房苏州有用的买房建议，买好房、买对房，
▏抬头望星盼
这是房苏州第40期买房故事
以下为正文。
零丨90后的买房故事
看了不少苏州买房故事，其中有因买房早合理加杠杆，实现个人财富爆发增值的庆幸。
也有因谨小慎微，错过最佳买房时机而多掏首付款的懊悔，更有至今仍因各种原因没买成房，犹豫着不敢上车的困恼。
我也有一个买房故事，普通且平庸。我的故事可能是一个鲜明的群体印记，可能代表了一部分毕业2-5年的90后群体的当前状态。
家里有矿的除外。
壹丨选择苏州并爱上这座城
我是一名90后，2010年高考结束，志愿填报了苏州大学。
入学报道的那一天，我在车站乘坐学校大巴到的苏州大学。
毫不夸张的说，从下车的第一脚踏进苏大就喜欢上了这里，本部校区实在是太漂亮，太文艺了。
身处闹市而又不失宁静，气质庄严典雅，秀外慧中，袅袅婷婷。
在苏大念了四年书，也等于在苏州这座城市生活了4年，深深爱上了这座城市。
喜欢粉墙黛瓦、小桥流水的平江路；喜欢人文气息浓郁，环境优美的高教区；又喜欢磅礴大气、经济发达的产业园。
在苏州，可以在一天内同时体会到两千年前的古典与21世纪的现代化都市。犹如穿越一般。
很幸运，我在大学里也收获了爱情。因此，在14年毕业后没有任何迟疑就选择留在苏州工作，在IT行业做了一名程序员-码农。
当年我拿着好几个offer可以选择。有老家中国联通，也有南京IT公司，最后还是选择了一家园区企业。
写到这，突然羡慕起来前面买房故事里2007年买哪，2009年买哪，2012年买哪的买房故事博主。
其实，那个时候买在哪里都是ying，都会赶上国运实现个体的财富增值。
可惜那个时候我不是在高中刷题《五年高考三年模拟》，就是在大学上课谈恋爱打Dota。
到我们毕业已经是2014年！
贰丨人生的第一套房
我买的第一套房正是发生在2014年下半年，阿根廷梦断大力神杯之后,也是我刚毕业参加工作的前几个月。
双方都是普通家庭，各自拿出一些钱给我们做首付。没记错当时的房价均价是非核心区8000-11000元左右，园区和高新区核心地段稍高。
两个刚入社会的新兵蛋子，开始是租房住。
本科刚毕业工资也算不上高，所以当时看房的心理可接受单价是1万以下/平。
当时我在园区工作，女友在高新区工作。为了关怀体谅女友，希望她上班近一点舒服一点，我们主要看新区的一手房。
记得有狮山14000单价的某某盘，浒关的九千的某某盘，马涧8000多的某某盘，还有科技城9千多的某某盘。
看了好几个楼盘都没有下手。要么是价格高、要么是户型不好、要么就是太偏了，考虑后期发展不好，各种纠结着挑选着心仪的好房子。
当时，首套房的利率还是上浮5%，2015年之后贷款利率才回归基准。
在买房这件事上双方父母都没有干涉，也没有提建议，基本上是我们来拿主意。
但我们两个都是刚毕业的愣头青，完全没有经验而且对房产价值认知不够，根本无法理解地段价值和学区价值。
对于我们，首要考虑是上班方便的交通，尤其是老婆上班的方便。
初入社会的我们把总价需求放在了第一位，交通需求放在了第二位，现在回想我只能说自己“年轻”。
那个时候工作之余，除了踢实况足球，就是不断的看房产APP。搜索各种新盘开盘资讯，了解各楼盘户型的优缺点。
有一天，在房产APP上刷新盘讯息，看到了一个位于吴中尹山湖楼盘，边户南北通透的户型，价格不高。
重点是：楼下就是即将要开通的地铁二号线延长线，我觉得挺不错的可以看看。首先征询了女朋友的意见，要不要去那边看看？
因为假设买在那，我工作在园区会比较方便，但相对女友上班就不方便了。
女友看了简介决定去看，当时我们刚毕业还没有买车，从高新区坐公交再转公交再步行。可谓是辗转反侧、一路披荆斩棘到达了售楼处。
说真的，当时尹山湖真荒凉啊！
真的是什么都没有，一点也不夸张，用王首富爱唱的《一无所有》来形容一点也不为过。
售楼处金碧辉煌。但除了售楼处，周边不是在修路就是在造房子。到处都是规划，到处是工地，到处是ZF画的大饼。
地铁二号线延长线未开通，商业水街未建，尹山湖实验小学未建（当初这些承诺现在终于都兑现了）。
买在这真的是需要赌上一把的勇气啊！
置业顾问一个劲的guchui尹山湖这边未来潜力大，环境优美没有工厂，靠近地铁交通方便，产业加持工作机会多多。给我们算价格打完折是9000多。
