关键词：养老地产人口老龄化发展模式运作建议
一、绪论
（一）研究背景
人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。国际上通常把60岁以上人口占全社会总人口比例达到10%及以上，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%或以上作为一个国家或地区进入老龄化社会的标准。
统计显示，我国已于1999年成为老年型国家，而台州市人口结构老化问题自上世纪90年代初就已开始显现，根据2010年第六次人口普查数据显示，2010年台州市常住人口总量为596.88万人，其中60岁及以上人口为84.53万人，65岁及以上人口为58.66万人，分别占总人口的14.16%和9.83%，高于全国和浙江省平均水平（见下表）。
历次普查总人口及老年人口情况
1990年（四普）
2000年（五普）
2010年（六普）
常住总人口（万人）
487.64
515.37
596.88
65岁及以上人口
人数（万人）
32.48
46.66
58.66
占总人口比重（%）
6.66
9.05
9.83
60岁及以上人口
48.23
65.50
84.53
9.89
12.71
14.16
老龄化问题带来的养老问题包括：
1.独居老年人明显增加，当前，在许多城市老年人家庭中缺少常住中青年人口，“空巢”家庭增长到40%-50%，部分甚至达到70%-80%，这一现象增加了居家养老的困难。
2.生育率的逐年下降直接导致家庭的老年人赡养资源减少，子女养老的人均负担重，“4-2-1”家庭模式在社会上普遍存在。
（二）研究意义
目前，我市的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的发展以及“4-2-1”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人日益增长的对物质生活和精神生活的需要，养老地产在很大程度上可弥补这一不足。通过对养老地产的全面分析和研究，其实践意义具体体现为以下三方面：
1.从企业角度，适宜的开发模式可以让企业在开发运作过程中更加的顺畅，快速抢占市场，获取丰厚利润。
2.从政府角度，养老地产一定程度上的公益性可以减轻其养老负担，同时养老地产行业的发展可以拉动经济增长，带来更多的财政收入。
3.从社会角度，养老地产的快速发展可以满足老年人日益增长的物质生活及精神生活需求，促进和谐社会的构建以及社会总体幸福水平的提升。
（三）研究方法
借鉴美、日等较为成熟的养老地产开发经验、以及对我国当前已运营的养老地产进行案例分析，为分析和构建与我市相适应的养老地产开发模式奠定基础。
二、养老地产开发模式概述
（一）养老地产的定义
更深入的可以将养老地产的内涵归纳为以下四点：
1.生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、无障碍通道、消防设施、公共空间、花园等。
2.医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。
3.康复配套服务：包括协助生活服务、康复护理、私家看护等。
4.交通配套服务：公共交通、轮椅公交设施等。
（二）养老地产的开发模式特点
养老地产开发市场是房地产行业发展到一定程度后，在老龄化社会到来之际应运而生的一个细化市场。养老地产的开发模式具备房地产开发模式中的共性，如品牌性、专业性等，但是养老地产又有其鲜明的特征：一是由于养老地产涉及社会保障、养老保险等，因此具备一定的社会福利性质，与政府关系较一般的商业地产密切，且依赖政策支持较强；二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长，配套设施的完善与服务业密切联系，因此养老地产的开发并非单一行为；三是养老地产项目开发过程长，资金回笼慢，因此需要大量的资金支撑，因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异；四是养老地产的营销所面对的客户是老年人，其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异。以上特点都决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂。
（三）国外养老地产开发模式分析经验借鉴
养老住宅的建设兴起于20世纪70年代的北欧，在北美、欧洲、东亚等地区得到进一步的发展并取得了不少理论成果与实践经验，学习和借鉴国外的成熟理念和经验做法可以让我们少走许多弯路。
1.以“倒按揭”入住方式为主的美国式养老地产
欧美发达国家较早进入老龄社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营方式上存在较大差异，其中，最具代表意义的是在美国发展兴起的“倒按揭”入住方式。
在美国，有很多有资产、但是没有资金的老人，这类老人叫房富人、货币穷人。尽管有的老人拥有上百万价值的房产，但是不能在有生之年变现，因此无法把握自己的老年生活，为解决这一问题美国开发出反向抵押贷款模式。
