一、房地产中介特点及市场存在的问题
房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。
二、房地产中介行业发展空间
1、房地产行业产业链：经纪业务从二、三级市场切入
随着房地产市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方在市场中逐步显示出较大的话语权，推动了行业的专业化分工。房地产开发商为保持其核心竞争优势，逐渐专注于主业，把产业链上的一部分业务外包出去。
从整个房地产行业产业链的角度来看，房地产行业可划分为三级市场，其中一级市场为政府与房地产开发商之间的拿地市场，政府为地产行业提供土地并将土地出让给开发商，开发商则负责使用土地进行建设，完成建筑规划、设计、建造等增值服务；二级市场为开发商与消费者之间的新房交易市场，开发商将建造完成的物业销售给有需求的消费者获取收入；三级市场则为消费者之间的物业流通市场，包括二手房买卖与租赁，及一些衍生服务。
房地产经纪行业位于整个房地产产业链的中下游，主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务，同时可依据消费者的需求对其提供金融按揭等衍生服务，并收取相应的交易佣金以获得利润。
在市场激烈的竞争中，各个城市都出现了一些发展较好的策划代理企业，这些企业有全国性的，也有区域性的。2018年，房地产代理企业排名第一的是深圳世联行地产顾问有限公司。
2012-2017年，房地产代理销售额TOP10的市场占有率整体而言有所增长，近几年仅2016年出现负增长，2017年实现回升，2017年的市场占有率为17.08%，相较于2016年上升了1.1个百分点。这主要是由于一方面部分房地产代理企业已经形成规模化，其高度的专业水平和丰富的客户资源在市场较为低迷的背景下更受开发企业青睐；另一方面，房地产代理企业紧跟市场动向，创新营销模式，尤其是加强移动互联网应用，多渠道、全方位解决不同客户多种需求，有效提升了蓄客量和转化率水平。2018年，房地产代理企业TOP10销售额市场占有率有望进一步上升至17.53%。
2、新房代销市场：千亿级市场规模，强强联合成趋势
新房代销行业在台湾有三十多年的历史，大陆的房地产市场起步则较晚，到20世纪90年代才出现房地产策划代理公司，新房代销行业的出现旨在解决房地产发展初期开发商良莠不齐，营销能力较弱的痛点。
我国的房地产销售代理起源于1978年，发起者为香港中原地产，该公司目前为国内最大的新房代销公司之一。自20世纪90年代以来，房地产新房代销行业先后经历了形成期、发育期、成长期、稳定期、整合发展期等阶段，随着我国房地产行业市场化的逐步加深，房地产价格的不断上涨，新房代销行业也同房地产开发行业一同发展壮大。2008年之后，传统的新房代销企业的格局已经初步形成，行业渐趋成熟，随着我国对房地产行业的限制与规范逐渐增多，代销行业一片红海，竞争激烈、价格降低、集中度提高。但2015年之后，部分头部的房地产经纪公司逐步开辟新房代销市场业务，利用其平台、流量优势入局，成为行业增长的新生力量，并领导着新房代销行业的结构改革。
2008年以来，新房代销行业逐渐进入稳定发展的红海阶段，行业内竞争不断加剧，各类企业通过降低价格及佣金费用率的方式进行竞争，并同时伴随着行业集中度的不断增加，自2007年至2014年，新房代销行业前十大企业的市场占有率从7%左右逐步增加至2014年的16.3%，前百名策划代理企业的市场占有率达到34.2%，佣金费用率不断下降至1%左右。
2015年之后，行业增长逐步放缓，虽然TOP10策划代理企业的营业收入依然保持增长，但是增长速率则已经由2016年的接近30%逐步下降到2018年的仅有2.3%，增长放缓现象明显。行业集中度2015年之后甚至掉头向下，2015年时TOP10策划代理企业的市场占有率（市场占有率=一手物业代理实现销售额/全国商品房销售额）为17.1%，2018年的市场占有率则下滑至14.1%。
用“新房代销行业市场规模=全国商品房销售额×代销行业渗透率×佣金费率”的公示对我国目前的新房代销行业规模进行测算，中国2018年全国商品房销售额为149973亿元，同比增长12.17%。随着中国房地产行业进入存量时代，2018年全国各线城市的房地产中介渗透率均接近80%，而前百名新房代销企业的佣金费率则稳定在1%至1.2%之间波动较小且有下降趋势，故保守估计选取1.05%作为佣金费率。在这一计算公式下，可以得到我国2018年新房代销行业市场规模1259.77亿元，为千亿级市场。如果假定我国商品房销售额在未来继续以12.17%的增速增长，则2022年我国新房代销市场规模将超过2000亿元。
