1.面对收了定金却未签订正式合同，而又不愿继续卖房的情况，首先应当明确的是，根据我国法律规定，收受定金一方若违约，应承担双倍返还定金的法律责任。
这是因为定金作为合同履行的担保，其目的在于确保双方能够按照约定履行合同义务。在双方未签订正式合同之前，虽然合同尚未成立，但定金交付本身已构成了对双方初步意向的确认。
3.虽然双方未签订正式合同，但根据《民法典》第四百九十条，如果一方已经履行了主要义务且对方接受，则合同亦可能被视为成立。因此，在处理此类问题时，还需注意是否存在事实上的合同关系。
对于不想卖房而需处理定金的问题，合法性是关键。
3.在特定情况下，如遭遇不可抗力等不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行时，定金应当予以返还。
法律快车提醒，买房定金能否退还的问题需根据具体情况进行分析。若因不可归责于买卖双方的原因导致合同无法履行或因卖方原因导致合同无法签订时，购房者有权要求退还定金。例如：
1.在开发商未取得《房地产预售许可证》的情况下与购房者约定购房定金是无效的；
2.若开发商故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得预售许可证导致合同无法签订时则需承担缔约过失责任并退还定金及赔偿损失。
《民法典》第五百八十七条也规定了：
1.定金罚则的适用条件即给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定导致不能实现合同目的的则无权请求返还定金。
2.而收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定导致不能实现合同目的的则应双倍返还定金。
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