卢晖临粟后发|迈向扎根的城镇化——以浏阳为个案

内容提要】本文首先聚焦于西方的城市化经验,重点讨论其摧毁乡村社会形态的“拔根”过程。讨论拔根的城市化所塑造的与乡村迥异的全新的社会形态及其社会后果。接着,论文简要讨论了中国曾经尝试的发展小城镇的城镇化道路。这是一条以城乡合作取代城乡对立的城镇化模式。论文的主体以湖南浏阳为个案,详细描述了当代基层城镇化的地方实践,重点讨论其作为一种扎根的城镇化的特点和可能性。论文指出,是迈向扎根的城镇化,还是走向拔根的城镇化,中国正处在十字路口。中国社会有迈向扎根的城镇化的基础性条件,那就是中国社会普遍性的制度和文化特点(强烈的乡土观念和家乡意识,以及集体制度及其遗产)。珍惜这一独特的基础性条件,通过发展地方产业和均衡教育资源,就能规避西方的拔根的城镇化模式,让扎根的城镇化成为现实。

【关键词】扎根的城镇化拔根的城镇化社会形态

一、前言

“20亿农民站在工业文明的入口处,这就是20世纪下半叶,当今世界向社会科学提出的主要问题”(孟德拉斯,2010:3)。半个世纪前,当享利·孟德拉斯(HenriMendras)做出这一判断时,中国农民正在城乡分割的二元体制之下,一方面以一种独特的方式为中国的工业化做出贡献,另一方面自身却被整体屏蔽于工业文明之外。这一状况直到四十年前推行改革开放之后才得以改变:全球最大规模的农民群体,因应中国发展阶段和发展模式的变化,不断地走出村庄,成为城市中操纵机器的工业劳动力。今天,历经四十年的发展,这一从农村走出进入工业文明中心地带的被我们称作“农民工”的群体,已经壮大到将近3亿人的规模。

本文首先聚焦于西方的城市化经验,重点讨论其摧毁乡村(乡村社会形态)的“拔根”过程,讨论拔根的城镇化所塑造的与乡村迥异的全新的社会形态及其社会后果。接着,本文简要讨论了中国曾经尝试的发展小城镇的城镇化道路,这是一条以城乡合作取代城乡对立的城镇化模式。最后,本文以湖南浏阳为个案,详细描述了当代城镇化的地方实践,重点讨论其作为一种扎根的城镇化的特点和可能性。

二、西方城市化的“拔根”过程

工业化和城市化是西方“现代化”转型中的一体两面。经过长时段的城市化后,西方发达国家的城市人口占到国家总人口的75%以上,部分发达国家城市化水平甚至超过90%。更重要的是,西方城市化不仅导致生活方式的变化,而且造就了一种完全不同于以往的社会形态——城市社会。回顾西方城市化之路,可为我们思考和探索中国城镇化提供借鉴。

进入后工业社会,高度现代化使得城市社会更加个体化(鲍曼,2002;贝克、贝克-格恩斯海姆,2011)。保罗·霍普(PaulHopper)强调,后福特主义、反传统性和全球化推动个人主义进一步深化,销蚀了共同体生活赖以存在的重要先决条件——如互信、友谊和协作关系等社会资本,使得公共精神丧失,公共生活日渐退化(霍普,2010)。在《在独自打保龄:美国社区的衰落与复兴》中,帕特南(RobertD.Putnam)指出美国社区生活正在衰落,其重要表现是公民参与和社会资本——社会关系网络和由此产生的互利互惠和互相信赖的规范,以及公民美德、社会合作、集体归属感和集体行动——逐步衰减(帕特南,2010)。

总而言之,西方的经验表明,现代性的根本动力就在于扫除一切过往的群体形态,而将一切的社会关系纳入大工业的经济结构中。而城市既是工业运转的结果,也是其运转的载体。城市将农村人口吸纳进来,重新锻造出完全不同于农村的社会关系、社会组织以及社会心理。在这个过程中,村庄共同体被摧毁,原有的社会纽带和文化传统消失殆尽,以乡村为主体的传统社会转变为以城市为主体的现代社会。同时,这种转变也带来许多不良的社会后果。

三、小城镇模式:离土不离乡

面对西方国家城市崛起、乡村衰败的城市化模式,费孝通基于中国国情,在特定的历史阶段,提出走乡村工业化,发展小城镇的城镇化道路。虽然这一道路作为国家战略最后被放弃,但其所蕴含的思想仍值得我们讨论,尤其是对于讨论中国城镇化道路多样性仍有很大启发意义。

