购房者交定金易，退定金难，这是一直以来在房产交易纠纷中普遍存在的现象。据了解，有关部门在受理的商品房投诉中，约有９０％都与“认购协议”中认定的“定金”有关。而在这些纠纷中，有不少购房者都是因为舍不得放弃定金而购房，当然，也有购房者由于对定金的法律性质认识不清、不知如何处理定金纠纷而不得不放弃定金。显然，这两种做法都易让购房者的合法权益受到侵害。
在销售过程中，关于定金的纠纷多为如下情形：在客户交纳定金后主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿签订购房合同；或者开发商收取定金后，对售房条件等作出改变，客户难以接受而不能签订正式合同；还有就是定金给付后，客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧，双方都不让步又难以调和，致使主合同难以订立等。
目前市场上许多房产都会采用“内部认购”的方式进行前期的预订，而内部认购都要交付一定的购房定金。许多人在交纳定金时，都没有书面协议，许多开发商只是随便开一张收款收据给买房人作为收取定金的凭证，并不注明这笔款项的性质，也缺少其它约定，一旦发生纠纷就很难说得清楚。而有的开发商也用“认购协议”钻法律空子。
那么买房者怎么做，才会让开发商退还买房定金呢？一、交定金千先看正式合同样本在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，好是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。
这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。
需要说明的是在现实生活中有很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己很不利的购房合同，其实这种认识是错误的。
正如本案中所举情形，在现实中也经常会有这样的情况，就是开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，据此来不予退还定金。
案例2：买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元（含定金），余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。
五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。
卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。
法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。
此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的，而选择权无疑应给予守约方。
案例3:2017年3月8日，平时并不是很富裕的吴女士决定购买一套价格百万的房屋。与开发商签订购房合同时，吴女士不仅倾其所有，而且借遍了亲朋好友，才算凑够了20万元首付款及税费（其中包括5万元定金）。可不到半个月，吴女士便接到开发商通知：根据新政，首付应不低于30%，即最少应补交10万元，同时贷款利率也将提高。
这对经济承受能力已达的吴女士来说，不仅根本不可能承受，而且将导致日后生活严重困难。吴女士为此想到解除合同、退还定金及首付款，而开发商则提出，吴女士解除合同意味着违约，5万元定金将不予退还。
案例3解析：通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。
本案也不例外。更何况，费用的增加不仅使吴女士无法正常生活，而且也因无法履行而不能实现合同目的，故其可提出解除合同。同理，对于吴女士已经缴纳的一并列入房屋首付款中的5万元定金，开发商依法也是须无条件退还的。
案例4：叶女士于2016年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
案例4解析：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。
这种情形律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。
2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。
3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。
因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中为常见，也为法院经常采用。