上海二手房交易的流程详情

下面是小编整理的关于上海二手房的交易流程详情,一起来啊阅读吧!

上海二手房交易流程及买房注意事项【1】

一:上海二手房交易基本流程

1.产证调查、户口情况(人工审核)

2.居间协议(定金协议)

3.网签、核价、审上下家税、限购,首付(审上下家税根据实际情况和各交易中心规则而定)

4.上家还贷款(如有大约10-30天)

5.下家申请贷款(20-40天)

6.下家贷款审批

7.上下家完税

8.过户—>15-20天卖家去名字

9.拿产证(过户之后约20天)

10.银行放贷款(纯商贷出产证7-15天左右,纯公积金从预审起72天放款)

11.交房验收、付尾款

二:购房、卖房前准备

买房:

搞清楚购房人是否限购、个人征信和贷款能力。

卖房:

卖房往往是置换,所以如果急着买房请注意日期和房款事宜,比如买家首付,第二笔,贷款到位日期,过户后去名字日期。

还有适当了解下家的限购与否和贷款能力,保障以后过户顺利。

(如果置换过程中出现临时资金短缺,房产金融资讯可为您提供解决方案)

三:定金合同、居间合同

牢记:居间+买卖协议=合法买卖合同,卖家全部人员到场并签字确定,买家至少一人到场。

如果不走中介,定金合同代替居间合同。

买家注意事项:

1.中介费最好在签订居间合同前谈好。

2.特别重申产证调查和户口问题,和限购、贷款等问题。

(户口是否存在非房本上的名字,请特别注意)

3.居间合同往往和买卖协议在一起捆绑,签字前请全部看清楚。

4.房屋地址,面积,购房日期,验证卖家户口本原件,房产证原件,结婚证(如果有),身份证。

5.委托事宜,中介除了介绍买卖双方认识以外,是否服务内容还包括网签,贷款,过户,交房等事宜。

6.如果卖家是要求到手价,卖家房屋是否满2年(营业税),是否满五唯一(免营业税,个人所得税),是否有继承赠予(个人所得税20%)。

7.关于普通住宅和非普通住宅请确认,税费差异较大。

8.买家自己是否是第二套,契税不同。

10.金额确定:房款,首付金额,第二笔金额,尾款金额,中介费,税费是各自承担还是买家承担。

(如果卖家有继承,满五唯一无法确定建议税费各自承担,房价适当调整)(户口无法及时迁出的,尾款适当增加)

11.赠送情况双方协商:家具,电器,空调,维修基金,物业费是否有拖欠。

12.需要卖家配合:贷款,水电煤有限过户,物业维修基金

13.中介费支付方式,1.网签当日全部付清,2网签一半,过户一半(推荐)。

请注意如果一方违约,是否违约方要承担所有中介费,如果双方共同决定解除合同,是否双方共同承担中介费,还是一方承担,可能还会要求签署佣金确认单。

14.如果卖家有贷款,近期内没有置换打算,劝服卖家同意资金监管方式交易,可以大幅提高交易安全.

16.定金违约金额根据合同法规定,一般是退一赔一。

四:网签合同

2.网签合同正文主要注意事项:第二条金额;第四条交房日期;第六条过户日期;第九条乙方违约责任;第十条甲方违约责任;附件二:设备和装饰(固定装修);附件四物业费、水电煤等费用。

3,补充条款(一)

3.1维修基金交割约定,是否赠送;3.2户口迁出日期约定及违约赔偿金(按日计算,比如每日500元或者房款总价万分之1);3.3税费承担情况,是乙方承担全部或者甲乙各自承担税费(如果有赠送或者继承,乙方承担全部风险较高,请慎重);3.4贷款申请日期约定;3.5甲方产权证密码纸约定;3.5甲方配合乙方贷款约定;3.6通讯地址约定;3.7房地产权利,产权争议和其他主张权利,贷款抵押等情况约定。

4.附件三付款协议

4.1总价约定;4.2定金转首付;4.3首付数额和日期(网签当日);4.4第二笔(若有)付款数额和日期;4.5银行贷款金额(贷款审批金额不足或未通过,现金补足);4.6尾款支付日期。

5.网签当天所带材料和复印件按当地交易中心为准,卖家买家全部到场。

五:首付,核价,审税,限购

1.首付:网签后双方到银行(买卖双方提前准备好相同银行银行卡,保留付款凭证和卖家收据,贷款要用)。

2.核价:窗口会给评估申请去评估窗口做房价评估,核价完毕后双方签网签合同。

价格核定表后续审税需要。

3.审税,限购:网签首付当日可审税,各交易中心规则略有不同,有的可以上下家同时审,有的先审下家过几天再审上家,提交资料已各交易中心要求为准.

