1.与卖家进行协商退款。当买受人决定不与开发商签订购房合同，或双方对合同条款存在分歧时，可以尝试与卖家协商退款。
2.如果协商不成，买受人可以选择提起仲裁。这通常需要证明在认购书约定的期限内来签合同的事实，并可以通过双方谈判的记录或录音等证据来支持仲裁申请。
3.如果以上两种方法均未能解决问题，买受人还可以选择直接向法院提起诉讼。
特别是对于一些无销售许可证或产权证的项目，买受人可以直接起诉要求退还定金，无需进行大量的取证工作。
在退定金的过程中，协商退款和提起仲裁是两种常见的解决方式。
1.协商退款主要依赖于买受人与卖家之间的沟通和谈判，争取达成双方都能接受的退款条件。
2.提起仲裁则需要买受人提供充分的证据来证明自己的权益，并通过仲裁机构的裁决来解决纠纷。
这两种方式各有利弊，买受人可以根据具体情况选择适合自己的方式。
1.如果双方之间的分歧较小，且买受人认为通过协商可以达成满意的退款条件，那么协商退款可能是一个更好的选择。
2.如果双方分歧较大，或者卖家拒绝协商退款，那么买受人可以考虑提起仲裁或向法院提起诉讼。
在某些情况下，买受人可能需要直接向法院提起诉讼来要求退还定金。这通常发生在以下三种情况：
1.卖家无销售许可证或产权证，导致购房合同无法达成。
2.卖家将认购房屋转售他人。
3.因合同条款达不成一致意见的情况。
在这些情况下，买受人可以通过向法院提起诉讼来维护自己的权益。
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