楼市“猛药”之下，买房“抄底”时机来了吗？
2024-09-3018:31
“撤销最低价、连夜涨了二三十万元”……历经少有的“中国楼市不眠之夜”，房产行业从业者直接感受市场温度，购房者情绪似乎“热”起来了。
9月29日，多项楼市政策密集发布，既有全国层面的调整存量房贷利率、降低首付比等举措，一线城市也再度降低购房门槛。不少购房人士对房价预期升温，杭州有业主连夜改价。
9月30日，贝壳杭州一门店店长王磊（化名）告诉潮新闻记者：“部分二手房卖家对房价‘止跌回升’持有乐观态度，撤销了最低价，连夜涨了二三十万元。还有一些即使价格还没调整的卖家，心态也有所不同，持有观望态度，并不着急出售。”
在各项政策刺激下，楼市有可能迎来“牛市”吗？现在是买房好时机吗？
楼市新政密集来袭，一线城市再降门槛
自9月26日，中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，新一轮楼市政策落地。
9月29日晚，中国人民银行发布四条重磅新政，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限。
在完善商业性个人住房贷款利率定价机制方面，央行指出，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。
举例来看，假设北京五环外二套存量房贷利率调整前为4.9%，调整之后可以降至3.6%，下调130BP，以贷款200万计算，贷款30年，月供将下降1521.6元，总利息将下降54.8万元，有效降低居民购房成本。
同时，优化个人住房贷款最低首付款比例，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
同样在9月29日，上海、广州、深圳相继发布楼市新政，其中广州的政策调整最为彻底，宣布全面取消当地的住房限购措施。
上海提出优化住房限购、优化住房贷款、降低住房交易税费等政策措施。限购方面，非本市户籍家庭以及单身社保满1年即可在外环外购房。居住证积分达120分，在社保满3年的情况下可享沪籍家庭的购房待遇，即可买2套。上海此前针对非本地户籍执行五年社保或个税的限购措施，今年5月17日调整为三年，此次外环区域放宽为1年，但内环区域仍执行3年限购。深圳的政策重点亦是放宽当地限购政策，且取消了限售。目前，只剩北京尚未出台新的楼市放松政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策，目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力军的作用，为“止跌回稳”发挥基本盘的作用。“此次，广州全面退出限购，就是在自主权下因城施策的结果。这是广州自从2011年启动限购以来首次全面退出限购。”
据中指数据，截至9月29日，广州9月新房成交面积38.6万㎡，同比下降44.5%。此次政策出台后，预计将明显提升广州新房市场热度，“十一”国庆黄金周期间购房者预计将加快入市脚步，市场有望转暖，成交量回升可期。
楼市“猛药”来了，市场温度如何？
在持续宽松政策刺激下，房产交易者们首先感受到了这波房产“猛药”力度。他们透露，这是少有的房产回暖刺激，确实在一定程度改变了市场情绪。
9月30日，杭州房产中介王磊告诉记者，最近一系列房产新政下，低价房源受买家青睐，最近一周房产交易较8月相比，有小幅升温势头。
嘉兴市民周丽（化名）刚在当地小区买下了的一套200㎡复式二手房，总价约400万元，她告诉潮新闻记者，“此前这个小区房价高达4万元/㎡，现在热度回落，价格符合预期便出手了。”
“刚需购买人群可以多看多比较，看到合适的就可以入手；如果投资的话，需要特别谨慎，90%的房子都不适合投资。”王磊向潮新闻记者表示，综合订单分析，宏观调控对房产市场起到促进作用，还有美联储降息，并不乐观的涨薪预期，百姓普遍不敢消费，经济环境最终决定着房产市场温度。
市场冷热不均，也在杭州土拍市场有所体现。9月30日，杭州出让2宗宅地，均为1.1-1.2容积率的稀缺低密地块，揽金13.9亿元，成交楼面价16978元/㎡，平均溢价率10.3%。尽管近期政策利好频出，但房企拿地仍偏理性，土拍热度出现分化，战力主要集中在丁桥地块，历经27轮竞拍，最终被天阳以20.5%溢价率摘得，乔司地块被英冠底价摘得。
中指研究院华东大区常务副总高院生认为，从地块成交的情况来看，既有房企理性的一面，如近郊区域仍谨慎研判，又有对政策预期积极的一面，如天阳出山高调夺地。值得注意的是，本次拿地以本土民企为主，天阳、英冠均为阶段性补仓，而头部企业未见强势出手，或在观察政策效果。
正在观望楼市的宁波市民张伟（化名）向潮新闻记者表示，他是购买婚房的刚需群体之一，降息、降首付等一些列房产利好，确实会让他心动，不过最终决定他是否下单的是对今后收入上涨的预期。“买房是一项长远资产配置，我需要理性综合判断，这个阶段是否适合下单。”
消费者的观望态度或许来自此前楼市较长一段时期的疲软。
王磊记得，不久前门店曾接待过一位客户，要售卖一套刚交付两三个月的主城区高档小区新房，“173㎡的房子，买入价820万元，以820万元亏息出售。算是‘破发价’甩卖了。”
杭州市民李琳测算，其所住的小区于2019年交房，房价已经从最高点9万元/㎡跌落至6万元/㎡，以一套130㎡的房子为例，资产缩水近400万元。
展望未来，北京楼市新政或已在路上
回顾今年房地产政策变化，多个城市积极化解房地产库存，出台包括调整公积金贷款利率、实施户籍制度改革以及降低贷款首付比例等。
据中指研究院数据，2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。
房价方面，2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。而在土地市场，2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。
9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
李宇嘉认为，楼市要止跌企稳，是国家对当前房地产形势的准确判断。要尽快实现止跌企稳，关键看楼市领头羊的一线城市。一线城市新市民和外来人口集中，刚需潜力大。同时，一线城市房地产发展早，房地产和人口规模大，特别是近年来随着产业转型升级，老市民改善需求也很集中。因此，实现止跌企稳，从一线城市开始，并带动三大都市圈楼市止跌企稳，这样，全国楼市近一半的市场就能企稳。
中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者，从市场的角度来看，近两个月，一线城市新房、二手房成交量环比整体呈现走弱态势，此前国家层面连续释放重大利好信号，对市场情绪产生了积极影响，居民置业意愿出现一定好转，部分项目咨询量、带看量也出现了明显回升，根据中指监测数据，9月24日-9月29日一线城市日均成交数据较9月1日-9月23日均略有好转，但整体尚不明显。
陈文静认为，展望未来，北京楼市新政或已在路上，政策内容或涉及优化限购政策、降低首付比例等多个方面，上海、深圳限制性政策依然具备优化空间，未来更多稳市场政策仍值得期待。