这一模式是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需给老年人多少钱。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，直到老人离世，房子由保险公司进行拍卖。这个产品将房产资源很好的进行了配置，老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现，换来在世时的生活消费与支出。
反按揭入住方式对老年人至少有五大好处：第一是房产提前变现，等于是老人给自己存了一笔钱，用以补偿老年生活；第二是拥有自己的住宅并获得财务自由可以增强老年人的生活自信，并得到社会尊重；第三是有力保护了老年人这一弱势群体，增加了社会稳定性；第四是反按揭的方式可以依法避税，避免房产作为遗产留给下一代所产生的遗产税；第五是有利于我国养老观念以及养老模式的改变，中年人可以放心花钱不必攒钱养老，这在扩大内需、增加消费、促进经济发展方面有重要的意义。
2.以精细化设计和专业护理培训闻名的日本模式
养老住宅是日本房地产业的重要分支，一类产品主要建设在风景优美的地区，如神奈川、千叶和静冈等名胜地，拥有海景、温泉、原野等优美自然风光，以别墅和独立豪华社区为主，辅以超市、医疗和大型娱乐设施。另一类是充分考虑医疗护理功能的养老社区项目，其房间装修设置、家具家电、无障碍设计、护理设施等依照老年人生活特点，其中尤其以对老年人日常起居中的餐饮、洗浴及生活照料为重点。
除了在养老住宅上的精细化设计，日本养老社区所配备的专业护理人员及培训方式值得借鉴。日本养老机构工作人员种类较多，除行政人员外，另配备专门的护士与护理师协助老人制定健康的生活习惯。护理员数量配比较高，有些小型社区中护理员数量和老人接近相等，这样护理员不但可以照料老人，还能够与老人进行日常沟通，参与老年人的娱乐活动，丰富其文化生活，也提高了老年人日常生活和娱乐的安全性。
美国、日本等国总体来说经济结构较为合理，养老金制度较为完善，收入替代率高，因而居民对于退休生活的选择性也多，而我国当前只有高收入人群有机会选择入住大型养老地产项目，消费观念的不同也影响了养老地产市场在我国的开拓，这需要国家政策的共同推动和市场的良好运作。
（四）国内养老地产发展现状及典型案例
养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产融资模式、运营模式和管理模式等方面进行了一些有益的探索。
目前在我国养老地产多集中在一、二线城市郊区和部分风景名胜的地区，在已正式运营的养老地产中，北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源老年公寓、长沙康乃馨老年城是比较成功的项目。
1.北京太阳城国际老年公寓
该项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，是我国集提供高端地产产品和养老服务为一体、进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区的养老地产先行先试的典型案例。项目于2000年4月开始动工，2007年9月开盘，总占地面积42万平方米，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米人工湖，绿化率高达50%，太阳城从社区规划到住宅设计再到配套建筑及设施普遍进行了无障碍设计。
其作为老年人居住的社区，有以下几个优点：
（1）产品的多样化。北京太阳城国际老年公寓从设计上就打破了一般房产产品的单一化，推出了多种类型的住宅产品的综合区；住宅采取租与售相结合的灵活方式，产品的细分充分满足不同类型消费者的需求，让更多的老年人能找到适于自己的老年生活方式。整个太阳城总体上以租住为主，约占70%。
（2）配套设施的健全。北京太阳城总体建筑面积30万平方米，其中住宅面积为23万平方米，公建配套累计达到7万平方米，这在国内社区建设中较少见，公建配套比例之高是一般房产商不愿涉及的。社区六大公建配套设施充分体现了太阳城对老年人生活的人性化规划和安排。
（3）发展持续化。北京太阳城是一个对老年人长期提供服务的新型社区，因此从社区建筑设计和销售开始，就考虑到未来老年人入住社区的形式：一部分老人是通过买房进来的，还有一部分老人是通过租房入住进来的，这样从一定程度上可以保证老年社区经营的持续性。同时，社区实行市场化经营，并把六大公建对外经营服务取得的利润不给社区免费服务的经费缺口。从经营的角度上保证了社区发展的可持续性。
但是，该项目也有以下几个不足之处：
（1）高昂的购房款仍然是阻止大量有需求的老年人入住的障碍，即使增加出租户型的比例，租金的负担仍然不轻。因此该老年社区模式仅仅是解决部分经济状况较好的老年人养老需求的一种途径，还不是解决大量普通老年人需求的最佳模式。
（2）社区内老年人比例太高，应适当引入些青年人、儿童，以增添社区的活力。
2.上海亲和源养老社区
亲和源老年社区是中国首家老年会员制社区，2008年1月开始试运营，整个社区可接纳1600位老人。该项目占地8.37万平方米，总建筑面积近10万平方米，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。公寓户型分为58平方米、72平方米和120平方米三种，均带有医疗电梯，且室内外均采用无障碍化设计。
运营模式：会员制入住方式。
该项目的基本运营模式是采取会员制管理入住，入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁，经过身体检查和审核后与公司签订合同缴纳会员费后即可入住。
