我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说:限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。
1目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题
在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。
1.1房地产十年调控取得的成效
十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。
1.2房地产宏观调控需要改进的方面
2构建房地产宏观调控长效机制的重要意义
2.1构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求
房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。
2.2房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建
目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。
3构建房地产宏观调控长效机制的政策建议
3.1重视房地产市场法律机制构建
3.2促进房地产市场税收机制构建
在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。
3.3确保房地产市场保障机制构建
在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。
3.4加强房地产市场金融机制构建
金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。
【参考文献】
［1］张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）:20-21.
［2］2014中国房地产行业政策趋向分析[EB/OL].中国产业经济信息网，2014.01.16.
[关键词]房地产宏观调控调控措施四象限模型
2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。
一、宏观调控的背景分析
1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。
成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。
市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。
货币发行量。我国M2（BroadMoney，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%,增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，
2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。
3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。
房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。
4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。
二、宏观调控手段分析
自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满1年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。
房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。
房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。
住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。
涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。
三、房地产宏观调控的经济学分析
四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。
1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。
四、解译房地产宏观调控的几个误区
1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。
参考文献:
[1]钱瑛瑛:房地产经济学.上海:同济大学出版社,2004年
二、房地产市场宏观调控中存在的问题与策略分析
1.货币政策问题与策略分析
2.财政政策问题与策略分析
3.土地政策问题与策略分析
4.金融体系安全问题与策略分析
三、总结
宏观调控无碍地产业中期向好
王德勇段海瑞
在6月中旬召开的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部、人民银行、银监会对最近的“国六条”和九部委调控房地产政策做了一定的解读，根据这些解读，可以看到，这次地产业宏观调控政策不会对房地产上市公司造成实质性影响，而只是会促进企业的优胜劣汰。
建设部：五个难点
建设部官员系统地介绍了本次政策调控出台的历程：从年初开始分析，到三月份几个部门酝酿，到国务院会议讨论，到几个部委形成共识，认为房地产市场结构性问题没有得到解决，局部地区过热，市场秩序仍然存在一定问题。在指出本轮调控是去年“国八条”的贯彻的同时，强调了本次调控存在5个方面的难点：