在费孝通看来,“小城镇”是比农村社区高一层次的社会实体的存在,由一批并不从事农业生产劳动的人口为主体组成的社区(费孝通,1984)。20世纪80年代以来的小城镇发展与乡镇企业的兴起密切关联。在苏南地区,“社队企业”自70年代中后期开始逐渐成长,衰落的市镇逐渐复苏(费孝通,1984)。看到这一变化后,费孝通开始将小城镇作为一个大问题来研究。公社解体以后,社队企业转变成“乡镇企业”(费孝通,1996)。从80年代中期开始,乡镇企业在全国遍地开花,成为拉动中国国内生产总值增长的异军突起的力量。1980年乡镇企业的总产值占全国工业总产值的12.7%,到1993年就占到全国工业总产值的60%,几乎是“三分天下有其二”。在这个过程中,小城镇得到极大的发展,也成为当时城市化的主流模式。

四、基层城镇化的实践:浏阳的经验与问题

浏阳是湖南省长沙市下辖的一个县级市,位于湘赣边境。2018年,全市年末户籍数为41.85万户,总人口为149.38万人。全市总面积为5007平方千米,目前下辖4个街道、28个镇(乡),323个村(社区)。全市有4个园区:国家级浏阳经济技术开发区、浏阳高新技术产业开发区、两型产业园、大围山国家森林公园。2018年,全市实现地区生产总值达1342.1亿元,在该年全国县域经济100强排行榜中位列第14名。2018年,浏阳城乡居民人均可支配收入达39608元,农村居民人均可支配收为31791元,城镇居民人均可支配收为46410元。

(一)产业就地吸纳:人与“乡”粘合

1.工业为主,现代农业为辅的就业结构

第二产业是浏阳的支柱产业。从图1可见,浏阳第二产业增加值占国内生产总值的比重在2016年以前一直保持在70%以上,2018年下降到64.4%,不过,仍在经济结构中占据绝对比重。与其相比,第三产业在浏阳经济中的比重一直较低,2011年第三产业的增加值占比仅为20.4%,2018年才上升到28.5%。

2.集聚与分散结合的产业分布

从浏阳的产业发展历史和现状来看,形成了两种不同的产业聚集方式和分布状态,它们对城乡关系产生了深远影响。

第二种,特色产业:分散式。与园区工业相比,地方特色产业才是浏阳吸纳劳动力最多的产业。其中,花炮一直是浏阳经济的支柱产业,为县域经济发展、农民就业增收做出了巨大贡献,也是浏阳所有产业中吸纳劳动力最多的产业。浏阳有着非常悠久的花炮手工业传统,新中国成立后,花炮产业经过曲折发展,逐渐壮大。到2009年年底,浏阳共有花炮生产经营企业1048家,整个“十一五”期间(2006年—2010年),实现花炮销售额411.81亿元,实现税收44.49亿元。经过调整,浏阳花炮企业数量在2017年减少到558家,不过,其总产值仍在增加,达228.2亿元。与园区工业产值相比,花炮产业的生产总值并不算高,却是富民产业。比如,工人从事简单的装箱和搬运工作,月工资有3000多元,从事一般的技术加工类工作,月工资有6000元—7000元,而从事危险性最高的药物生产,月工资至少有10000元以上。2014年,浏阳从事花炮行业的人员仍有30多万人,占2014年总人口(145.3万人)的五分之一以上。

由于自身特性的缘故,花炮企业在县域范围内分布十分广泛。据浏阳市鞭炮烟花管理局统计,全市32个乡镇、街道,除市区四个街道和四个乡镇无烟花爆竹生产企业外,其他24个乡镇基本都有烟花爆竹生产企业。不过,花炮企业主要还是集中在南区和东区烟花爆竹专业化组团空间范围内,其中,大瑶镇以花炮为中心已形成完整的产业链条和产业集群,成为著名的烟花小镇。

除花炮产业外,浏阳本地其他特色产业也吸纳了大量农村劳动力。具体而言,西乡以柏加镇为中心形成了花卉苗木种植和销售的特色产业,东乡围绕大围山镇形成了竹木加工和水果蔬菜种植的特色产业,北乡则形成了以烟草加工和木材加工为主的特色产业。花卉苗木、水果蔬菜、烟草木材等行业虽然属于农业,但经过产业化和规模化发展后,已转变成现代化农业,其附加值以及带来的收入远超过传统农业。为此,全市有近15万名农村劳动力从事特色产业的生产和销售。以西乡几个从事花卉苗木生产的乡镇为例,其村里几乎没有人员外出,都以种植、买卖花卉苗木为生。其中,柏加镇是全国花卉生产示范基地,全镇2.6万人中有2万人从事花木的生产和销售,种植的花木销往全国,2018年销售额达40亿元,2017年全镇人均可支配收入就已突破3万元大关,稳居全市前列。

