万物皆有裂痕，那是光照进来的地方。
崂山有三宝：山海资源稀缺，财政收入突出，千万豪宅遍地。
2023年，青岛崂山区一般公共预算达到220.4亿，确实值得一提！
什么概念呢？仔细看看以下这张图，你心里便会有答案。
至于崂山区的豪宅，价格堪比北上广，最贵的非别墅产品的备案价能到17万/平，动辄一个小目标的别墅也不少见。
但毫不避讳地讲，崂山区的大几千万、上亿的豪宅，并非市场最主流的产品。
从供给侧和需求侧上看，600万~1200万的价格段对应的楼盘，乃中坚力量。
但是，通过2020~2023年的激荡起伏，新房、二手房涌现，市场的供需、成交数据也发生了变化。
确切讲：在崂山区，总价在600~1200万价格段，供给侧很难满足需求侧，已经产生了巨大裂痕！
不信？咱们一起来看看~
供给侧：
Part1新房市场的尬局
在大多数人眼里，600~1200万预算，想买崂山新房，貌似有很多选择。
前有王家村、山东头、朱家洼和钟家沟，后有张村河、松山后和北宅。
但实际上呢？
王家村的天一仁和·吾疆的内部参数不可谓不高，豪宅具备的配置差不多齐了，也是崂山前海新房在1000~4000万价位段之间的翘楚。
但是，1200万只能勉强碰到吾疆的起步价，这种房源也不多。
钟家沟的银丰玖玺台，地段不如吾疆和玖玺城，但居住密度低、精装成本高，其起步总价也得1200万。
而1000万以下的崂山买房人，不加预算的话，那就跟这俩盘无缘了。
至于银丰玖玺城·珺府，近千万的预算，能买到的多是建面165平的三房两厅，且很难看到海的高层，也不是最优解。
佳源华府呢？名字改成崂山首府，价格没看到调整，还是偏高。
沙子口街道的盘，暂不讨论，先且看张村河。
目前，张村河的存量新房还有一些库存，盛世悦府（静山悦园）和停云山庄，还在。
如果说这两个项目的设计风格相对单一，客群对应有限，导致现在库存还有，也说得过去。
2023年，张村河新上的几个项目，除华润崂山悦府借助较低的单价跑出了耀眼的业绩，其他几个盘还是相对低调。
不能否定张村河的新房配置高、品质好，但从销售业绩上看，600~1000万的买房人观望和等待的确实不少。
观望什么呢？
1.价格会不会调整？能调多少？
2.张村河的配套究竟能落多少？
胡Sir针对大家观望的两件事一起聊：
前面也讲了，崂山区的财政收入遥遥领先，城市开发进展不用担心。
崂山区共有5个街道（中韩街道、沙子口街道、王哥庄街道、北宅街道、金家岭街道）。北宅和沙子口、王哥庄多山多村，开发进展肯定不如中韩街道的张村河板块，开发周期也是能想到的。
崂山区不开发张村河，难道要去王哥庄和北宅吗？
因此，配套的事儿根本不用寻思。
优质配套会落地，且其速度和规格都会有惊喜。
配套逐渐补齐后，全新城市界面的张村河南岸。住宅项目几乎都是资金实力雄厚的开发商，价格自然不会有太大调整。
配套不担心了，楼盘的工程进展加快，那也会推进楼盘的去化速度。
举个简单的例子，海信璞悦到现在，经历的市场行情不见得比现在好，但工程进展较快，剩余库存也不足百套。
因此，张村河南岸的其他优质项目，不用太担心后期价格调整和去化速度。
但是，有人是“因为看到，才相信”，有人是“因为相信，才看到”。
这个行情下，前者多于后者。
那600~1000万的买房人对待张村河在售新房，难免是在等待。
Part2供给侧：二手房市场的无奈
很多人讲，崂山买房非得去考虑新房吗，二手房不行？
胡Sir就回一句话：何不食肉糜？
崂山区前海的高品质二手房不少，海信君澜、天悦、君逸、颐山源墅等，还有不少大别墅。
可是，诸如此类，价格几何？
陈年二手房的容积率低、园区绿化茂密，甚至看海也不成问题，这都是优点。
但这些房子的立面、物业、户型、车库、窗墙比、层高及居住人群的年龄段、商业配套，很多方面难以满足看过高端新盘的买房人。
600~1200万预算的买房人，多是中青年“新贵”，对居住品质和社区环境要求高。除非前海二手老房子特别便宜，否则很难下手。
甚至，他们都很难接受次新房！
数据不会骗人：
某壳网数据表明，2023年，全青岛市超过500万的二手房成交套数在300套左右。
那600~1200万的次新房表现如何呢？
崂山前海山东头，银丰玖玺城一期珑府，2022年交付。
目前某壳挂牌32套，没有成交记录。
朱家洼的佳源华府一期，2022年交付。
目前某壳挂牌47套，没有成交记录。
张村河的融创崂山壹号院一期，2023年底交付。
