开通VIP，畅享免费电子书等14项超值服
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
2024.08.26湖北
无讼作者
王铃灵
广西金中大律师事务所专职律师
专业从事各类合同纠纷、劳动争议纠纷、保险纠纷、侵权纠纷、企业法律风险及防控、房地产及建筑工程等领域的法律业务。从事法律职业以来，担任国内某著名保险公司、物业公司等数家公司常年法律顾问。
目前“证明不动产物权的真实权利人”的证明标准还没有明确的法律规定，司法实践也没有统一的标准。
笔者认为，关于认定不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的证据，应该从以下几个方面综合考虑：借名人与出名人关于借名买房的合意及约定，房屋实际购买出资、购房过程的实际参与度的情况，案涉房屋的“预约卡”“价目表”、认购须知认购书、转账凭证、收款收据、销售不动产统一发票、契税发票、维修基金收据、收楼通知书、不动产产权证等原件的持有情况，房屋实际占有情况，借名买房的原因，常识常情常理等方面的内容。
（一）关于借名买房协议
1、借名买房协议是借名人与被借名人之间存在借名买房合同关系最为有力的证据
借名买房协议是借名人与出名人签订的约定房产基本情况、房产权利归属情况、购房过程中取得的材料的持有情况、委托代持费用、违约责任等情况的协议，借名买房协议的性质，在学理上存在间接代理说、信托合同说、无名合同说、委托合同说等学说。
2、借名买房合同可能无效的情形
（1）为规避调控政策借名买房不得损害他人合法权益
借名人以规避房地产宏观调控政策为目的借名买房，审查的重点应该在是否具备办理房屋过户登记的条件，比如是否具备购房资格等，如果不具备办理房屋过户登记的条件，案涉房屋无法过户登记至借名人名下，即借名人并非涉案房屋的登记所有权人。如果此时支持借名人的诉请，最终导致购房调控政策目的落空，法院亦是不会支持的。
当借名人具备办理房屋过户登记的条件时，借名人请求出名人协助其办理房屋过户登记，不违反房地产宏观调控政策、法规，且无《民法典》第一百五十四条[4]规定的侵害他人合法权益、社会公共利益或国家利益的情形，可支持借名人的诉请。在张云美、李佳颖等所有权确认纠纷案[5]中，法院认为：张云美规避购房政策借名买房，但是政府的调控措施不属于国家法律、行政法规，且更多的体现为行政管理性规定，并非效力性强制规定，不应当作为审查合同效力的依据。且无证据证实上述借名买房行为侵害他人合法权益、社会公共利益或国家利益，张云美与何海燕之间的存在有效的借名买房关系。张云美作为借名购房人，其在具备购房资格的情况下有权要求何海燕将涉案房屋过户登记至其本人名下。但是，现张云美不具备购房资格，无法通过裁判方式支持张云美的该项主张。
（2）为低价购买经济适用住房签订的借名买房合同无效
合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当相互返还。出名人因房屋价值有了较大幅度的升值，从而获得了利益，借名人因此丧失了以同等价格购买房屋的机会以及其他经济损失，具体数额由法院依据公平原则，以房屋评估结果及双方过错比例确定。在司法实践中，梁国英与梁阳合同纠纷案[6]，张付典、王存蓉等合同纠纷案等[7]，均认定为低价购买经济适用住房签订的借名买房合同无效。
（3）为获得信贷资格或优惠签订的借名买房合同有效
由于有失信记录或者经济能力较差很难获得银行贷款，所以借名人为了获得银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房。虽然违背了银行的信贷监管政策，但是这种行为可以避免申请贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，是贷款银行或金融系统的行政管理政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，债权有保障，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名买房合同不宜认定无效。
（4）基于非法目的签订的借名买房合同无效
任何人都不应当从违法行为中获益。如果借名人基于逃避债务、洗钱等非法目的，与出名人签订借名买房合同，显然违反了法律的强制性规定，甚至涉嫌犯罪，故此类借名买房合同无效。
（二）关于房屋的实际购买及占有情况
1、真实的购房意思表示
首先，通常情况下，借名人都是为了规避限购、信贷政策，逃避债务等借名买房，而出名人往往因为是亲属或朋友关系，或者有好处费而帮助借名人，本身没有要买房的意思表示。
2、买房过程的实际参与度