我就征询了女朋友的意见，她持正面意见。我立马打预防针说:“你可想清楚了，买这里你上班不方便”。
她说：“没关系，大不了我二号线转一号线，而且未来也有可能换工作，至少你上班近了。”
一年后她真的跳槽了，加入了独墅湖高教区的一家公司。
后来这家公司也有了自己的研发大楼，后来这家公司也上市了，女友一直在这里工作至今。
第一套房就这么买成了，歪打正着，算我们走运吧！
最终，我们上班还都很方便。
从尹山湖到独墅湖高教区，要么地铁三站路，要么我开车10分钟顺路送她上班。
当然这些都是后话了。
叁丨人生的第二套房
买第二套房是2017年底的事，当时处在限购限贷的大背景下，2014年购买首套房用之后成熟的观点看是个错误：
1.贷款方式，首付比例高，贷款很少，无月供压力
2.没有把杠杆用好,杠杆用的不充分是对自己未来财富的贬值
第二套房操作完全相反，把杠杆用到了极致，而且是最低的利率。
没错，就是公积金贷款。2016年国庆节限购限贷政策发布后，买二套房首套未还清首付八成、还清首付五成。
无论哪种方式，首付压力对于我来说都比较大。
最后，我的确用这种方法购置了第二套房。公积金贷款不受商贷限制，夫妻最高可贷70万。
如果是首次使用公积金贷款，总价110万以下面积90平以下可以最低首付两成贷款八成，最高可贷88万。
我拿20万首付撬动了100万总价的房子，而且是3.25%极低的公积金贷款利率。
当然，100万总价的房子在园区，肯定不是什么好房子。
当时的我，在园区青剑湖中环高架旁54平总价120万小两室商品房与园区车坊60平总价100万的淞泽家园中，选了后者。
选淞泽大帝国这种拆迁安置房，后期升值潜力一定不如青剑湖商品房。
但是，当时我想到另一个问题---出租回报率的问题。
两套房我都实际看过，楼盘我觉得大差不差。
园区的莲花帝国淞泽帝国很新的，都是2010左右建成交付的房子，车位也多。
淞泽家园还带地下停车位，都是免费停，也不收物业费，不像姑苏区房龄老的拆迁小区停车蛮难停的。
还要考虑是租客群体，青剑湖环境优美，个人感觉宜居不宜转租。
54平租金也低，淞泽家园就不同了，依托独墅湖高教区和未来的桑田岛，产业多后劲足，年轻人是一波接一波的来，如雨后春笋……
事实也是如此。我在2018年买房，做到租金收入覆盖房贷，我觉得我也没亏什么。如果当初买在青剑湖租金收入应该只能覆盖一半房贷。
大家会问，80万公积金贷款月供4000多，60平淞泽家园租4000千多，如何操作？
我这不是普通的60平，找房源时我专挑一室一厅加阁楼户型，阁楼不需要从楼下屋里面上去，是单独的加高一层，随着入户楼梯上去是有2个入户门，楼下楼上完全互不影响，等于2套房。
楼下40多平标准一室一厅一厨一卫，阁楼产证面积20多平实际使用面积也有40平。
大部分挑高正常只有一块有拐角影响（莲花帝国的阁楼也去看过拐角影响较大），阁楼我做了一室一卫，厅与厨房一起。
10平方的大露台我花了7千块封了阳光房，不住人，养了花草，摆了健身器材。
就这样，我楼上楼下都租了2000多，的确覆盖了4000多的房贷，没什么压力。
装修的支出用一年租金收回成本。
实际上这套房用公积金摊还，公积金完全覆盖房贷，租金收入实际上是了用来还第一套房的贷款还有剩余。
肆丨之后的生活
2019年又定了第三套房，坐标江苏老家。由于不是在苏州的买房故事就不展开叙述了。
在房住不炒的今天，买个三四线城市基本没有什么增值可言，但我们是刚需，准备给父母住的。
这套房子写父母名字我们出首付，一如当初他们帮助我们在苏州买房一样。面积不大，但小区还不错，钱不多，刚好够的着。
虽然手上的房产都不算优质资产，但也总算是安家苏州了。
由于资金有限，三套房子所做的每一次选择都谈不上最佳，但在当时条件背景下其实能做的选择也不多。
2019，努力！奋斗！
写在后面：
今天的买房故事是2019年2月份投稿同学提供，截止今天2019年5月份，这位同学已完成房产置换，尹山湖小三房已本地内部置换为了尹山湖4房。
园区淞泽家园也已卖掉准备置换，期待他的下篇。
房住不炒的今天，房苏州祝愿所有同学都能在苏州安家入户，买个好房子，换个大房子。