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购房神器-拼房帝
上世纪90年代日本的房地产泡沫破裂，在世界房地产危机历史上，微公子觉得是“影响较大、打击最深”的一次，可谓房地产痛彻心扉的案例，今天开篇，再看一眼这泡沫的破裂。
房价36年较高涨211倍
毫无商量
一跃成为亚洲排名前列强国，和仅次于美国的世界第二大经济大国。
到上世界80年代，日本贸易与制造业直逼美国，电子、汽车、钢铁、造船等领域甚至超越美利坚，其中，外汇储备达到4000亿美元，占世界外汇储备的50%，钱多的简直花不完。
日本人，成为世界上最富有的人。
尤其是80年代日元大幅度升值，使得日本人的资金所向披靡，完全不把全世界放在眼里，买下了纽约地标洛克菲勒中心和好莱坞影片公司，美国人都吓出尿了。
国富民强，形势一片大好。
房地产领域更是风生水起。
同在上世纪80年代，弹丸岛国的日本房地产总价值，超过了地大物博的整个美国，日本平均房价是美国平均房价的100倍左右，据日本统计局数据显示，1955至1991年36年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，年均增速达13.4%。
其中，六大主要城市（东京，名古屋，大阪，神户，横滨，京都）住宅用地价格上涨211倍，年均增速达16.6%。
当年日本一套房100万，
36年之后，
可以卖到2.11亿元。
也就是下图1991年的较高点。
日本住宅用地价格指数：1955-2015年
日本36年的房价上涨，经历了大概三个阶段。
1955-1974年：快速上涨期，20年涨44倍。
这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长，日本可谓朝气蓬勃，指日登巅。
1975-1985年：缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。
这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。其背景是日本经济进入排名前列次换挡期，GDP和人口增速放缓，这大概叫观望期。
1986-1991年：最后疯狂期，6年1.7倍。
这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。
回光返照，岂可久之？
1991年之后——至今：跌跌不休。
日本土地价格于1991年到达较高点，随后开启漫长的下跌之旅。
日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。
还是看这张图。
首先说日本房价飞涨的原因。
日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。首先是难以理解的经济发展速度，那是全世界都觉得惊诧的事情，一个弹丸国家，短短几年，赶英超德，国民经济水平达到世界较高。
其次，日本土地狭小，人口众多，在经济高度发达时，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍，二战后拿两块地就发了。
第三，货币的增发与贬值，虽然说在80年代初之前，日元一直呈升值状态，货币越来越多，利率越来越低，资金开始泛滥，投资与投机客户越来越多，房价也被吃瓜群众炒的越来越高。
所以，房地产泡沫越来越严重，直接导致1991年日本房地产的奔溃，同时，日本经济增速停滞，GDP年均增长从1974年的9.3%，降为1985年的3.7%，到1991年的1%。
除了经济的低速增长这个最重要的原因，还有四个重要原因导致房价泡沫破裂：
原因1：城镇化进程接近尾声。
1991年，日本城市化率已经高达77.4%，这意味着该建设的房子，都已经建好了，该买的房子都买了，人人都有房子住了，新增开发量减少，城镇化的进程接近尾声，就意味着日本房地产开发接近尾声。
原因2：适龄购房人口大幅下降。
1947年到1949年三年是日本较大的“婴儿潮”，在80年代，这些人群正好到了而立之年，也就是适龄购房年龄，而后，人口增速降低，老龄化越来越严重，到这些婴儿40岁的时候，就没人买房子了。
原因3：货币政策紧缩的错误判断。
在股市与楼市挤压下，日本政府选择主动挤泡沫，从1989年开始连续5次加息，同时，货币供应量增速大幅下降，并调整税收政策，这次挤泡沫是刺破房地产泡沫的重要原因。
原因4：对房地产贷款和土地交易采取严厉管制。
1987年7月，日本财务省发布了行政指导，要求“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
也就是说，经济、人口、城建、货币、政策管制，这5个原因，导致了日本房价迅猛奔溃，泡沫在瞬间被刺破。
日本房地产泡沫破灭的影响很大，主要包括以下六点。
（1）陷入失去的二十年和长期通缩
1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落入高等收入陷阱。1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为1.9%。
值得注意的是，这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值，反应未来前景仍不乐观。
（2）私人财富缩水
辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。
（3）企业资产负债表恶化
房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表，不得不努力归还债务，1991年后尽管利率大幅下降，日本企业从外部募集资金却持续减少，到90年代中，日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。
（4）银行坏账大幅增加
房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭，日本所有银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元。
（5）政府债台高筑
经济的持续衰退，和政府的逆周期调控，使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%，低于美国的61%，意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务/GDP比重为230%，远高于美国（103%），德国（71.6%），意大利（132.5%）等。
（6）国际地位下降
1991年后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看，1991-2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991-2014年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%，中国成为第二大经济体。