首先，不动产对于一般人来说是大宗资产，动辄需要几十万上百万元的购房款，所以一般情况下，实际购买人都会尽可能的参与购房过程。比如在看房后，房子的环境、功能、面积大小、楼层高低等具体条件满足实际购买人的需求，才选择需要借名的房子，然后和出卖人洽谈房子的价格，签订房屋买卖合同时，实际购买人还要审查合同条款是否对己不利，房屋的验收交付等等，上述都是实际购买人十分关心的事情。而出名人要做的，只是在房屋买卖合同上签字，代为支付购房款。
第三，假如是二手房买卖，借名人可能还需要房产中介提供房源信息，洽谈房屋价格，支付中介费。借名人与中介的交涉过程及中介的证明，也可以作为认定借名买房关系的证据之一。
以上情形均需要结合具体案情综合考虑，并非所有案子都是实际购买人全程把关，也有实际购买人委托出名人办理一些事务的。
3、购房的实际出资人及出资情况
根据《民法典》第五百九十五条[8]的规定及“谁投资、谁受益”的基本常识，房屋出资是判定权属最为重要的因素。认定借名买房成立的基础和前提是借名人实际出资。实际出资不一定意味着借名买房成立，但借名买房成立，一定是借名人实际出资。
借名人可以通过以下材料证明实际出资：
（1）提供购房款的取现或转账记录；
（2）如果是按揭贷款购房，提供按揭贷款的记录及还款手续及情况；
（3）提供购房款收据或者发票；
（4）借名人与出名人的财务情况；
（5）证人证言等。
一般情况下，借名人会自己保管产权证、房屋买卖合同、契税发票、转账凭证等原始凭证，上述材料在一定程度上可以证明借名人实际出资并享有真正的房屋产权。在林佳乐、于子千物权确认纠纷案[10]中，案涉房屋自交付后即由于子千占有使用，与房屋有关的商品房买卖合同、购房款发票、物业费缴纳票据、装修合同、房屋所有权证等原件均由于子千持有。法院结合亲属的证人证言等，认定林佳乐与于子千之间存在借名买房的合意及事实。
5、房屋的实际占有情况
根据《民法典》第二百四十条[11]的规定，占有对于产权人来说是核心权利之一，房屋的占有情况在一定程度上也可以证明实际产权人。房屋占有人是谁可以根据房屋物业费、网费、有线电视费、水电暖气费的缴纳情况、家具的购买情况、房屋的装修的情况等进行判断。物业出具证明、邻居证言也可以在一定程度上反映房屋占有的情况。
在解决借名买房纠纷时，应树立物权归属与债权关系区分的理念，坚持《民法典》物权编公示公信原则的权威性，解决借名买房的物权归属问题。将物权优先推定为出名人享有，简化法律关系，发挥司法裁判的引领作用，以此警告借名人。在此基础上讨论债权关系，以平衡双方的利益，实现民法的公平正义。
（一）借名买房纠纷中的多重法律关系
在借名买房纠纷中，可能存在多重法律关系：
首先，法律主体起码三个以上，包括但不限于：借名人、出名人、第三人1（房屋出卖人）、第三人2（出名人的债权人）、第三人3（出名人的抵押权人）、第三人4（出名人的配偶及继承人）、第三人5（争议房屋的原产权人，发生借名买房争议时，争议房产尚未过户给出名人），第三人6（借名人的债权人）等。
其次，法律行为起码两个以上，包括但不限于：借名人与出名人的借名买房合同，出名人与第三人1的房屋买卖合同，出名人与第三人2的债权合同，出名人与第三人3的抵押登记，出名人与第三人4的财产分割及继承，等。
第三，法律关系起码两个以上，包括但不限于：借名人与出名人的委托关系，出名人与第三人1的房屋买卖合同关系，出名人与第三人2的合同关系，出名人与第三人3的抵押关系，出名人与第三人4的婚姻及继承关系，如果借名人和出名人是多名，还有借名人与借名人、出名人与出名之间的共有关系，等。
（二）解决借名买房纠纷时，应树立物权归属与债权关系区分的理念
在借名买房纠纷中，核心是借名人是否享有向出名人请求交付房屋和将房屋所有权移转于借名人名下的权利，所以应当将上述多重法律关系分为两部分，第一部分为借名人与出名人内部的借名买房关系，第二部分为外部关系，即借名人、出名人与第三人的法律关系。借名人内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗出名人与他人之间的外部法律关系。
根据《民法典》第二百一十四条[12]的规定，一旦进行了不动产权登记，便产生公信效力。登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。因此，在上述多重法律关系中，应进行有效区分优先次序。
借名人基于借名买房协议享有的仅是合同债权，该债权并没有法定的优先权。根据民法物权优于债权的原则，在外部的法律关系中，假设出名人将房屋产权转让或者抵押给善意第三人，那善意第三人享有的物权就会优于借名人的债权，借名人可能无法享有争议房产的物权。当然，退一步讲，虽然无法享有物权，如果有明确的合同约定，可以请求出名人承担违约赔偿责任。
（一）出名人可能会反悔、违约
如果出名人违约，而借名人又没有足够的证据，无法证明双方是借名买房的关系，借名人将很难获得房产的产权，甚至很难收回买房款。出名人甚至会将房屋转让或抵押，善意第三人将会获得房屋产权或者抵押权，借名人向第三人主张确权的请求权基础。