3、二手房交易市场：步入存量房时代，未来增长可期
在过去数年中，我国的二手房存量市场保持着高速增长的态势，截至2018年末，我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元，过去5年中国二手房交易体量达1557万套，实现跨越式增长，以一线城市的二手房市场发展最为迅速。过去20年，北京的二手房交易GMV达到5.1万亿元，交易总套数210万套，交易量增长7.5倍，GMV则增长120倍；上海二手房交易GMV达到6.6万亿元，交易总套数365万套，交易量增长15倍，GMV增长250倍，我国核心城市的二手房交易量正逐渐超过新房，我国的房地产市场正步入以二手房交易、租赁为主的存量市场时代。
从一线城市二手房与新房成交面积、套数的角度分析，可以看出，北京的二手房交易套数与面积自2015年以来逐渐超过新房的成交套数与面积，2018年成交套数比达到1.98，面积比达到1.84，且维持增长趋势；上海房市二手房与新房交易基本持平，比值在1上下波动；广州的二手房交易套数近年来略低于新房交易套数，但是交易面积之比2017年首次超过1，二手房交易的规模逐渐增加；深圳基本已经进入以二手房交易为主的存量房时代，交易套数比与面积比长期维持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。
从我国城镇化进程的角度来看，目前我国的城镇化比例达到59.58%，保持着每年1%左右的稳定增长，一般而言，一个国家的城镇化比率超过70%则可认为其基本完成城镇化进程，城镇化速度将大幅放缓，预计我国在2025年至2030年的城镇化水平将超过70%，这也预示着新房市场的增长将有所下降，而以二手房交易为代表的存量房市场将进一步兴起。
与美国、日本相比，我国的存量房市场（包括二手房交易与租赁市场）的占比较少，尚且不超过50%，而美国的二手房市场份额占比已经达到了65%，新房市场份额占比仅为8%，日本的存量房市场份额占比也超过50%。随着我国房地产市场的不断成熟，新房市场的份额占比将必然下降，而存量房市场的占比则会有所提升。
我国2018年上半年有18个主要城市的二手房交易规模超过新房交易规模，其中北京、深圳、厦门二手房交易规模占比超过70%，宁波、苏州、大连等各省份主要城市的二手房交易规模占比也在60%以上。
采用“二手房市场规模=存量房价值×房屋流通率×房地产经纪公司渗透率×佣金比率”的计算公式测算中国二手房交易中的经纪市场规模，估计中国存量房整体的价值应超过400万亿元，房屋流通率约为2%，而房地产经纪公司的渗透率则应为80%至85%之间，保守估计采用80%作为渗透率，中介行业的佣金比率为1%至3%不等，选取平均值2%作为估算标准。在此类估计下，测算出目前的二手房经纪市场的规模约为1280亿元，为千亿级市场。
与此同时，中国的二手房交易规模占比不到40%，而美国的二手房交易规模占比则达到90%，英国达到81%，澳大利亚78%，中国香港85%，我国二手房市场的交易规模具有进一步发展的空间。
4、房屋租赁市场：千亿市场进入快速发展期
房屋租赁相比房产买卖具有更高的灵活性，当前中国的房屋租赁市场按业务种类可以分为商业房产租赁、商旅民宿短租以及可用于居住用房的长期租赁（以下简称“长租”）行业，其中长租行业是我国房屋租赁行业的主要内容。
从发展历史上来讲，长租行业自1998年初步形成，至今有将近20年的历史，先后经历了初期、淘汰期、系统运营期、快速发展期、加速发展期等五个阶段，从链家、我爱我家等早期房地产经纪玩家入局，到国家出台政策扶持房屋租赁行业，大资本、大地产商纷纷涌入，行业品牌化格局初步形成，长租行业目前已经成长为我国房屋租赁行业的主体组成部分，成为我国房地产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。
采用“长租行业规模=中国租赁房屋存量×房屋流通率×平均房价×租金回报率×佣金费率”的公式测算长租行业的市场规模，我国目前的房屋租赁市场约有7500万套房屋可供租赁使用，房屋租期多为一至两年，超过两年的长租客户较少，预计房屋流通率为50%。
从房屋价格来看，我国的一线城市的平均房屋价格超过30000元/平方米，主要的二线城市房价也多接近20000元/平方米，长沙、沈阳房价较低，略高于10000元/平方米，考虑到租赁房源重点集中再一二线城市，保守估计全国租赁市场的平均房屋价格在15000元/平方米左右，中国城市人均住宅面积33平方米左右，也即若按三口之家算，一套租赁房屋的原始价格（以一二线城市为主）可达近100平方米，平均房价150万元。
