在2023年全国楼市中，一线城市是绝对的主角。
沪京楼市新政，是近期经济基本面最大变化，没有之一。
尺度基本一致，但上海力度更大，明显凸显政策目标，即以上海带动全国楼市情绪。
12月14日，上海出台史诗级新政，俗称“1214新政”。
但很可惜，这3条新政明显不及预期。
仅仅是把楼市从icu的病床上扶起来而已，仅此而已.....
如果放在前几年，上海楼市应该已经起飞了。
说到底，在全国经济饱受困扰的局面下，这次新政最多只能算是“活血化瘀”，距离“扶正祛邪”还需增量政策。
扪心自问一下，上海楼市真的缺乏购买力吗？
根本不缺，上海的刚需一直存在且持续存在。
之前我就判断，在今年春节前，最晚上半年之前，更加强劲有力的新政一定会落地。
眼尖的小伙伴应该已经发现，目前上海出台的几个新政，正是在为后续作铺垫。
今年的上海楼市，注定会是不平凡的一年。
01
置换链条，仍未全面打通！
9月1日上海施行认房不认贷后，很多人认为这是“救市”开始的标志性动作，结果药效仅仅维持了一个多月。
12月14日上海出台3条史诗级新政，各个都具备极强的杀伤力，但各位似乎心里毫无波澜？
政策的效果有吗？有，且是立竿见影。
根据网上房地产显示，上海23年12月份二手成交为16989套，重新站在荣枯线上方。
如果仅计算纯住宅成交的话，一般最少要打个9折，也就是说在大概在1.53万套左右。
毫无疑问，12月的成交数据是23年下半年以来最好的。
但与之相同的是，二手挂牌量也在持续攀升。
自上海正式施行认房不认贷新政后，挂牌量开始逐步攀升至11月的顶峰约9.26万套，直至12月上旬才有所回撤。
1214新政后，上海挂牌房源再次突破9万大关，约9.03万套。
说明新政进一步释放了市场的卖房或者说置换需求。
不难判断，之后上海二手房的挂牌量还会持续攀升。
这次二套首付比例大幅降低与认房不认房后效果，毫无疑问是如出一辙的。
但改善客早就在“认房不认贷”出台后消耗殆净。
普宅认定标准房款、房贷利率大幅降低，这两条政策是真金白银地给买房人减税，降利率，降成本。
而且很明显，新政这次的优惠是给二手房的。
新政之后，满五唯一的二手普宅和新房一样，只有契税，交易成本大幅降低。
管理层很清楚，只有二手房盘活了，新房才会盘活，置换链条才会被打通。
虽然本次上海楼市新政收效良好，但是仅仅是加速了置换过程。
对目前低迷的楼市仅是“活血化瘀”，要想扭转市场基本面，还需要“固本立新”，即在市场主导的置换型预期变差下，必须增加其他购买力。
也只有增加源源不断的购买力，置换链条才算全面打通！
02
上海新政，一定会持续加码！
对于上海楼市来说，继续用中药慢慢调理的结果就是“后劲不足”。
你要相信，工具箱里的政策可能比我家大米还要多。
１、房贷利率一定会继续下调
另外大家普遍最关心的是，存量房贷利率还会降吗？
目前我们团队的小伙伴与银行沟通后得出的结论是，银行这边没有任何动作。
也许和上次存量房贷降利率一样，这不会是一个很顺利的过程。
但未来一定会降，希望能尽快落实吧。
2、取消外地户籍单身限购
这一点真的很操蛋...
在外地户籍的限购政策上，上海最严！即单身人士没有购房资格。
我为上海拼命打工，交了五年社保，到头来连买房的资格也没有，这实在是有点苛刻了。
如果放开，必然会释放一部分购买力。
3、五大新城及宝山、金山限购放宽（按照实际情况，一区一策）
4、打开外地人二套限购
目前交完5年社保且已婚的外地人，在上海仍然只能购买一套住房。
如果取消该措施，再结合二套首付比例大幅降低的利好，必然会刺激这部分购房者进场。
5、取消假离婚限制
6、增值税五改二
增值税五改二也是大概率事件，目前广州已经落实，后续四大一线城市大概率会统一标准。
03
写在最后
今年上海楼市的主基调依然是“稳中求进”。
上海楼市的置换链条仍未全面打通，还需更大尺度的政策出台引导，
只有增加其他购买力流入，来买你的房子，你才能继续向上置换。