一、历史回顾：湖南房地产业具有较好的发展基础
（一）房地产业发展加快，地位日益提高。一是房地产业规模不断扩大。2009年，全省房地产开发企业由2000年的703家发展到3124家，比2000年增长3.4倍；房地产开发企业经营总收入由2000年的46.40亿元增加到804.86亿元，利润总额由2000年亏损0.43亿元转变为盈利42.94亿元。物业服务业和房地产中介快速发展。2009年，物业服务企业由2006年1354家发展到2110家。二是房地产业成为拉动经济增长重要力量之一。2009年，房地产业增加值385.83亿元，占GDP的比重为3%，占第三产业的比重为7.3%。三是房地产业发展大幅增加了财政税收。2006—2009年，房地产累计实现税收722.6亿元，年均增长26.2%，占全省地方税收的33.5%。四是房地产业发展有力带动了就业增长。2009年，房地产业从业人员达8.27万人，比2000年增长2倍；从业人员占城镇单位从业人员的比重由2000年的0.37%提高到1.72%。
（三）销售形势日益活跃，市场化程度提高。随着经济不断发展和居民收入提高，商品房销售快速增长。2000—2009年，全省累计商品房屋销售面积15944万平方米，销售额3274亿元，年均分别增长28.1%和41.7%。其中，2009年商品房屋销售面积3513.72万平方米，销售额941.6亿元，分别比2000年增长8.3倍和22.1倍。随着住房制度改革推进和市场需求不断增长，房地产业市场化程度显著提高。2000—2008年，全省房地产企业开发的商品房屋竣工面积占全社会房屋建设竣工面积的比重（简称市场化系数）由5.3%提升到21%，年均提高2个百分点。其中，住宅市场化系数从5.2%提升到21.7%，年均提高2.1个百分点。
（四）住房保障成效显著，居住条件日益改善。2000年以来，湖南出台和实施了一系列住房保障政策措施，加大民生住房保障投入力度，成效明显。一是廉租住房保障力度加大。2009年，全省廉租住房保障资金由2006年的0.4亿元增加到41.32亿元，筹集面积由2006年的14.6万平方米增加到356.97万平方米，保障户数由2006年的3408户增加到285500户，分别比2006年增长102.3倍、23.5倍和82.8倍。二是经济适用住房建设成效明显。2009年，全省经济适用住房投资由2006年的13.8亿元增加到37.83亿元，实际解决户数由2006年的13121户增加到14592户。三是居住水平明显提高。2009年，全省城镇居民人均居住面积30.2平方米，农村人均住房面积41.69平方米，分别比2000年增加18.45平方米和10.79平方米。住宅成套率、住房质量显著提高。2000—2009年累计竣工商品住宅12393.06万平方米，占同期房屋竣工面积的81.8%。
尽管当前我省房地产市场整体发展良好，但依然存在一些不能忽视的问题，主要表现在：
1、规模偏小。从投资看，2009年，全省房地产开发投资额只占全国的3%，低于全社会固定资产投资的占比（3.4%）。其中，规模5亿元以上的房地产开发企业完成投资额35.01亿元，只占全国同类型企业投资额的0.5%（2008年）。从资产看，2009年，房地产企业总资产为3485.62亿元，平均每个企业资产为1.12亿元，只相当于2008年全国的67.9%。从利润看，2009年，房地产开发企业营业利润43.7亿元，平均每个企业的营业利润139.88万元，只相当于2008年全国的35.7%。从增加值看，2009年，房地产业增加值占GDP比重仅为3.0%，明显低于广东(5.7%)、北京(5.1%)、上海(5%)、浙江（4.7%）、福建（3.9%）、江苏（3.6%）和广西（3.6%）等沿海地区，也低于中部的安徽（3.4%）、湖北（3.3%），分别居全国第16位和中部六省第3位。
