环线咨询2019年预测房价分化，现在已经得到充分验证。
这几年就是好房子相对保值，便宜的房子跌的更惨。
上周六沙龙现场有客户说：很难接受，你们环线的说法太让人绝望了，难道我们刚需就不配买房吗？
刚需当然可以买房，但是得做好心理准备，随便买一套大概率要亏钱。
至少以下四类产品继续下跌，作为一个中立的咨询机构，必须要告诉大家。
01
人口增长遭遇瓶颈的郊区
所谓刚需，默认就是入门产品，就是过渡产品，住几年十几年一定要抛的。
永远存在抛盘，要维持房价就必须有人接盘，而且是持续的有。
400万以下的刚需，能保值的本质动力就是源源不断新增人口。
人口恰恰出了大问题。
不管是全国出生率，还是大城市的人口流入，都在下滑。
两个有一个正常，刚需压力也不会那么大，现在恰恰是同时出问题。
大城市还有人口流入，量级断崖式下跌。
刚需能实现保值，只能找到人口还在流入的板块。
之前上海是全面的人口暴涨，现在只有个别板块还能分到蛋糕。
选房难度直线上升。
02
新房无限供应的区域
我们所有人都被骗了。
2017年之前，专家说房产保值是因为土地稀缺。
房子虽然会老，但是土地不可再生，所以房产最保值。
2020年后大家发现，根本不是这么回事儿，土地根本不稀缺。
随便一个城市，新房根本买不完。
韭菜一茬一茬的来，新房还是汪洋大海一般。
苏州发达，但始终是一个地级市，目前在售楼盘竟然高达190个。
这190个楼盘，很多都卖了三四年还没卖完。
你还说土地稀缺？
苏州还算发达城市，其他城市更惨。
哪怕是几千万人口的上海，全部住到临港去，一户人家可以分一套130平的三房。
算上需要的配套，两三个临港就够上海人生活了。
土地不稀缺，新房供应能力接近无限，再多的新增人口也被消化了。
谁吃饱了撑的去买你二手房？
政府一定希望卖新房，开发商希望卖新房，中介喜欢卖新房，很多买房人也喜欢买新房。
远郊的二手房基本没有流动性。
一定要避开新房无限供应的地方，你的房子买入价很高，有持有成本。
新房降起价来，谈不上下限。
03
产业分化牺牲板块
归根到底，房价上限要看居民收入。
你规划再好、产品再好，老百姓没钱，房价也不存在一毛钱潜力。
财富分化，是房价分化的本质动力。
买刚需产品的人，预算通常400万以下，基本都是财富分化的牺牲品。
或者没有话语权的老人。
他们的收入都靠打工、靠养老金，如果产业类型再落后，这个区域基本完蛋。
居民收入确实不断在增加，但是一些产业工人却下滑。
不断有新的产业诞生，不断有老的产业淘汰。
曾经宝钢工人的工资是其他工人的三倍以上，宝山房价曾经很坚挺。
现在宝钢的工人，收入远不如拼多多员工。
买刚需产品前，最好深入研究当地产业结构，如果都是即将淘汰的产业，不要买。
唯一能赌的，就是未来爆发的新兴产业。
这就需要足够的知识储备、认知格局、信息获取速度。
不是每个刚需买房人都做得到。
哪些刚需板块还有最后机会
哪些刚需万劫不复欢迎私信咨询
04
区域发展的牺牲区域
全上海的发展逻辑都变了，由遍地开花转向定向爆破。
五大新城、九大副中心、三大未来产业先导区、南北转型同时落地，难度实在太大。
全市层面正在调整，率先打造几个核心片区。
各区也在收缩规划，宝山原先规划十几个，发现根本带不动。
宝山的部分规划
现在宝山重仓三大片区，吴淞、南大、滨江邮轮港，集中资源三箭齐发，反而容易见到效果。
规划调整过程中，有些区域只能短期忽视。
不是你不优秀，发展总得有个先后次序。
更可怕的是，一些地方要牺牲掉支持友邻。
南汇是有名的全国百强县，县城在惠南，曾经是南部绝对的中心。
后来临港大开发，县里资源都搬到临港，惠南一蹶不振。
现在惠南领先的，只有人口，其他全面落后。
在惠南吃个海底捞得跑到川沙，至少十几公里；方圆15公里连个优衣库都没有。
后来张江又南拓，进一步虹吸惠南人口、资源，惠南几十年都别想翻身了。
为了成全小弟临港，大哥张江，惠南只能被迫牺牲。
这不是谁的错，是城市发展的必然现象，对整个浦东而言这是最好的道路。
对惠南而言，就是灾难。
现在资源越来越少，能成就的板块越来越少，牺牲的板块越来越多。
在买房之前，要问问自己，你是发展的对象还是代价。
05
刚需最好的逃跑机会
刚需不是不能买房，只是坑比较多，要更加慎重。
能避开上面四个大坑的不是没有。
如果你已经买错了，2025年就是最好的逃跑机会。
400万以下的朋友们，好好评估一下自己房产，如果是垃圾资产，不要犹豫了。
大放水时代已经到来，如果明年迎来大涨，你家房子一定是最后一波回血。
别管距离高点还有多少，能回血就抛掉。
明年可能还有一大利好——外环外打开限购。
现在最大的问题是人口乏力，没人接盘，明年国家给你送接盘侠。
这是国家替你解套。
他们目前疯狂推荐深圳，已经把深圳炒热。
原因就是深圳郊区已经放开限购，方便收割。
全国看房团要来了。
这时不要犹豫，你的救命恩人来了，扭捏一下果断卖给他。
错过这次机会，垃圾资产就真的砸你手里了。
错过这次机会，你想翻身只能等国运再次爆发，只能等上海人口达到5000万。