1个月下来，目前某壳网上挂牌7套，没有成交数据。
据说，该楼盘的不少业主也在陆续登记挂牌中。
要说二手房房龄长、配置有“代差”，新房担心交房晚，那次新房为何也走不动呢？
其实，咱们仔细看：
有1200万以上预算的买房人，可以选择或者等待天一仁和吾疆，很难去选择银丰玖玺城珑府；600~1000万的买房人，要么觉得佳源华府的容积率高、没有特色，要么觉得崂山壹号院一期略有减配降标、价格仍有调整空间。
对于这些买房人，这些次新房也很难打动他们的心。
需求侧：
Part1600~1200万的买房人关心什么？
这个价位段的存量房所缺的东西，正是对应买房人的痛点！
比方说，张村河的配套进展、高配盘的体验呈现；前海楼盘的居住密度，期房的品质兑现。
都是他们所关心的。
没有完美的房子，需求侧的需求是无限的，但凡有80%的痛点能解决就够了。
前海存量房的容积率是固定的，也改变不了，只能靠居住体验的提前兑现。
那张村河的配套呢？
其实，在胡Sir心中，张村河并不需要期待配套兑现。
因为，配套会兑现，也会超预期兑现。
张村河卖的就是“价格梯度”和“新城市界面”，以及崂山区的产业基础和高端生活场景。
有人又要驳我，那买东李不行吗？两个地方，能差多远？
还是那句话，张村河北岸确实跟东李的南部离得近，但南岸跟金家岭相接，楼盘定位高，城市界面和配套投入有差别。
到时候，你去看看北岸的住宅用地成为商品房时，还能跟南岸几个新房一样定位吗？
金家岭也有单价2万的二手房，恩马文景园二手房成交价2万，难道佳源华府也卖2万每平？
居住体验提前兑付，让买房人更多感受到，从而离不开这种高配盘带来的舒适。买房人对比得多了，总归还会买居住体验好的项目。
良币驱逐劣币，买房人心中自有公道。
Part2供给侧持续不能满足需求的话，该如何下手？
如果前海仍然没有高品质、低密，而且价格正好符合600~1200万的新房，张村河的确万难接受，那这部分买房人又该怎么办？
细想一下，这部分朋友买房的目的是什么？
经过大量沟通，咱们不难发现：
大部分是改善客户，少部分是做资产配置。
改善客户自然不缺房子，更对“市中心”配套的要求没有特别高。那其实可以扩大范围，东李的大户型平层，也可以考虑进去。
咱们刚也分析了，拿1000万在崂山前海买品质海景房，也很难。张村河也看不到海，那不妨可以考虑同样不看海，且生态环境、居住密度更好的东李板块。
目前，东李价格最高的二手房是绿城玫瑰园，远超1200万。那留香园可以考虑进去，当然也要考虑装修成本。
绿城云栖和晓风湖畔的大面积产品可以考虑，但要看成交价格合不合适。
如果感觉这几个盘价格高了，咱们完全可以把存量新房及新增土地考虑进来。
铜川路到合川路之间、九水东路以北，还有九水东路以南—汉川路附近。
粗略一看，大概至少能让目前在售新房的库存翻一倍。
毕竟绿城在青岛还没有拿出其最高档次的潮鸣系，金茂府3.0系列也没有出现，仁恒、建发也没有来过青岛，那东李剩余的土地。还是值得期待的。
此外，如果您感觉本身就是做资产配置，本身就不住，房子买了怕没有流通性。那可以考虑研究研究靠谱的商业资产，胡Sir也能帮到您。
600万~1200万，这个价位段买房还是有机会嘛~想花钱，没那么难！
透过裂痕，有无希望之光？
青岛崂山区中高端盘的“裂痕”已经出现了，能否有光照进来？
裂痕的出现，无非是地段、产品和价格，三者之间的冲撞。
600~1200万的中高端住宅，就像是一盏带裂痕的夜光杯。
此裂痕既然存在，那咱们期待其被补缺，还是尽情接受残缺之美？还是换个杯子？
换个杯子？换个城市买房？对大部分人都很难。
青岛再引入几个优质开发商？谁又能避免“南橘北枳”呢？
张村河的“裂痕”需要补上，配套补齐、高品质盘提前兑付，买房人蓦然回首，还是该出手时就出手。
崂山前海，600~1200万的增量新房，能否避免存量房的缺陷？不得而知，悬念很大，毕竟这只是崂山前海新房的起步价。
根据买房需求，亦可以把东李的高品质大户型产品考虑进来，商业产品亦可研究。
因此，裂痕里的光是什么？
那就让我们一边期待，一边沟通研究，或许能看到更多希望之光。
各种碎片化信息很多，请大家注意筛选。有很多深入的细节和居住体验，你在售楼处或者看网上介绍都不一定get到，最好当面聊聊。咱们团队也帮您选到合适的房源，选好盘拿底价。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。