3、地区发展不平衡。长株潭地区为全省房地产开发投资的主要集中地，其他市州占比明显偏小。2009年，长株潭城市群房地产开发投资649.64亿元，占全省的59.9%，其他11个市州仅占40.1%。其中长沙市房地产开发投资497.35亿元，占全省的45.9%。长沙房地产业发展水平和房价明显高于其他市州。2009年，长沙市房地产业增加值168.20亿元，居全省第1位，占全省总量的43.6%，比湘西自治州（7.17亿元）、张家界（7.53亿元）和娄底（15.15亿元）分别高22.5倍、21.3倍和10.1倍；长沙市商品房屋销售均价每平米3648元，其中住宅3533元，分别比全省平均水平高968元和1001元，比最低的永州市高2232元和2282元。
二、现实研判：调控政策对湖南房地产发展的影响有限
从目前来看，房地产新政对湖南的影响程度仍相对较轻。一是房地产开发投资仍保持快速增长。1—2月增长37.9%，1—3月增长42.8%，1—4月增长35.3%，1—5月增长34.6%，分别比上年同期加快14.1个、32.6个、19.3个和26个百分点。二是房价走势比较平稳。1-5月，全省商品房销售均价为3181元/平方米，分别比1—2月和1—3月增长2.5%和0.76%，比1—4月小幅下降1.7%。三是房屋新开工面积加速增长。1—2月增长21.2%、1—3月增长52%、1—4月增长70%，1—5月增长66.6%。其主要原因有以下几个方面：
（一）房价回落空间有限。2009年，全省商品房屋平均销售价格2680元/平方米，比全国低2015元；居全国第26位，居中部六省第4位。全省122个县市区中，房价1500元/平方米以下的73个，不到1000元/平方米的还有近10个。今年1—5月，湖南商品房屋销售均价仅为全国的60.8%。基于湖南房价和涨幅均低于全国的实际情况，加上当前调控政策的重点是针对“房价上涨过快的一些城市”，我省房价回落空间相对较小。
（二）房价波动程度低。2001—2009年，湖南商品房屋均价年均增长10.6%（非抽样调查数据，按商品房屋销售均价推算），属稳步增长型，并未出现畸高畸低现象。据测算，2001年以来的9年间湖南商品房屋平均销售价格涨幅的标准差和波动系数分别为4.91和0.46，明显小于全国同期的7.82和0.82。
（三）房价泡沫成分少。一是房价收入比相对适中。2009年，湖南商品住宅平均销售价格2523元/平方米，城镇居民人均可支配收入15084元，按每户3口人计算，户均年收入为4.53万元；三口之家买一套90平米的住房总价为22.71万元，房价收入比为5，低于国际上通行的泡沫临界线6。14个市州中，最高的长沙市为5.2，最低的永州市只有2.8。2008年，湖南房价收入比为4.6，明显低于全国平均水平（6.8），大大低于北京（14.1）、海南（12.9）、上海（9.1）和广东（8.7），居全国末位。二是住房消费主要是自住消费，投资和投机购房比重少。据长沙市统计局最新调查显示，42.9%的调查对象购房是为了解决基本居住问题，36.2%是为了改善居住条件，这表明近八成的购房需求属于刚性需求；而只有15.2%是为实现资产保值的中长期投资，仅有1.9%是短期投资。
（四）房地产业与经济发展水平基本适应。为便于综合评价当前我省房地产业发展与经济发展水平，我们选择人均GDP、工业增加值、工业增加值占GDP比重、城镇人口总量和城镇化率五个指标作为经济发展水平(工业化和城镇化)的评价指标体系，权数分别为30、17.5、17.5、17.5和17.5；选取房地产业增加值、房地产业增加值占GDP比重、房地产开发投资、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重和商品房屋平均销售价格五个指标作为房地产业发展水平的评价体系，权数分别为30、17.5、17.5、17.5和17.5。综合评价结果表明，2009年，湖南经济发展水平综合评价总得分31.9，居全国第17位。