11月23号，中信建投发布了一份研报，称中国房价会在2026年止跌，同时逐渐转入回稳阶段。
意思很明确，还有2年楼市的苦日子可能就要熬过去了。
这个论证的结果可以说是很乐观很有信心，但现实的情况大概率会和这个结果背道而驰。
1
初看这个研报结论的时候，我还以为中信建投是做了大量的国内数据分析。
尤其是关于楼市底层居民端的负债修复和劳动性收入增长方面的具体分析，所以才得出了这么一个结论。
而让他们能得出未来中国房价会在2026年止跌回稳的依据，竟然是参考国外房地产的发展历史。
也就是说2026年中国房价就可以企稳，然后逐步回升。
这种硬套的分析方法，举个不太恰当的例子，就像看到别人家的房子修修补补一个星期好了，所以想当然的认为自己家的房子也就最多一个星期的修缮，然后就可以皆大欢喜平安无事。
人家的房子是屋顶小渗水+窗户轻微漏风，你的房子是地基塌陷墙体开裂摇摇欲坠。
俩房子的情况能一样吗？
不考虑中国土地财政和房地产的紧密捆绑性，不考虑中国居民端的杠杆率和收入增速，不考虑分配收入改革以及社会福利保障。
可以这么说，仅凭这一点，说中信建投的这份研报刻舟求剑一点不为过，
我不知道是装傻充愣还是避重就轻，所谓的信心不足，不就是居民端的收入和负债问题吗？这个论点很难说出口吗？
研报中还提到了不断出台的刺激楼市的新政会带来扭转市场的预期，但却没有详细分析这些政策会怎么扭转楼市。
简单说就是，不同的政策具体在哪些领域发力，发力后是会影响到房企还是个体？又或者是地方财政？
最关键的地方，研报又是浅尝而止。
没错，的确楼市下行周期在5-10年左右市场就可以缓慢的出清完毕，然后进入自我修复状态。
当然这个修复的具体效果还要看未来的人口出生率，个体收入增速水平，城镇化人口聚集方向，以及产业升级和发展。
但基本上市场是能自己给“自己治病”的，非要说缺点就是治病的过程比较痛苦。
尤其是把大量的产业和地方财政以及地方举债发展的核心抵押物绑定在房地产上后，痛苦就会被成倍的放大。
这也是为什么我们房地产尾大不掉，总是小心调控却又不敢大力调整的原因。
实在是房地产在宏观经济中挑起的“担子”有点重。
可问题是，担子是一直这么重的吗？
从08年次贷危机在美国爆发后，金融风暴很快席卷全球，亚洲同样也无法幸免，而当时中国为了分散和对冲在外贸上受到的冲击，转头开启了对内的一系列完整且成套的刺激政策。
这就是我们熟悉的浩浩荡荡的大基建和房地产。
刚开始刺激时问题还没浮出水面，毕竟当时经济增速还维持在较高的水平，而且在城镇居民的人均住房面积和人口快速向拥有产业优势的城市聚集的城镇化背景下，房地产的发展反而像是对应和迎合了人口流动和城镇化的历史进程。
但再对应，一切都还有个“度”的问题。
2
08年的4万亿刺激后，很快房地产就进入到了过热的状态，终于在15年房地产因为高烧不退而住进了ICU病房。
这个时候房地产的高烧原因很简单，就是因为土地财政的推力以及土地金融化在举债发展中的愈发重要后，楼市进入了非理性的上行通道。
终于居民端的收入开始撑不住房价的上行，供需失衡很快出现在从一线到二三线的几乎所有城市。
这个时候该治病了，房子卖不掉是因为居民收入不足是吧？那就让市场自我出清，让楼市降价倒车接人。
出清的“痛”一定是避免不了的，但治病的药历来都是苦口，这个时候如果选择短痛让楼市出清，那么房地产身上未来的“担子”就会随之一起减轻重量。
结果呢？出清没出现棚改货币化倒是一马当先的拉了楼市一把。
