【问题分析】您好，您所提出的是关于*****的问题......，【解决方案】*****【具体操作】*****
5、因不可归责于买卖双方的原因，导致未签订商品房买卖合同的，定金如何处理
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
6、商品房的认购、订购、预订协议的内容是否属于商品房买卖合同的内容
商品房的认购、订购、预订等协议一般视为预约合同，是双方约定下一步订立商品房买卖合同的协议，而非商品房买卖合同，但若上述协议具备商品房买卖合同的主要内容和条款的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
7、商品房预售合同未按照法律规定进行备案的，是否影响合同效力
9、哪些情形下，导致商品房买卖合同的目的无法实现的，买房人可以要求双倍返还购房款
10、哪些情形下，导致商品房买卖合同无效或被撤销的，买房人可以要求双倍返还购房款
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
12、房屋什么时候算交付使用，交付使用前后，房屋灭失、损毁的，由谁承担责任
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
13、房屋主体结构质量不合格，买房人应该怎么办
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
14、非房屋主体结构质量不合格，但质量存在问题，严重影响居住的，买房人能否解除合同
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
15、交付房屋的建筑面积与商品房买卖合同的建筑面积不符，如何处理
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
16、开发商迟延交房或买房人迟延付款的，能否解除商品房买卖合同
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
18、房屋买卖合同没有约定，违约金数额或计算方法的，如何确定违约金数额
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
21、开发商将房屋的销售包销给他人的，发生纠纷后，如何确定被告
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
23、商品房买卖合同被确认无效、撤销或解除的，贷款合同能否解除
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
25、商品房买卖合同和贷款合同都被解除的，购房款和定金如何返还
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
26、买房人未偿还房贷，也未办理房屋抵押贷款登记的，银行应以谁为被告提起诉讼
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
27、《城市》的适用范围是否包括所有房地产开发行为
28、什么是土地使用权出让
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
29、集体所有的土地能否出让
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
30、县级政府将国有土地出让用于开发房地产的，是否需要拟定出让方案
县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
32、开发商能否擅自改变出让土地的使用用途
33、什么是土地划拨
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
35、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格是否要定期公布
基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
36、哪些房地产不能转让或转让受到限制
《房地产管理法》38条规定，下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法规定规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
37、出让方式取得土地使用权，在什么时候条件下，可以转让房产
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
38、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，如何处理
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
39、设立房地产开发企业应当具备哪些条件
40、房地产开发企业应建立资本金制度，资本金不得低于总投资的多少
房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
41、房地产项目，何时才能交付使用
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
42、住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收，应包括哪些内容
住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
43、商品房预售应符合哪些条件
44、预售商品房合同是否需要备案
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
45、开发商随意动用预售款项
不能，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
47、房地产开发企业能否委托中介机构销售商品房
房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
48、商品房的现售，应符合哪些条件
49、房地产企业能否采用售后包租的方式，销售未竣工的商品房
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
50、商品房买卖合同的主要内容，应该包括哪些
51、商品房的建筑面积由哪几部分组成
52、商品房面积误差比如何计算
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=─────────────×100%
合同约定面积
53、商品房销售后，开发商改变规划和设计的，如何处理
54、开发商在销售时设置样板房的，交付的商品房是否需要与样板房一致
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
55、商品房交付使用前，是否需要进行测绘
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
开发商在售房时，应按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》，未按规定出示的，由主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
58、人防工程，是否作为整栋建筑面积进行计算
商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
59、套内建筑面积包括哪些部分
套内建筑面积由以下三部分组成：1.套(单元)内的使用面积;
2.套内墙体面积;3.阳台建筑面积。
60、共用墙体面积如何计算成套内面积
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
61、公用建筑面积包括哪些部分
公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
62、公用建筑面积如何计算
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
63、公用建筑面积分摊如何计算
公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数=─────────
套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
64、房屋登记机构办理各类登记的时限是多长
65、有偿取得土地使用权的房屋办理初始登记，应提交哪些材料
答:需要材料：(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)国有土地使用权证;(4)建设工程规划许可证;工程规划验收合格证明(1日后竣工项目);(5)建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收合格证明(建设、施工、监理、设计单位四方的工程质量竣工验收证明;单体建筑300平方米以上或者投资30万元以上);(6)联建房屋提交联建协议原件、立项批复;(7)房屋面积测绘技术成果报告，包括公用建筑面积分摊原则和部位说明原件;房屋登记表、房产平面图原件二份;测绘成果备案表原件;(8)区县公安分局人口管理处(科)出具的市门楼牌编号证明信;(9)预售商品房项目提供预售房号与现房房号对照表原件
66、新建商品房办理过户登记需要提交哪些材料
需要材料：
以上两项由开发企业提供，每年提供并核验一次，一年内无变更的，为买房人办理转移登记时，可不再重复提交。(3)登记申请书原件;
67、已购公有住房买卖，办理过户登记应提交哪些材料
68、已购经济适用住房按市场价出售，办理过户登记需要提交哪些材料
69、存量房屋买卖，办理过户登记需要提交哪些材料
70、房屋继承、，办理过户登记需要提交哪些材料
71、房屋赠与，办理过户登记需要提交哪些材料
需要材料：(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)房屋所有权证原件;(4)赠与协议公证书原件，或赠与公证书和接受赠与的书面文件原件;(5)契税完税或减免税凭证原件;(6)房屋登记表、房产平面图二份;(7)已购公有住房赠与的，提交补交土地收益证明及补交房屋差价(标准价、优惠价公有住房)证明;(8)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年的经济适用住房或限价商品住房赠与的，提交补交土地收益证明;(9)国有土地使用证(整宗房地产);(10)整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件。
需要材料：(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)房屋所有权证原件(不能提交的，由房屋登记机构或登记部门公告作废);(4)人民法院或仲裁委员会生效的法律文书;(5)房屋登记表、房产平面图二份;(6)契税完税或减免税凭证原件;(7)国有土地使用证(整宗房地产);(8)整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件。
73、夫妻间房屋转移登记，办理过户手续需要提交哪些材料
需要材料：(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)关于房屋所有权归属的约定原件或转让协议原件;(4)或婚姻关系证明;(5)房屋登记表、房产平面图二份;(6)契税完税或减免税凭证原件。
74、夫妻涉及房屋转移登记，办理过户登记手续需要提交哪些材料
75、以成本价或标准价购买的房屋，改成商品房的，应如何补缴哪些款项
成本价和标准价购房，应按下列方式，补缴款项：当年房改成本价x建筑面积x1%;当年房改成本价x建筑面积x6%(向指定单位补交)。