3.人与“乡”的粘合

依托集中式的园区工业、分散式的特色工业、本地服务业以及现代化农业,浏阳市大部分农村劳动力实现了县域范围内的就地转移,外出务工的农村劳动力比例非常低,约为8%。受其影响,浏阳的基层城镇化表现为一种村庄-城镇-中心城区的梯形状态。

地方特色产业为乡镇发展提供了强大的动力。例如,大瑶镇共有11个村4个社区,2017年户籍人口达到9.4万人,2018年总人口达到了14万人。其中,花炮产业集群直接就业人数达6.7万人,2018年规模以上花炮企业总产值达105.8亿元。同时,在花炮产业的带动下,城镇建成区不断扩大,2011年开始建设大瑶新城,目前大瑶镇建成区已经超过12平方公里,人口超过5万人。乡镇经济一直是浏阳经济增长的重要力量。根据区域布局与产业特色,浏阳已培育出七个特色小镇,正在发展一批园区开发型城镇、现代乡村型城镇、旅游导向型城镇以及商贸带动型城镇。《浏阳市新型城镇化建设“十三五”规划》提出,要实现大瑶镇、永安镇两个特大镇居住人口达10万人以上,镇头镇、沿溪镇两个中心镇居住人口达5万人以上,一般镇人口规模达2万—3万人的目标。

(二)向城的教育吸纳:城乡关系的失衡

人口在城乡间的分布并不只是受到产业分布的影响,随着整个社会对教育愈加重视,教育资源的分布正成为影响城乡关系的重要因素。20世纪90年代开始的全国性的大规模撤点并校,打破了“一村一校”的农村教育格局。大量小学从乡村退出,上移至乡镇和县城(程天君、王焕,2014)。少数乡村保留了小学,但师资力量和办学条件无法与城镇学校相比(聂洪辉,2019;李涛,2015)。最后的结果是,优质教育资源扩大了中心市区的优势地位,使得城乡关系趋于失衡。下面进行具体的分析。

1.城乡教育差异与农村子女进城

在全国撤点并校的大背景下,浏阳市普通小学的数量也经历了一个锐减过程,直到2013年撤点并校被叫停后,小学数量才有所上升。从图2可以看到,1992年浏阳城区和乡镇的普通小学共有1087所,到2019年,只有230所(城区小学30所,农村小学200所)。此外,还有教学点78个。也就是说,过去27年里,浏阳共减少了779所小学和教学点。减少的小学和教学点绝大部分是农村小学。相反,近几年市区和城镇的小学数量却不断增加,例如,根据浏阳市教育局的统计,2016年—2018年,城区增加了5所学校,扩建了6所学校(未来三年还要新建5所学校),这两者之和多于农村恢复或新增的小学数——在广大的乡村地区,只重建或新建了6所小学。

教育质量的直接体现是升学率,在这点上,浏阳城区远优于浏阳农村。父母让孩子接受好的中小学教育,目的是希望他们考入好的大学,最终实现阶层的跃升。一般而言,进入好的大学需要进入好的高中,所以,进入好的高中是父母让子女进城区中小学就读的重要原因。从浏阳的情况来看(见表2),城区的初中毕业生升入优质高中浏阳一中、浏阳田家炳中学(以下分别简称“一中”和“田中”)的机会远高于乡镇初中的毕业生。2018年浏阳城区和乡村初中毕业生分别有3469人和10388人,上公办普通高中的比例分别为50.4%和55.8%,乡村略高于城区(高5.4个百分点)。不过,城区初中的毕业生进入优质高中(一中、田中)的比例要远远高于农村初中的毕业生——城区初中的毕业生进入一中和田中的比例为25.2%,意味着4个城区初中毕业生就有1个能进入,而乡村初中毕业生进入一中和田中的比例仅为6.5%,意味着约16个乡村初中毕业生才能进1个。需要指出的是,这个结果是在实行高中升学“指标到校”的情况下算出的。如果不实行“指标到校”,城区初中的毕业生进入优质高中的比例还会更高。