亲和源采用的会员制模式，设计了不记名卡和记名卡两种形式，不记名卡需支付一笔近百万元的费用，便可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，但每年仍需支付额外的会员费，选择该种方式既可转让也可将房屋作为遗产留给子女。另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费。同样的，该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万到88万不等，每年另需支付会员费。
综上所述，亲和源的会员制模式运营模式可总结为：第一种是让渡使用权的模式。这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中，这一模式的设计可以保障社区管理的有效性和有序性，提升服务的质量与水平。第二种是产权让渡模式。通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想，满足老年人的消费习惯，同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务。
管理模式：开发商为主体，打造战略联盟，共同管理。
亲和源构建了非常完善的服务体系，包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面，这些服务形成了一个完整的养老体系，与一般养老机构不同的是亲和源并非自己提供这些服务，而是与一些专业化的公司建立合作关系。亲和源于美国专业经营老人社区的艾玛克公司、世界最大餐饮服务与综合后勤管理公司索迪斯、知名健身康体会所提供商香港美格菲及本土曙光医院、上海老年大学等多家海内外知名品牌达成战略联盟关系，共同打造中国首个集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。
总体而言，亲和源的运营模式和管理模式值得我市借鉴。
三、台州市养老地产项目的运作建议
（一）注重招商引资，开放养老地产市场
国外养老地产项目，包括上文提到的国内两大养老社区，往往前期投资较大，配套服务较多，因而费用相对较高，部分养老机构通过良好的前期规划和后期经营，能够逐渐收回成本并长期盈利。但如果出现经济形势不佳，许多经营水平一般的养老机构也存在较大经营风险。纵观台州众多本土开发商，以中小型企业为主，且在养老地产方面尚无开发经验，若需开发大型养老社区，建议引进大型的房地产投资开发商、保险公司等机构。
（二）优化规划设计是建立养老地产的必要条件
优化规划设计既能体现对老年人的人性化关怀，也是养老地产后期运营成功的关键。首先在规划方面，要保证住宅与医疗保健机构、文化教育机构、家政服务机构在数量和功能上的相互匹配，因为这直接关系到养老功能的满足程度和后期运营管理的难易程度，因此政府对出让地块的位置选择尤为重要；其次在老年住宅的室内设计上，根据我市的气候条件、居民生活习惯进行差别化设计，另外还需充分考虑安全性、舒适性。
（三）选择开发商与专业机构共同管理的模式
发达国家老年社区，包括上文提到的上海亲和源养老社区，普遍采用开发商与专业的养老服务和医疗机构进行统一管理，从长远看，精细化的管理在提高服务水平的同时，还能降低管理成本。
（四）因地制宜，多种开发模式并存
在养老地产的选址上，既可以选择空气质量优良、环境优美的仙居、临海等地的风景区周边，也可选择人口集中、生活配套服务设施完善的城区，两种选址方式均有一定的发展空间。风景区周边相对地广人稀，宜采用低密度的社区环境，建筑以独栋、矮层为主，开发旅游型的短期养老地产模式；城区或郊区受制于土地成本宜建设小型公园式养老社区，以中高层建筑为主，但不论是哪种开发模式，相应的老年便利服务配套设施必不可少。
（五）混合式养老地产模式先行
盈利问题已成为养老地产发展的一大桎梏。主要原因在于开发养老地产需要房企一次性投入较大的资金，而运营能力不强，入住率不足等问题又使得资金回收慢，投资回收期长。混合式养老地产模式即在商品房社区的基础上，配有较多的生活便利设施和养老服务功能，使其更适合老年人居住，此种混合供地模式将使得房企可以通过商品房出售回笼的资金来贴补养老部分，一定程度上缓解资金沉淀和盈利的压力。同时，该小区由于不是专属老年人居住，更适合老人携子女甚至孙子女全家入住，满足老年人亲情关怀的需求，又能为老年人提供更多的社区服务。此种开发模式将更适合台州本土市场的中小型房企开发，未来市场发展空间将非常广阔。
（六）创新融资方式，扩大融资渠道
养老地产产业链长，整合的资源多，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需求，还可能累积风险，增加风险隐患。我市民间资本活跃，若能借助国家金融改革的东风，将民间资本正式纳入正规金融体系，将极大的满足我市发展养老地产对资金的需求。
（七）引进人才，提升软实力
（八）出台相应的监督监察机制
客观地说，目前为止国内的所谓养老地产其噱头大过实际意义，大多数打着养老概念的项目还只是停留在名义上，更多的企业只是将养老地产的概念作为其拿地时的一个筹码，而最后入市的成品与普通住宅项目并无明显区别，如此，不仅不能为解决台州当地的老龄化问题增加助力，反而会增加新的社会矛盾，所以在地方政府给予土地政策优惠的同时，应当出台相应的监督监察机制，能够确保政策性的优惠用地用于养老地产开发，避免造成公共资源浪费及福利不公。