房屋买卖纠纷焦点：卖方亲属起诉合同无效与善意取得判定物权遗嘱证明不动产

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求

二、各方辩称

（一）宋某坤、陈某琳辩称

（二）杨某洁、王某娟辩称

1.房屋权属：涉案房屋系杨某洁夫妇于2005年5月购买，产权登记在杨某洁名下，房屋产权系杨某洁夫妇所有。2006年12月27日的公证遗嘱并非杨某洁夫妇真实意思表示，系赵某兰夫妇强迫所致，赵某兰夫妇一系列行为是为侵占房产。

（三）中介公司辩称

中介公司认为案涉房屋买卖合同合法有效，不同意赵某兰的诉讼请求。

三、法院查明事实

1.家庭关系：杨某洁与王某涛系夫妻，育有二子二女，长女王某娟、长子王某斌。王某斌与赵某兰于1993年1月20日登记结婚。王某涛于2010年7月去世，王某斌于2020年2月6日去世。

2.房屋购买与登记：2005年6月30日，杨某洁与F公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，价款385045元，2006年9月房屋登记至杨某洁名下。

4.房屋买卖过程：2021年3月5日，杨某洁（出卖人）与宋某坤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格188万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价297万元，合同签章处出卖人由王某娟代杨某洁签字确认。合同签订后，宋某坤交纳全部购房款并于2021年3月17日取得不动产权证书，后于2021年4月21日将房屋权利人变更为宋某坤、陈某琳，共有情况为按份共有，各占50%。

四、律师分析

（一）合同效力的判断依据

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗三个条件。在本案中，赵某兰主张杨某洁签订房屋买卖合同时系无民事行为能力人从而合同无效，按照“谁主张谁举证”原则，赵某兰需举证证明杨某洁在出卖房屋时不具备民事行为能力。然而，赵某兰提供的证据不足以证实其主张，其应承担举证不利的后果。虽然赵某兰申请对杨某洁当前民事行为能力进行鉴定，但该鉴定与2021年3月房屋出售时的行为能力无直接关联，法院不予准许合理合法。

（二）善意取得制度的适用

五、裁判结果

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！