“定金”和“订金”，看着只是一字之差，但如果弄不清它们的区别，很可能会造成经济损失。近日，市人民法院审结了一起二手房交易合同纠纷案，因购房人刘女士存在违约行为，法院判决房屋出售人所收取的两万元“定金”无需退还。
浏阳市融媒体中心记者李小雷
支付两万元“定金”购买二手房
要求退还“定金”遭拒
要求终止交易，刘女士也有自己的考虑，因为当年二手房交易市场行情持续走低，周先生的房产在之后一年市场价值已经低于20万元。
“从20万元降到18万元，后来更是降到了13万多元。”刘女士表示，因为按照原商定的总价，她不仅赚不到钱，还要赔钱，所以她建议周先生将房产转售给其他人。2022年10月，周先生最终以13万元将房子出售给了他人。在得知周先生的房子已经转售后，刘女士给周先生发来信息要求其退还定金。
在多次沟通未果后，刘女士一纸诉状将周先生告上法庭，诉请法院判令周先生退还2万元定金并支付相应利息。
面对刘女士的诉求，周先生表示，因为收取刘女士购房定金，导致他迟迟不能将房屋转售给他人，几年下来，房子的价值严重贬值，损失七八万元，“这都是刘女士买而不决造成的。”
法院裁定两万元“定金”无需退还
法院审理认为，原告刘女士购买被告周先生名下不动产，并约定合同价款为20万元，双方成立房屋买卖合同关系。双方一致确认，因被告已将案涉房屋转卖他人，双方的房屋买卖合同已无法履行。
此外，双方订立合同时正值疫情期间，二手房交易市场行情走跌，相当于原告在仅支付合同价款的10%又迟迟不履行其他合同义务的情况下，被告既无法取得合同价款又丧失了在合理价位另售他人的机会，这将导致双方的权利义务明显失衡，因此，被告的损失实际上系丧失案涉房屋的交易机会所带来的损失，且被告无占有案涉2万元的故意。
结合双方的聊天记录，此后被告愿意出售的价格一直在降低，且被告实际取得的价款低于双方原协商的20万元，客观上被告确实遭受了损失。之后，被告根据二手房交易市场行情走跌的情况将房屋另售他人，系避免损失扩大的救济行为，不应对其作出否定性评价。
据此，法院对于原告要求被告返还2万元和支付利息的诉讼请求不予支持，一审驳回了原告刘女士的全部诉讼请求。不服一审判决的刘女士之后向长沙市中级人民法院提起上诉，最终被二审判决“驳回上诉，维持原判”。
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“定金”和“订金”一定要分清
“定金”和“订金”到底有何区别？主审法官表示，“定金”是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或收回。
而“订金”严格来说只是一个习惯用语，而非法律概念。是一方当事人为交易需要向另一方当事人交纳的金钱，不具有担保的功能。一般情况下，交付的订金视为预付款，在交易成功时，订金充当货款；在交易失败时，订金应全额返还，支付订金的一方即使违约，收受订金的一方仍应承担返还订金的义务。
根据上述案例可知，支付定金的一方如不遵守约定导致协议不能履行的，则无权要求退还定金。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。