其中，人均GDP、工业增加值、工业增加值占GDP比重、城镇人口和城市化率分别得分4.4、4.7、9.9、8.4和4.5，居全国第20位、12位、26位、6位和19位。房地产业发展水平综合评价总得分16.8，居全国第20位。其中，房地产业增加值、房地产业增加值占GDP比重、房地产开发投资、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重和商品房屋平均销售价格分别得分2.7、2.5、5.6、3.7、0.5，居全国第13位、16位、15位、18位和26位。从实证测算的结果看，湖南房地产业发展与经济社会发展水平基本适应。
三、关联分析：湖南房地产业与经济发展关系日益密切
（一）房地产业与经济增长的关联度越来越大
据世界银行测算，每增加100亿美元住房建设投资，直接和间接拉动总产出190亿美元左右，带动系数为1.9；每销售100亿美元住房，带动其他商品销售140亿美元，带动系数为1.4。建设部调查表明，中国城市住宅和农村住宅建设的带动系数分别为1.7和1.4左右。具体到湖南来说：
1、房地产投资对经济增长的拉动力越来越强。一是房地产投资占GDP的比重逐年提高。2009年，房地产开发投资占GDP的比重由2000年的2.1%上升到8.4%，提高6.3个百分点。二是房地产投资对经济的直接和间接带动力增强。据湖南42个部门投入产出模型测算，每增加100亿元房地产业投资，直接和间接带动全社会总产出由2002年的129亿元上升到2007年的149亿元，产生的增加值从107.3亿元增加到117.7亿元。三是房地产投资对经济增长的拉动率较高。根据2000-2009年房地产开发投资(REDI)与经济总量（GDP）的协整模型：Ln(GDP)=4.006+0.1458×Ln(REDI)+0.5096×Ln（OTI）（R２＝0.9973F=1292.638）测算，房地产开发投资对GDP增长的拉动率为14.6%。
2、房地产业对经济增长的直接和间接贡献度较高。房地产业对经济增长的贡献分为直接和间接两个部分：直接部分即为第三产业中房地产业的增加值；间接部分又可分为由房地产业投资形成的房屋工程建筑业增加值，以及由房地产投资拉动的其他部门的增加值。据测算，2009年，湖南第三产业中房地产业增加值占GDP的比重为3%，但如果加上房屋工程建筑业增加值479.85亿元，则增加值合计为865.68亿元，占GDP的比重达6.7%；如果进一步关联测算房地产业投资对其他产业的拉动效应，则增加值总计965亿元，占GDP的比重达7.5%，房地产业已成为经济发展的重要支柱产业。
（二）房地产价格变动对生产和消费的波及影响较明显
1、房地产价格变动对居民消费支出的波及影响较大。通过城镇居民人均消费性支出与房地产销售价格的计量模型测算，当前，全国及沿海发达省份的房价波动对居民消费需求已先后由抑制效应转变为财富效应。假如其他条件保持不变，全国商品房屋销售均价每上涨１元，人均消费性支出由2006年相对减少0.0468元转变为2008年增加0.09元；上海商品房销售价格每上涨1元，人均消费性支出增加0.408元，财富效应更加明显。但通过对湖南1995—2009年数据测算，商品房屋销售均价每上涨1元，导致人均消费性支出减少1.058元（见下表5），说明当前湖南房地产价格上涨对居民消费仍表现为抑制效应。其主要原因是湖南住房需求刚性强，房价上涨对其他消费支出的挤兑效应较明显。
2、房地产价格变动对其他部门的价格带来一定的直接和间接影响。根据2007年湖南42个部门投入产出表，利用投入产出模型测算表明，房地产业价格每上涨10%，将导致电气机械及器材制造业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、租赁和商务服务业、居民服务和其他服务业价格分别上涨0.77%、0.48%、0.29%、0.28%和0.25%（见下表6）。
