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一、原告诉求
1.赵某辉、张某艳向法院提出诉讼请求：
-判令郭某权、林某芳返还购房款292,944.7元及截至2021年3月31日的资金占用利息65,226.6元，要求三被告承担连带责任。
-中介公司退还中介费8,954.28元。
-由被告承担本案诉讼费。
二、事实与理由
1.2017年2月20日，赵某辉、张某艳与郭某权、林某芳签订《房屋买卖合同》，购买位于北京市海淀区一号房屋，总价1,036万元，双方约定了成交方式、税费承担等事项。同时，与中介公司签订《居间服务合同》，支付了居间代理费227,920元、居间保障费31,080元。
2.合同签订前，郭某权、林某芳在中介公司官网登记房源信息显示房屋售价包含16平方米左右的地下室。郭某权、林某芳和中介公司介绍房屋时均强调地下室的存在，这是赵某辉、张某艳决定购买的重要原因之一。无地下室的同类房源单价每平米低2,000元左右。
3.实际上，地下室为郭某权、林某芳未经物业同意、无买卖或租赁协议强行侵占所得，实际所有权人为周某鑫。2020年11月28日，周某鑫在物业协调下收回地下室。赵某辉、张某艳因家中杂物多，无地下室使用后生活不便。
4.赵某辉、张某艳认为郭某权、林某芳隐瞒真实情况出售权属有瑕疵的房屋，构成合同欺诈和违约，应按无地下室的实际市场价值退还差价。中介公司收取高额中介费，未尽审慎核实义务，导致权益受损，存在重大过错，应对退款承担连带责任，且中介费应按房屋实际成交价降低比例退还。因协商无果，诉至法院。
三、被告辩称
1.郭某权、林某芳辩称
-入住时地下室是打开的，与物业确认后使用。2016年工商局核查，退还一间属于工商局的地下室，涉诉地下室工商局称不是他们的，所以继续使用。
-官网自荐信息因字数限制写不全，已告知赵某辉、张某艳地下室是临时使用且无产权，因无地下室房款还降价了，合同未写地下室约定，售房款不包含地下室，已尽告知义务，交接物品在合同和附件体现，地下室不在内，故请求驳回诉讼请求。
2.中介公司辩称
-与赵某辉、张某艳是居间关系，与房屋买卖不是同一法律关系，不同意合并审理。
-已尽居间义务，合同完成，服务完成。
-未提供涉及地下室的居间服务，官网自荐是业主个人行为，无法掌控。
-赵某辉、张某艳居住四年才发现地下室权属问题，公司仅依据房产证发布房源信息，不存在过错，请求驳回诉讼请求。
四、法院查明情况
1.2017年2月20日，经中介公司居间，郭某权、林某芳（出卖人）与赵某辉、张某艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋成交价格为339万元，家具、家电等作价为697万元。同时签订《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》，赵某辉、张某艳支付了房屋价款和居间代理费，房屋过户，2017年10月1日交付房屋时一并交付地下室，2020年11月28日赵某辉、张某艳将地下室交还周某鑫。
2.双方对地下室产生争议。赵某辉、张某艳称卖方告知地下室无产权但可长期使用，所以房屋交易价比同小区同户型高。郭某权、林某芳不认可，称未承诺地下室长期使用，三居室价格是小区最低，未写入合同就是因为没承诺，所以售房款不含地下室。
3.证据认定情况
-郭某权、林某芳提供五份补充协议及家具家电清单，证明谈判时已告知买方地下室无产权、无租赁只能先使用，签订合同时对家具交付等细节详细约定但不包括地下室。赵某辉、张某艳认可证据真实性但认为与争议焦点无关，称家具应全部提供，签订合同时因无法清点写了少量家具，交房时卖方不能提供全部，经中介协商才有清单，当时没说地下室的事，法院确认郭某权、林某芳证据真实性。
五、裁判结果
驳回赵某辉、张某艳的全部诉讼请求。
六、律师点评
1.合同的有效性与履行
-郭某权、林某芳与赵某辉、张某艳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效且双方已履行合同。
2.争议焦点分析
-本案争议在于双方是否就A号地下室的使用有约定以及地下室是否影响房屋价款。赵某辉、张某艳需举证，他们提供中介公司房源介绍显示房屋售价含地下室，但郭某权、林某芳和中介公司均否认。房源介绍性质为要约邀请，是吸引他人协商房屋买卖的介绍，其内容对双方无约束力，具体买卖内容需协商确定。
3.中介公司责任分析
-中介公司在居间过程中无过错，无欺诈情节，赵某辉、张某艳要求退还中介费无依据，法院不应支持。
案件心得：
1.合同约定的重要性
-在房屋买卖等大额交易中，合同约定至关重要。本案中，地下室是否包含在房屋售价内如果是影响交易价格的重要因素，双方应明确写入合同或补充协议。否则，即使有前期的宣传或口头告知，也难以得到法律支持。
2.证据的证明力与要约邀请的理解
-对于证据的证明力要有准确判断。赵某辉、张某艳提供的房源介绍虽然提到地下室包含在售价内，但从法律性质上属于要约邀请，证明力有限。当事人在诉讼中应提供具有足够证明力的证据来支持自己的主张，如明确的合同条款、书面承诺等。
3.中介公司的责任界限
-中介公司在房屋买卖中的责任界限需要明确。中介主要责任是促成交易并如实提供房产基本信息（如依据房产证等），对于一些业主自行提供的房源特殊情况（如地下室权属这种特殊且未写入合同的情况），如果没有证据表明中介存在故意欺诈或重大过错，中介公司通常不承担额外责任。
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