于是本已经跟不上楼市上涨的居民用宝贵的负债空间去化了库存，楼市跳过的出清的“拦路石”重新又进入到了上行通道。
这一次的上行一直就到了2021年。
棚改时有机会出清却没有出清，换来的只能是更大的“重担”，从16年后以一路价值上涨的房子和土地为锚而“衍生”的债务，早已经超过了棚改前的水平。
大量金融系统内和地方的债务其最终的信用抵押物都成了房子和土地，楼市这个越做越大的“债务担保人”想卸下担子的难度也和债务的增加速度成了正比，越来越难。
当下房地产想再出清的代价早已经远远的超过了2015年。
当然过去两年楼市的泡沫还是被挤碎了一些，但即使如此当前的房价和居民可支配收入对比，依然很难说已经完成出清了。
所以目前的情况很明显，居民实际上是有需求的，可能是刚需可能是投资可能是改善，这都无所谓，但是这些需求为什么对冲不掉楼市库存？
问题的关键在这。
统计局的数据显示截至10月末，商品房待售面积73057万平方米，同比增长12.7%；其中，住宅待售面积增长19.6%。
显然单纯的需求是没用的，只有转换成有效需求才能去化掉楼市库存，而根据目前统计局的数据来看，住房的库存依然还在大幅增加。
没有有效需求等于居民端持币观望依然是主流状态，那么总有一个原因是导致居民端不进场的对吧？
其实原因无非还是那么两个。
第一是居民端不认可当前房价，简单说就是觉得房子压根不值这个价格，这是典型的房价神话破灭的后遗症。
大家不再对资产只涨不跌的“传说”信以为真，也同时对通胀的威胁开始祛魅。
第二个原因就是，居民端确实因为收入和负债等因素，对当前在一定程度上下跌后的房价依然力不从心。
现在早已经没有过去动不动10%的经济增速，再加上16年棚改后一路上涨的房价对居民端负债的消耗，导致了那些早年进场的居民为了应对债务而减少了开支。
他的开支，你的收入，前人减少了支出必然会有一群后人减少收入。
而这群被减少收入的所谓“后来”人，虽然还没进场，但他们面对的是被棚改推高后的房价和相对更缓慢的收入增长速度。
没错，过去两年的确房价下降了一些，但对这错过了高速经济增长且收入增速因为“前人”支出减少而降低的人来讲，依然很难承受。
不断上涨的库存数据就是最好的证据。
这就是很多人疑惑的一个问题，明明一些人还没为买房负债，为什么却要说居民端负债会影响他们到他们未来购房能力的原因。
所以怎么说呢，在这种背景和客观条件下，中信建投研报中提及的2026年后楼市企稳的论证结果，怎么看都是相当“乐观”了。
3
细想一下其实很有意思，在过去中国房价上涨的时候，不管是各路券商研报还是专家理论，从来都不提及国外的楼市发展经验。
不仅不提，研报和专家们还时不时要强调一下中国的楼市有自己“独特”的地方，不能生搬硬套国外的楼市发展历史和具体情况。
结果现在到了下跌阶段，怎么就又变得能参考了？
上涨不参考，下跌就可以参考？
合着我们的参考是灵活参考？是具有特色的参考？是根据需求的参考？
说实话一些研报和专家的认知还不如地方上对楼市的认识来的深刻和实际，这一点从刺激楼市政策的方向上就能看的出来。
比如限跌令的悄然退场，比如利率的持续走低，这些虽然还不能治本，但是在治标上，是真真正正的减少了居民购房的负担。
显然，地方是知道问题出在哪，但碍于楼市当前债务的体重过大，确实是有那么一些“时代的局限”的味道了。
还是要熬，要熬分配的改善，要熬居民负债的修复，再往大里说，还要熬国际环境的变化和自己产业的升级与突围。
总之一点，要熬到居民端“有钱”，且地方可以逐渐摆脱土地财政的依赖，那时也许才是一个健康理性楼市重新登场的时刻。