由上可见,在城区初中就读升入优质高中的机会,要远远高于乡镇初中。乡村的农民未必掌握城乡升学率的准确数据,但对于城乡教育质量和升学机会的巨大差距有着非常强烈的感知。在笔者的访谈中,问到父母们为什么让孩子来城里上学时,他们给出回答几乎是一致的:“乡下的老师差”,“乡镇没有好的小学和初中”。一些农村家长甚至从小学开始就将小孩送入城里。一位家长的做法非常有代表性:该家长的老家位于浏阳南乡的一个小镇,原本两个孩子都在村里的小学就读,后来他觉得村里的老师水平差,便将两个孩子转到文家市镇的里仁小学(浏阳市首批示范性学校)。等孩子们读了两年后,他发现文家市镇没有好的初中,于是又在浏阳市里买了一套房,把两个孩子接到城区上学,大儿子在城区初中上学,小女儿在城区小学上学。

此种趋势在浏阳的教育数据中得到印证。从表3可以看到,2016年—2018年浏阳城区中小学各学段学生数都有大幅度增长。2016年,城区中小学共增加1506名学生,其中小学增加1050人,初中增加456人,分别占当年小学和初中总人数的4.57%和4.2%,以班来计算,分别增加21个班和10个班;到2018年,城区小学生新增人数上升到2170人,城区中学生新增人数上升到937人,分别占城区小学和初中总学生数的8.12%和7.64%,以班来计算,分别增加44个班和20个班。分小学和初中来看,不管是在增加人数和占比上,小学都要多于初中,这也说明,父母越来越重视子女的教育。

不过,获得城区的入学资格并不容易。据浏阳市教育局工作人员介绍,城区中小学新增学生的入学资格一般都是通过父母进城买房获得。这在购房的数据上也得到反映——乡村人口购房面积占比一直维持在较高比例并不断增长——从2009的48%增长到2018年60%。

2.“制度捆绑”与农民进城购房

为什么要通过买房才能享受城区教育资源呢?其中一个原因是一些地方政府将教育资源与房产进行制度性挂钩,使得在城区购房成为享受城区教育资源的前提。

据浏阳市义务教育招生政策要求,城区中小学按照“划定学区、房户一致”的原则就近入学。具体来说,在划定学区的框架下,按下列生源排序接收学生:第一序列,有房有户,即孩子本人、父母或其他法定监护人房屋所有权证与户籍所在地一致,并在房产所在地实际居住的;第二序列,有户无房(第一类),即孩子本人、父母或其他法定监护人户籍一直属于浏阳城区,其父母在浏阳就业但无房产,以及孩子的父母因组织部门或人事部门批准的工作调动落户在浏阳而无房产的,概括起来包括父母为本地居民、机关事业单位员工以及工作调动、部队转业、人才引进的工作人员;第三序列,有房无户,即孩子本人、父母或其他法定监护人在浏阳城区购买住房并实际居住,但户籍没有迁入房产所在地的;第四序列,有户无房(第二类),即孩子本人、父母或其他法定监护人户籍迁入浏阳城区,父母或其他法定监护人在浏阳城区就业但无房产,租住私人房产的;第五序列,无户无房,主要指户籍不在城区的本地进城务工人员和外来务工人员。公办初中与公办小学的招生规则基本一致,只是划片方式不同——公办初中实行“单校划片”,即以毕业小学的学籍为依据,每所小学对应一所中学,但“房户一致”优先原则并未变化。

对于没有城区户籍的本地农民,要想获得城区入学资格,最优的方案是买房迁户(成为第一序列),其次是买房不迁户(成为第三序列),最后是迁户不买房(成为第四序列)。结合购房数据和迁户数据分析,农民迁户意愿并不高,迁户人数不足购房户数的2.6%。绝大多数农民通过“买房不迁户”(第三序列)获得子女在城区入学的机会。

3.向城教育吸纳对城乡关系的影响

综上可知,地方特色产业使得农村人口在乡镇范围内就可以实现安居乐业。但是,由于教育资源的城乡配置与地方产业的城乡分布之间有较强的偏离,在对教育愈加重视以及地方房地产制度的捆绑下,许多农村父母为了让孩子接受更好的教育,不得不进城买房。因此,在浏阳的城乡关系中,出现了“产业在乡,教育在城”的趋势。向城的教育吸纳将原本可以留在农村的人口不断吸纳到城区中,产生一个不断强化的人口向城流动的循环——大量农村子女选择进入城区就读,留在村庄上学的子女减少。相应地,政府增加对城区的教育投入,加快教育的房地产化,同时减少对农村的教育投入,最后,农村的教育质量无法提升甚至变得更差,从而激发更多农民进城购房。