第一，房地产问题涉及国计民生问题，房地产一方面需要按照市场、价值、竞争规律办事，另一方面，基本住房需求是社会问题，这样政府和市场手段如何协调是调控面临的难点之一。
第二，房地产市场因素复杂，不同地区情况不同，要适应全国比较困难，组合拳还是单一政策，选择起来比较困难。我们有行政调控的优势，但是，干预过多容易导致市场失灵。
第三，我国房地产市场发展不平衡，房地产投资前六个省市占到50％以上，40个重点城市投资额占到60％，东部地区占到总投资的70％，冷热并存，房价高增长和负增长并存，造成了调控的困难。
第四，中央和地方对宏观调控看法不一致。讨论过程中，没有一个地方主张出台文件。
央行：首付款比例提高是制度性安排
央行官员肯定了房地产业是国民经济的支柱产业，指出了房地产业的发展离不开金融的支持，特别强调了2005年末1．8万亿个人按揭贷款占到了银行贷款余额的9．5％，进而论证房地产与金融的关系越来越密切；进而，回顾了这一轮房价上涨的历程，指出了房价上涨的四个原因：自住需求上升、供给结构不合理、市场秩序不规范和外资进入房地产增速加快。其中引人注目的是，提出了对外资开放房地产市场的程度需要考虑。
银监会：九大风险
同时，银监会也提出了几点防范措施，第一，治理地方政府在经济发展中的“房地产依赖症”。第二，建立房地产预警体系。第三，商业银行强化房地产贷款的风险管理。第四，商业银行对贷款区别对待。第五，调险权重，强化资本约束，利用资本杠杆调控房地产信贷。第六，扩大资产证券化的范围。第七，谨慎批准外方投资进入，防止热钱流入。
地产上市公司仍向好面对外资存争议
通过了解有关部门对这次地产业调控的政策意见，我们形成了以下几个观点：
首先，政府不会增加土地供应来调控房价，未来政策的基调是一手调整供应结构，另一手限制需求。
有关政府官员普遍认为，房地产投资增速下降是2004、2005年调控的重要成效，增加土地供应会导致投资反弹，这是政府不愿意看到的结果。同时，政府官员强调我国人多地少的矛盾比较突出，把保护耕地，粮食安全提高到国家战略的高度。因此，未来政府不会通过增加供应量来抑制房价。供应量总体不增加的前提下，只有调整供应结构，增加套数来变相增加供应。这是政策的第一只手。
在供应量有限的前提下，要抑制房价的上涨，就需要控制需求。提高首付款比例、提高二手房转让年限等等，都是要在一定程度上控制需求。这是政策的另一只手。
其次，限制外资投资房地产将成为未来争论最大的话题。
我们认为，限制外资进入房地产对投资地产股会有一定的影响。
首先，限制外资进入降低了房地产的需求，需求的下降对地产公司造成一定的影响。
但是，我们认为，这种影响很小，因为：
第一，即便是在外资重点进入的上海市场，外资购买占到的比重也不过5％，因此，限制外资购买不会对房地产需求造成实质性影响。
势，因此外资不会对房地产开发资金造成重大影响。
第三，从长远来看，外资流入减少，市场投资(投机)份额的减少有利于房地产市场的稳定，这对地产股投资未尝不是好事。
第四，房地产上市公司中，主要产品以内需为主，因此，限制外资进入不会对整个地产板块造成实质性影响。
再次，实力雄厚，与地方政府关系良好的上市公司将在调控中获益。
另外，文件中要求各地中低价房、中小户型供应量不低于70％是针对整个地区，不是针对单个项目。单个项目的具体比例由地方政府视各地实际情况确认。这就意味着那些与政府关系良好的公司可以在很大程度上决定开发什么样的产品。它们将是调控的受益者。
最后，房地产企业的销售速度和成交量不会出现下滑。
短期来看，由于政策的出台，购房者会有一定程度的观望，同时，由于政策细则的不明朗或者规划的调整，地产公司开发销售的节奏会放缓。但是，中长期来看，开发产品结构的调整使中小户型的增加在很大程度上降低了购房的门槛，相对于大户型和高档住房，销售速度会更快，这样，成交量也不会出现下降。
综合来看，政策的调控不会对房地产上市公司造成实质性影响，我们认为宏观调控的政策促进了企业的优胜劣汰，除了等待政策的进一步明朗和细化外，我们依然维持以前中期报告中的观点：地产上市公司将迎来伟大的成长。
(作者供职于中信证券研究所)
房价下半年将开始暴跌
田书华
种种迹象显示，中国房地产价格2006年下半年将开始暴跌，而不是等到2008年之后开始跌，这个拐点即将出现，并且这个拐点之后的转折会很陡，不是小幅下跌，而是大幅暴跌。
由黄金价格的波动看房地产价格的未来走向
黄金是世界通用货币，黄金列五金之首，黄金保存万年不会变质，很难磨损，黄金的价值是全世界公认的，黄金是最具储藏价值的宝贝，但是，就是这样的好东西，其价格却会有大幅度的变动。例如在上个世纪80年代初国际黄金价格曾经超过每盎司800美元，而在上个世纪末国际黄金价格曾下跌到每盎司二百多美元。
由黄金价格的变化，我们可以想到中国的房地产，且不说房子会变旧，会倒塌，房子有一定的寿命周期，还不说目前中国坑人的事情很多(豆腐渣、偷工减料、以次充好等等)，也不说目前中国住宅的产权仅70年，更不说目前房地产商人为地炒作房价；即使是完好(比如说是用黄金盖成的房子)、产权1万年的房子也会随黄金价格的变动而变动，可是目中国的房子价格一天一个价、天天涨，这正常吗稍有一点辩证法常识的人就会辨明未来房地产价格会怎么走。
索罗斯再看跌中国房地产应吸取日本教训
国际投资大鳄乔治索罗斯近日在接受CNBC财经频道采访时说：“由于加息导致的流动性减少，所有类别资产都承受着向下调整的压力。”他说，当前最“脆弱”的资产就是房地产，而美元也将继续贬值。大家可能都还记得索罗斯去年放出的看跌中国房地产的言论，他直言不讳地说“中国房地产市场繁荣坚持不过三年”。
但房地产市场发展的周期性是个客观的现实问题。不管开发商喜欢与否房地产市场也与其他市场一样有其自身发展的规律性。世界经济周期性波动对房地产市场的影响尤其不容忽视。在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。
