扎心问题:成都新房,很可能无法保本二手房市场买房成都市楼市

说一个扎心的问题,现在买新房,很可能无法保本。

一、新房到底要多少才能保本?

目前成都新房动辄单价3万,按照143平来计算,总价大概是430万,这还只是单纯的账面成本。

叠加后期打柜子家具家电的软装成本,契税成本,首付利息及房贷利息成本,按5年计大概是91万。

当然还是有收益的,比如租金,或者自住消费等同于租金,大概有18万。其他零碎的物业费,维修基金,停车费就不讨论了。

此时一来二回,总价成本已经超过了500万,也就是说5年前买一套143平的房子,要500万才能保本。

二、等二手房上市,能卖高价吗?

此时有人说,500万就500万呗,我就卖500万+,不就赚了吗?

很好,学会抢答了。

500万/143平=3.52万,这个价格以板式新房,带入成都一流二手房的行情来看,好像也有案例。

但3.52万只是买家的账面成本,此时他们又要研究税费中介费翻新等费用了,所以只高不低。

而且,地段上能匹敌一流二手房(金大攀)吗?光有产品没有地段的跛脚能有3.52万的自信吗?

还有人在想,要是买家市场给不起3.5万,那我不卖总可以吧?当然可以,但也只是鸵鸟政策,你不卖,总有绷不住的邻居要卖,你不破发,总有周边小区要破发。

而破发就是标志性的锚点价格,行情好还可以一带而过,行情差则会无限放大。

当然,也不是绝对的那么悲观。

因为能讨论是否保值,还算中上水准的产品了,徘徊在堪堪保本的生死线上。而绝大多数(超过50%)劣质产品,未来是肯定要亏本的。

楼市不止,分化不朽。

三、买房的底层逻辑:由纯投资向纯消费转变。

说这么多,是喊大家不要买房吗?非也。人生短短几十载,一拖再拖一忍再忍,总不能临退休才住上改善房吧?

也就是说,当前不带入消费改善自住体验的买房行为,是非理性的。

长期在沿海一线生活的,来成都买房等着养老?不理智;

川内各州市工作的,来成都买房等升值?不理智;

觉得当前规划好,等着未来破六奔八?不理智;

看中当前新产品,以后还能再来一轮成都独立行情?不理智。

什么叫理智,量入为出,买适合自己的,买来可住可租可售的,方为理智。

四、不买新房,买二手房就能保本吗?

有人想,既然新房总价成本来到500万,触达了成都二手房购买力的上限,那么我们买总价两三百万的二手房就能保本可以投资吗?

那也走极端了,因为骨子里还是认为楼市是可以大涨可以投资的底色。

我经常说,二手房市场是经过一二十年充分磨合后的真实市场,一个个板块,一个个楼盘,都是稳打稳扎的房价,目前来说,基本磨平了洼地概念。

这两年,二手房各种背刺屡见不鲜,所以单纯因为总价更低,就认为更具有保值性也是很片面的观点。

当然,我否定了大多数楼盘以及大多数情况,但确实不排除,不论新房还是二手房都有偶发的投资机会。

有些二手房,确实是房东割肉跑路,综合对比之下,那么还是看得到保值性的;有些新房,虽然单价高总价高,但地段优势明显,具有绝对的市场稀缺性,未来在顶豪的圈子必然有一席之地;也有一些开发商,审时度势,暗地降价促销,这种偶发的性价比,也能看到,是需要长期观察,打破信息差的安全买法。

我不会像有些人口无遮拦,别人推荐的都是坑,自己推荐的绝对赚。[允悲]

如果奔着纯投资的话,那必须去找他们,我不拦着。但如果偏向量入为出,冷静剖析具体板块楼盘甚至户型房源的价值演变,倒可以找房段子分析分析。

THE END
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