五、迈向扎根的城镇化

西方的工业化开启了一个全面系统的社会转型过程:非农就业比例不断提升,居住和生活设施等生活条件不断现代化,公共服务由无到有不断丰富。在西方,这一伴随工业化而来的城市化过程体现为人口向城市尤其是大城市的不断集聚,如前文所述,这同时是一个摧毁乡村传统要素,将过去的群体状态破坏荡平的“拔根”过程,其后果是塑造出“城市社会”这一全新的社会形态。过去的几个世纪中,西方人受惠于工业先进生产力带来的丰富物质成果,享受着城市带来的巨大生活便利,但也无时无刻不在精神和社会关系层面经受“城市社会”的煎熬。事实上,这一可以表述为“现代性及其后果”的主题,是涂尔干、韦伯、齐美尔以来西方社会理论家持久不衰的关切。

作为现代化的后来者,中国正经历着现代化先行者西方曾经经历的一些变化,西方城市化中一些类似的现象和趋势也陆续在中国出现,但是,浏阳案例也让我们看到中国城镇化的自身特点,尤其是走出西方拔根的城市化道路的可能性。

浏阳案例既有自身的特殊的社会经济条件,也与其他县域一样具有中国社会的普遍性的制度和文化特点。对于浏阳而言,良好的产业基础是农村劳动力就地非农就业的前提条件,中国的其他很多地区,尤其是中西部的偏远县域并不具备这一条件。中西部的很多县域,本地工业基础薄弱,第三产业不发达,大量的农村劳动力无法实现就地就业,需要到远离家乡的地区打工,呈现一种“离土又离乡”的状态。当然,产业基础和就业机会在程度上存在差异,不同的县域因其在产业基础和就业机会序列上所处位置不同,其农村人口也在“离土不离乡”和“离土又离乡”这两种状态中找到自己的定位。不过需要特别指出的是,就目前的观察,即便是在本地工业基础特别薄弱,就业机会特别稀缺的地区,“离土又离乡”的农村人口选择的主流城镇化模式仍然是回到本地安家。这就是前文提及的中国社会普遍性的制度和文化特点在发生作用。

第一个要强调的就是中国社会强烈的乡土观念和家乡意识。传统中国是建立在农耕经济基础之上的乡土社会,乡土社会的基本单位是村庄,农民在村庄劳作生活,组建家庭、繁衍后代,形成绵延数千年之久的中国农业文明和村落文明。对于广大中国农民来说,村庄是他们生计的所在,是他们生活的家园,也是他们寄寓人生意义的最重要的社会空间。在这个空间里,基于血缘、地缘关系的互动所形成的社会纽带、道德伦理、文化心理构成了中国文化中的“深层结构”,在情感和观念上体现为对土地的珍视,对家乡的眷恋,对祖先的崇拜,对家庭、亲属关系和人情的重视等。一直以来,这一套“乡土观念”构成了人们生活的意义系统,维系着乡村的社会整合。即使在城市中穿梭和流动,土地和深层次的“乡土观念”也构成了从土地上走出去的人们的社会和文化意义上的“根”,它在历史上维系着羁旅异乡的商人和官员与家乡的联系,即便是客死他乡也追求叶落归根,在今天它维系着在外地打工的农民工和家乡的联系,即便是常年在外地稳定就业,在做安家落户的选择时也将家乡放在首位。

第二个要强调的是集体制度及其遗产。以人民公社为代表的农村集体制度,将村庄这一社会和文化意义上的共同体进一步打造成命运休戚与共的经济共同体。20世纪80年代人民公社解体之后,村庄的经济共同体色彩淡化,传统的小农生产方式得以恢复重现,但是集体制度留下了几项重要的遗产,时至今天,每个农民在老家都有一块宅基地,都有一片承包地,在村集体中还有成员权。除了少数经济发达的地区,这些资产和权利并不能给村民带来可观的现实收益,但要做出彻底放弃的选择则异常艰难。集体制度的这些遗产使得文化意义上的乡土观念和家乡意识得到强力的支撑和强化。