(如下仅做参考)卖家:身份证,产证,合同原件(有些还需要户口薄,出生证);买家:身份证,户口薄,单身证明/结婚证/离婚证+离婚协议,出生证;配偶身份证,结婚证,户口薄。

及若干复印件

六:贷款

(若卖家还贷有压力可用辅助上家卖房

产品赎楼贷解决问题)

正常情况下贷款审批21-35天,公积金稍快。

评估费问题根据各银行规定收取,和房龄和贷款金额有关。

七:完税

八:贷款审批

贷款审批通过后,有的银行会陪同过户,有的是需要到银行自己拿材料,过户时要用.

九:过户

过户当天双方带好所有资料,全部到场(除了尾款和银行贷款外,过户前卖家应该已经拿到全部款项。

(假使上家急着拿按揭部分,可用我们房产金融工具全款贷提前把按揭部分给到卖家)

十:银行放款

过户后7-10天银行会放款,买家如果拿到产证和他证及时交银行,评估费也不要拖欠。

十一:交房

最新上海二手房交易流程【2】

前期调研:

1.拉产调,确认产权权属问题(有没有纠纷有没有抵押)

2.是否有租客,需租客放弃优先购买权的书面承诺

3.去小区物业了解有无物业费欠缴的情况

4.了解供电供水燃气是否正常,房屋质量是否有问题,墙壁有无裂痕

居间协议:

1.核实上家身份证,房产证,户口本,中介身份证

2.违约处理办法,如不能按时过户,交房,中介私自将房产证交由上家,房屋质量出现问题等如何处理

3.商量好付款批次和数额,以及各批次付款日期,给一次钱上家要打一次收条(定金,首付,贷款,尾款)

4.户口迁出条款

5.税费问题(中介费,满五唯一费)及违约处理

6.产证上出现的名字都需签字

7.产证交中介保管,并且出具保证书,一旦产证私下交给上家,出现网签房子被抵押,中介负全责,赔偿下家双倍损失

8.付订金

网签:

买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》:

1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭

(1)上海户口但无住房的家庭;(2)上海户口仅有一套住房的家庭;(3)非上海户口但能提供连续满五年社保或者税单的!

2、买方提交材料:

上海户籍:身份证、户口簿、结婚证

非上海户籍:身份证、户口簿、结婚证(单身限购)、纳税或社保证明

3、卖方提交材料《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明

签定合同后,房产证需交给第三方中介保管;将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同

办理贷款

办贷款的时候卖家夫妻双方到场签字,买家是已婚的也需夫妻双方到场签字。

卖家:身份证,产证人到场,买卖合同,婚姻证明,私章,收款账户和户口本;

买家:身份证,户口本,结婚证明,学历证明,收入证明,银行流水,个人所得税单,首付款转账凭证和收据,私章,还款账号;

审税和过户

第一:一般买卖合同签好后就可以去交易中心走程序了。

1,交易中心取号【核价号,审税号】,需提供房产证和买卖合同

2,核价,需下家其中一人一人提供房产证,买卖合同,本人身份证【交易中心核定房价是否合理,最低合同价太多就可能通不过】

3,审税,需上家全部到场,下家至少一人到场【需提供房产证,买卖合同,上家所以权利人的身份证,下家所有购房者的身份证,户口本,结婚证{或离婚证、离婚协议,单身证明},有未成年小孩的需提供出生证;以上所有需复印一份{户口本每一页有字的都要复印,复印至空白页第一张}】,房东方有没有个税这里会有结果的,审税完成后审税窗口会出具下家房屋查询单,上家结束任务,回家,下家拿查询单查名下房屋状况【限购】

第二,买家拿好查询单到查询窗口,需下家至少一人到场【需提供:所有购房者的身份证,户口本,结婚证{离婚证,离婚协议,单身证明},未成年小孩出生证,买卖合同;以上所有证件需复印{同上},买卖合同只需复印第一页第二页和签字页】,办理完成后,窗口会出具告知书,告知书上会有日期通知下家来完税【一般21天后】。

下家可以回家去喽,这期间下家可以去办理贷款【如果需要】

第四,过户需上家所有权利人必须到场,下家至少一人到场,不能到场的可以委托【委托书交易中心有样本】,所需材料【房产证,买卖合同,所有上下家身份证,下家户口本,结婚证{离婚证明,离婚协议,单身证明},未成年小孩出生证,并且除房产证买卖合同外的材料都要复印一份,有贷款的提供贷款合同】,过户过程中需交手续费,工本费等【一般几百元,要付现金】,过户窗口会出具收件收据,一般最长20个工作日就可以出产证了。

特别提醒,卖家在过户前一般除客户贷款和尾款部分的人民币,过户前最好要拿到手,否则房子过户后房子就是别人的了,风险你懂的。

交房:

1.根据合同附件中装修情况,制作清单,至现场一一核对,检查是否有缺损或损坏。

THE END
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