让财产增值，我目前有几个方案，麻烦星叔提建议：1.将莘庄房子置换，买入900左右房子。但是买在哪里呢？大虹桥？张江？还是内环？2，现有两套房子不动，莘庄房子抵押，办离婚用抵押款再买一套200-300万左右小房子。同样的问题，小房子买在哪里？市区老破小还是郊区？3，房子不动，也不办离婚，直接去肥西买一套小住宅。
回答：在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：
第一、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。
第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！
所以投资我倾向于方案二，截断抵押融资，然后作为下一套首付继续买入。一线城市房子好比就是一只会下金蛋的鹅，我们可以吃蛋，但绝不能杀鹅。不过总价200-300就不建议买上海了，因为没有什么选择性，不如退而求其次，去强二线买一套，比如杭州武汉成都重庆。