扎心问题：成都新房，很可能无法保本二手房市场买房成都市楼市

说一个扎心的问题，现在买新房，很可能无法保本。

一、新房到底要多少才能保本？

目前成都新房动辄单价3万，按照143平来计算，总价大概是430万，这还只是单纯的账面成本。

叠加后期打柜子家具家电的软装成本，契税成本，首付利息及房贷利息成本，按5年计大概是91万。

当然还是有收益的，比如租金，或者自住消费等同于租金，大概有18万。其他零碎的物业费，维修基金，停车费就不讨论了。

此时一来二回，总价成本已经超过了500万，也就是说5年前买一套143平的房子，要500万才能保本。

二、等二手房上市，能卖高价吗？

此时有人说，500万就500万呗，我就卖500万+，不就赚了吗？

很好，学会抢答了。

500万/143平=3.52万，这个价格以板式新房，带入成都一流二手房的行情来看，好像也有案例。

但3.52万只是买家的账面成本，此时他们又要研究税费中介费翻新等费用了，所以只高不低。

而且，地段上能匹敌一流二手房（金大攀）吗？光有产品没有地段的跛脚能有3.52万的自信吗？

还有人在想，要是买家市场给不起3.5万，那我不卖总可以吧？当然可以，但也只是鸵鸟政策，你不卖，总有绷不住的邻居要卖，你不破发，总有周边小区要破发。

而破发就是标志性的锚点价格，行情好还可以一带而过，行情差则会无限放大。

当然，也不是绝对的那么悲观。

因为能讨论是否保值，还算中上水准的产品了，徘徊在堪堪保本的生死线上。而绝大多数（超过50%）劣质产品，未来是肯定要亏本的。

楼市不止，分化不朽。

三、买房的底层逻辑：由纯投资向纯消费转变。

说这么多，是喊大家不要买房吗？非也。人生短短几十载，一拖再拖一忍再忍，总不能临退休才住上改善房吧？

也就是说，当前不带入消费改善自住体验的买房行为，是非理性的。

长期在沿海一线生活的，来成都买房等着养老？不理智；

川内各州市工作的，来成都买房等升值？不理智；

觉得当前规划好，等着未来破六奔八？不理智；

看中当前新产品，以后还能再来一轮成都独立行情？不理智。

什么叫理智，量入为出，买适合自己的，买来可住可租可售的，方为理智。

四、不买新房，买二手房就能保本吗？

有人想，既然新房总价成本来到500万，触达了成都二手房购买力的上限，那么我们买总价两三百万的二手房就能保本可以投资吗？

那也走极端了，因为骨子里还是认为楼市是可以大涨可以投资的底色。

我经常说，二手房市场是经过一二十年充分磨合后的真实市场，一个个板块，一个个楼盘，都是稳打稳扎的房价，目前来说，基本磨平了洼地概念。

这两年，二手房各种背刺屡见不鲜，所以单纯因为总价更低，就认为更具有保值性也是很片面的观点。

当然，我否定了大多数楼盘以及大多数情况，但确实不排除，不论新房还是二手房都有偶发的投资机会。

有些二手房，确实是房东割肉跑路，综合对比之下，那么还是看得到保值性的；有些新房，虽然单价高总价高，但地段优势明显，具有绝对的市场稀缺性，未来在顶豪的圈子必然有一席之地；也有一些开发商，审时度势，暗地降价促销，这种偶发的性价比，也能看到，是需要长期观察，打破信息差的安全买法。

我不会像有些人口无遮拦，别人推荐的都是坑，自己推荐的绝对赚。[允悲]

如果奔着纯投资的话，那必须去找他们，我不拦着。但如果偏向量入为出，冷静剖析具体板块楼盘甚至户型房源的价值演变，倒可以找房段子分析分析。