上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济10多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机并给金融业带来了大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。房地产泡沫破裂把日本经济带入了持续10多年的萧条期。
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展
1、我国房地产行业的发展现状及特点
1.1我国房地产发展现状
1.2房地产业特点
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
2.2宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
结论：
参考文献：
[关键词]房地产宏观调控交易成本准公共产品
我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。
一、房地产市场宏观调控的理论依据
政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。
3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。
二、房地产市场宏观调控的目标分类
政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。
1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。
2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。
3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。
三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界
根据我国房地产市场的发展成熟程度、政府财政状况和国民经济发展水平，结合区域差异较大的具体特点，我国宏观调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为，调整市场不合理供应结构，促进房地产市场供求实现最优均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地产市场宏观调控要在此目标之下确定政策边界，在不超出相应政策边界的前提下选择制订进一步的政策措施。
为进一步加大抑制房地产市场投机炒作的宏观调控政策的力度，从国家层面看，可以进一步制订实施提高房地产增值税和交易所得税税率，提高居民户购买第一套以外住房的资金信贷成本，以及限制商品房的二手买卖等政策措施；地方政府，特别是城市政府则可以利用行政手段，促进市场信息进一步公开，以降低交易成本，压缩投机炒作空间。地方政府也可以通过加强房地产市场监督管理，制订措施规范市场交易行为；通过对违规行为的更严厉打击，提高市场投机炒作道德风险成本，最终达到抑制投机炒作的目的。对于某些大城市、特大城市，则可以采取抑制效力较大的政策，接近甚至触及遏止市场投机炒作的政策边界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引导甚至限定一户居民只购买一套商品房；规定商品房二次销售收益政府所有等。
3.积极实施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地产市场宏观调控过程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的环节。实施住房保障政策，是政府的职责所在，其目标是充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用。针对我国人多地少、经济发展水平不高的现状，国务院1998年曾经下发过一个23号文件，提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的目标，其中包含了为大部分居民提供住房福利保障，并引导居民适度安排住房消费成份，但实际上我国要为大多数中低收入居民提供住房福利保障，还有很长的路要走，这方面的宏观调控政策更是远没有达到其政策边界。
目前，我国的住房福利保障政策主要体现为面向中低收入居民的经济适用房、廉租房建设等。由于居民收入调查及信用体系不完善，难以确定低收入居民情况，加上政府财政限制和政策执行方面的问题，我国迄今没有做到为中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，现实保障程度非常有限。多年来，经济适用房建设水平一直在低位徘徊，执行中还出现了较为突出的偏差问题，相反，商品住房的建设，特别是中高档商品房的开发建设却增长很快，成为住房供应的主体。据国家统计局统计，2005年全国经济适用房投资仅565亿元，同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重则由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建设在各地尚处于起步阶段，实际建设的数量则更小。鉴于这种情况，我国增加居民住房福利保障方面的调控政策首先是扩大经济适用房建设，大幅度提高经济适用房供应量，为大部分中低收入居民享有经济适用房提供保障；其次是适当增加廉租住房的供应，保证能为部分低收入居民提供必要的住房条件；再次是采取各种“补砖头”、“补人头”的政策，通过货币化的补贴方式，提高居民住房消费能力，全面、系统地增加中低收入居民的住房保障。
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