二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率。
1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;
2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;
3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数[根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)].
刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150㎡，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：
1.营业税=640000×5%=32000(元)
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元)
3.印花税=640000×0.05%=320(元)
4.土地增值税：可扣除项目金额=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元)，增值率=152480÷487520×100%=31.28%，增值率不超过50%，适用税率30%。应缴土地增值税=152480×30%=45744(元)
三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)。
1.营业税=500000×5%=25000(元);
2.城市维护建设税及教育费附加=25000×(7%+3%)=2500(元);
3.印花税=500000×0.05%=250(元);
4.土地增值税=(500000×1%)×50%=2500(元);5.个人所得税=500000×1.5%=7500(元)。