（二）银行贷款合同提前解除
如果银行查出实际买房人和贷款人身份信息不一致，则可能提前解除合同，出名人和借名人将会陷入债务等纠纷。
（三）借名人享有的债权不能对抗出名人的债权人享有的强制执行的债权
如果出名人有尚未偿还的到期债务或存在离婚纠纷，那么房子很有可能被查封或拍卖。借名人享有的并非排他的物权，而是基于合同约定的债权。即便借名人主张借名买房属实，但其基于借名买房产生的也只是债权请求权，并不能产生物权变动的结果，也不足以对抗出名人的债权人享有的强制执行的债权。
（四）房屋被征收，征收补偿款被出名人领取的风险
在陆某某、徐某与宋某某、章某某所有权确认纠纷案[13]中，海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司（拆迁单位）与出名人宋某某、章某某就案涉房屋达成房屋拆迁货币补偿协议，宋某某、章某某领取了拆迁补偿款中的5万元。陆某某、徐某便提起借名买房纠纷诉讼，要求宋某某、章某某返还拆迁补偿款。
（五）借名人意外死亡，导致借名人的继承人无法继承房产的风险，或出名人意外死亡，借名人证明借名买房关系难度加大的风险
（一）查明房源性质
借名人应避免购买涉及保障性住房、经济适用房、因城市限购政策不具备资格购房的房源，在司法实践中，如果借名人起诉时仍不具备购买资格，法院将不会支持借名人的房产过户诉请。
（二）选择资信良好的出名人
借名人在借名买房时，应对出名人资产、信用等情况多加了解，可委托律师对其进行背景调查，了解其涉诉情况，是否被列为失信被执行人等，以避免因出名人债务纠纷导致借名房产被司法机关查封或被出名人抵押等情况发生。
（三）签订借名买房协议
为防止出名人怠于履行合同，应在协议中设立违约责任，具体包括：约定登记障碍消除后，出名人有义务及时配合借名人完成房屋过户等手续，出名人因任何原因违反约定的，都应支付高昂违约金，同时约定违约金的支付方式和支付期限；约定如果发生以下情形，借名人有权解除合同，并有权请求出名人承担违约责任：出名人擅自处分房屋（含转让所有权、设立抵押权等）、因出名人的原因导致房屋被查封或执行、在具备过户条件的情况下拒不协助办理过户手续等。
（四）保管借名买房事实证据
（五）借名人应实际占有、使用该房屋，并在变更房屋权属条件成就时，尽快办理过户手续
向上滑动阅览
注释：
[1]参见（2016）津民申1745号民事裁定书
[2]参见（2017）京民申2338号民事裁定书
[3]《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外违背公序良俗的民事法律行为无效。
[4]《民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
[5]参见广东省广州市中级人民法院(2022)粤01民终26236号民事判决书
[6]参见北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3978号梁国英与梁阳合同纠纷二审民事判决书、北京市高级人民法院（2019）京民申6598号梁国英与梁阳合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
[7]北京市第二中级人民法院（2017）京02民终7264号张付典、王存蓉等合同纠纷二审民事判决书
[8]《民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
[9]参见北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初15437号民事判决书
[10]参见西安市莲湖区人民法院（2023）陕0104民初7206号民事判决书
[11]《民法典》第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
[12]《民法典》第二百一十四条不动产物权的设立、变更，转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
[13]参见浙江省海宁市人民法院（2011）嘉海民初字第3806号民事判决书
参考文献：
[1]陈益凤.借名购房纠纷案件之司法审判立场分析[J].宁波广播电视大学学报.2014(12).
[2]高治.借名购买经济适用房的法律效力及权属[J].人民司法.2015(09).
[3]胡立峰.借名登记引发的房屋权属认定问题探讨--以中国裁判文书网上76个一审案例为分析对象[J].法律适用.2016(07).
[5]蒋光辉.借名购买经济适用房之归属[J].法律适用.2016(08).
[6]李德通.规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨[J].法治研究.2012(04).