我国的租金回报率数据一直以来低于国际平均水平，这主要源于我国一二线城市房价高企，深圳、南京、苏州、北京、上海的租金回报率一度接近1.5%，北京的部分楼盘的租金回报率甚至接近1%，相对而言中部、西部、东北部城市的房屋租金回报率相对较高，成都、重庆租金回报率超过2.5%，大连、沈阳的租金回报率则分别为2.70%、2.78%，预计全国范围内的租金回报率应该接近2.5%的水平。
最后，从佣金费率的角度看，目前以我爱我家、安居客、链家等头部房屋租赁经纪公司来看，其撮合交易的费率多为一个月房租，部分交易由租房者承担，部分交易由租房者和房主各承担50%，这意味着撮合交易的佣金费用将达到年租金的十二分之一，也即8.3%的佣金费率。按照上述数据计算，可得目前我国的房屋租赁市场的经纪业务规模为1167.2亿元。
中国目前大量的人口集中在京津冀以及东南沿海的一二线城市中，在高房价与限购、限贷的压力下，该部分人口产生了巨大的房屋租赁需求，但是房屋租赁经纪业务近些年逐渐表现出由一线城市向周边二线城市下沉的趋势。从城市人口增量上来看，北京、上海近些年由于政策的限制，城市人口增量已经达到了零增长甚至负增长，北京2018年城市人口减少0.77%，上海2018年城市人口增长仅为0.22%，广州、深圳的人口增长仍然较高。同时，也可以看出西安、杭州、佛山、长沙等二线城市的人口增量也正在接近或超过3%的速度增长，2018年杭州人口增量达到33.8万人，成都人口增量28.53万人，重庆增量26.63万人，这部分人口具有同样的租房需求，预计各大房地产经纪公司在入局一线城市极强烈的竞争格局之后，将进一步布局二线城市租赁业务。
一般发达国家的较成熟的租赁市场中，机构房东的占比超过70%，相比之下，中国的房源结构还有进一步调整、提升的空间。
另外，机构房东手中的房源品牌公寓的占比较少，大多为质量参差不齐的非品牌公寓，这导致机构房东与房地产经纪公司的租金额受限，无法获得具有品牌背书的高额收益，随着我国房地产经纪行业的发展以及龙头企业的逐步形成，将有更多的品牌公寓被推出以满足更广泛的客户需求。
竞争格局的角度看，租赁行业的市场竞争较为激烈，虽然具有链家、我爱我家等头部企业引领行业，但是总体而言并未出现绝对的龙头企业，市场集中度较低，中小型机构多而分散。随着需求的不断增加以及行业的不断发展，将看到行业的竞争格局逐渐明确，业务模式从目前的以撮合交易为主的信息平台导向，转向以服务质量竞争为主的用户服务导向。
5、衍生业务市场：尚处发展初期，未来空间广阔
房地产经纪行业除了上述新房代销、二手房交易、房屋租赁业务外，同时还具有其他衍生业务以满足客户的多样化需求，相对而言，美国的房地产经纪市场较为成熟，其衍生业务可以主要分为产权保险业务、房屋检查验收业务、第三方监督（Escorw）业务、金融服务业务等几类，衍生业务占房地产经纪行业收入的比重约为四分之一。但是到目前为止，中国的房地产经纪衍生业务尚处于发展初期，仅有金融服务业务起步较早，预计随着行业的发展和客户需求的多样化，衍生业务市场将具有更加多样化的发展。
目前衍生服务中的金融服务业务在国内开展较多，过桥贷款、尾款垫付、P2P业务等金融服务形式近些年在房地产经纪行业均有涉及，搜房网、Q房、链家、我爱我家等房地产经纪公司均开展金融业务。新房代销的头部企业世联行为较早筹备金融服务的企业之一，该项业务在其收入构成中从2012年的不足3%，发展至2018年的10.18%，逐渐成为对公司收入影响较大的业务分支。与公司22%左右的整体毛利率相比，金融服务业务63%的毛利率显得十分亮眼，高毛利与需求广泛成为了房地产经纪公司纷纷开展金融服务业务的主要原因。
三、房地产中介服务发展趋势
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
2020年，一手房代理市场的代理规模预计能够达到800亿。我们预计在地产政策企稳的情形下，房地产销售额每年保持10%的增长速度，现在成熟地区的房地产市场一手房代理销售比例早已超过50%，预计市场整体在2020年代理比例达到60%，代理费用按照1%来测算，到2020年，房地产代理市场收入规模能够达到800亿。
房地产中介服务行业伴随房地产行业的发展而发展,1998年国务院取消福利分房制度,全体国民的住房纳入货币化商品房体系,以及中国城市化进程全面起步,房地产中介服务业伴随着房地产业的发展在全国范围迅速发展。我国房地产中介服务业的发展呈现出以下特点:
《2022-2028年中国房地产中介服务行业市场竞争现状及发展趋势分析报告》共十一章，包含2022-2028年房地产中介服务行业投资机会与风险防范，房地产中介服务行业发展战略研究，研究结论及发展建议等内容。
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