在这些缺乏产业支撑的地区,“离土又离乡”的农民工选择回到家乡安家,与西方拔根的城市化相比,当然也可以将其理解为一种扎根的城镇化。但是他们将在很长一个时期无法在本地就业,不得不承受家庭分离等代价,整个社会也不得不面对留守儿童、留守老人等社会问题。与浏阳相比,这是一种缺乏产业支撑的“瘸腿”的城镇化,制度和文化相互强化,产生出一股强大的力量,生生将“离土又离乡”的农民工拉回家乡安家,但这种状况可以维持多久,是要打上问号的。我们不妨将浏阳看作扎根城镇化的一个相对理想的标杆,缺乏产业支撑的中西部地区如果能够在国家政策支持下,因地制宜,逐渐夯实产业基础,那么将更加靠近浏阳这一标杆。

浏阳案例还表明,要实现健康持久的扎根的城镇化,必须很好地解决教育资源均衡问题。在浏阳,产业在城乡之间均衡分布,乡土产业为人们在村镇就地城镇化提供了条件,但是,由于优质教育资源主要集中于中心城区,很多农村家长为孩子前途着想,即便在村镇工作,也选择在城区安家。在这里,教育吸纳产生了与产业吸纳相反的作用,它将本可以留在乡土的人口吸纳到中心城区来。

当农民大规模离开县域进入地级市以上的中心城市安家,哪怕乡土观念和家乡意识再强烈,哪怕集体制度的遗产再坚韧,农民与乡土的联系恐怕也难以长久维系,扎根的城镇化也必将成为泡影。

是迈向扎根的城镇化,还是走向拔根的城镇化,中国正处在十字路口。中国社会有迈向扎根的城镇化的基础性条件,那就是中国社会普遍性的制度和文化特点(强烈的乡土观念和家乡意识,以及集体制度及其遗产)。珍惜这一独特的基础性条件,通过发展地方产业和均衡教育资源,就能规避西方拔根的城镇化发展模式,让扎根的城镇化成为现实。反之,一味强调市场力量和效率原则,在产业政策上不断加大对中心城市的扶持力度,在教育政策上放任教育资源向中心城市集中,那么再独特的基础性条件也会被挥霍,拔根的城镇化的前景也就难以避免。

卢晖临:北京大学社会学系

粟后发:北京大学社会学系

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THE END
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10.一个普通人需要多少月薪才能感到幸福?我们收到905份答案拿不到年薪百万的普通打工人,难道就不会得到幸福吗? 不努力,我就不配得到幸福吗? 在我们发布的你月薪多少,感觉幸福吗?的问卷中,40%以上的朋友月薪超过1w,超过25%的朋友月薪在2w以上。 尽管如此,超过七成的人对自己的月薪“不满意”。 月薪对我们的幸福感的影响存在于方方面面,不过一个共识是:80.30%的调查者https://36kr.com/p/1470532482457603
11.承认吧,我们都只是普通人!但教他的老师都对我说: “你家孩子玩玩可以,其他就不要多想了。” 经过一次次折腾之后,他妈终于红着眼睛叹息道: “咱家孩子就是一个普通人。” 所以对于孩子,我也曾经很失望。 05 2010年,我准备在重庆城里买房。 房子实在是太贵了,一个只有60平的小两室,我也仅仅只能付三成首付。 https://m.chunyuyisheng.com/mip/topic/369600/
12.限墅令的意义及对别墅市场的影响限墅令的意义及对别墅市场的影响 限墅令一般是指限制别墅类用地土地供应的通知和命令。由于中国的耕地面积紧张,国土部发布了限墅令,以守住耕地红线,保障国家耕地资源的稳定。限墅令的发布将直接从土地源头切断别墅供应,使得别墅或将逐渐退出一手市场。 一、限墅令的背景https://www.jiwu.com/baike/82710.html
13.西安商品房买卖税费如何计算看看买房你要交多少钱?核心内容:房地产市场的火热使得许多投资者将目光放在了房地产,了解房产买卖交易的税费计算方法对于投资者计算投资收益有着非常重要的意义。在此,小编为您详细介绍。 一、买方需要承担的税费: (一)普通住宅:0--90平方米(含90),契税:1%;90—140平方米(含140)契税:1.5% https://www.fangdaijisuanqi.com/shuifeijisuanqi/2331.html
14.10月15日10时,二中院召开借名买房民事案件审理情况新闻通报会典型意义:本案为缺失书面协议情况下借名买房法律关系司法认定的典型案例。法院一般通过考察购房款由谁实际出资、房屋实际由谁占有使用和管理、购房合同及房产证等文件由谁持有以及双方对于借名买房动机等问题的合理解释等四方面因素,综合判断当事人之间是否存在借名买房约定。 https://www.chinacourt.org/chat/chat/2020/09/id/52592.shtml