四、走势预测：湖南房地产业蕴涵巨大发展潜力
（一）从短期看，房地产投资和房价增速回调趋稳
2、从自身发展看：一是基于湖南房价及波动程度均明显低于全国平均水平，泡沫成分较少，受调控政策影响程度较轻，房价回落空间有限。二是当前房地产开发企业资金相对充裕，房价下调的压力不大。由于从2009年4月份到今年4月份，湖南商品房一直旺销，开发企业资金回笼情况较好，预期年底之前开发企业因资金困难主动较大幅度降低房价的可能性不大。据长沙市调查统计，69.8%的房地产开发企业不存在融资困难。三是大多数城镇居民和房地产企业均看好房地产市场。如长沙市的调查显示，86%的房地产开发企业看好未来房地产市场平稳健康发展。四是保障型住房建设力度较大。近几年来，保障型住房建设作为省政府为民办实事的重点工作之一，一直走在全国前列；加上国务院〔2010〕10号文件第七条明确规定大力实施包括各类棚户区建设、政策性住房建设，都将有利于加快保障性住房建设。五是中小城镇房地产业发展迎来新的机遇。国家今年重点推进中小城镇的城镇化进程，作为中部内陆省份，湖南中小城镇分布广，发展空间大，只要用好用足用活国家政策，房地产业发展将会有一个良好开端。
综合判断，下半年乃至今后一段时期内，湖南房地产市场将逐步回稳，投资和价格涨幅有所回落，但回落幅度小于全国平均水平。
（二）从中长期看，房地产业仍处在黄金发展期
从阶段看，房地产业正处在快速发展期。2009年，湖南人均GDP2962.4美元，城镇化率43.2%。根据世界银行研究结果表明，当人均GDP提高到3000美元后，城镇化水平将呈加速上升的态势，城镇人口占总人口的比重将达到40—60％，房地产市场需求最大。世界银行前高级房屋信贷顾问BertrandRenaud博士实证研究结果表明,一个国家或地区城镇化水平上升到50%左右时，是房地产业发展最快期。初步预测，到2015年，湖南城镇化率将上升到52.2%，每年新增城镇人口120万左右。毫无疑问，未来五年是湖南房地产业发展的鼎盛时期。
从需求看，房地产业发展空间和潜力大。2009年末，湖南城镇人均住房建筑面积为30.2平方米，低于全国平均水平，大大低于发达国家人均水平。如20世纪90年代初期，美国人均住房面积为60平方米，德国为38平方米，法国为37平方米，即使是人口高度密集的日本也达到31平方米。同时，国际经验数据表明，在人均住房建筑面积达到33～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。按照目前的统计数据，尚有3～5平方米的差距，以2009年城镇人口换算，总量达8943～14904万平方米，这一潜在需求还未考虑逐年增加的人口基数。同时，改善型住房需求潜力巨大。20世纪90年代初，城镇住房制度改革时期出售的大量公房，目前户型、品质、空间等方面都有待改善，这部分需求正在释放。此外，人口增长也会带动住房的长期需求。据2000年人口普查推算，湖南每年约有100万人口进入结婚年龄，成为住房需求的生力军。最后，保障性住房需求强劲。按照国际通用统计估算标准城镇低收入人口大约占城镇人口的20%计算（最低收入占比5%），湖南低收入人口约为596.18万人；按10%计算，城镇低收入家庭约为102.79万户，其中有20万户无房户和住房困难户需要住房保障。
从支撑看，房地产业发展具备较好条件。未来几年，既是我省工业化和城市化双加速期，也是全面建设小康社会的关键期。金融危机以后，中国宏观经济有望步入新一轮上升周期，湖南也处在科学跨越的机遇期。2009年，湖南GDP总量再次位居全国第10位，为未来经济持续较快发展打下了良好的基础，也为房地产业发展提供了有力的支撑条件。同时，随着“一化三基”纵深推进，长株潭“两型社会”建设强力推动，“3+5”城市群城际铁路和长沙市地铁等重点工程建设相继实施，城市基础设施、房屋质量和环境不断改善，城市品位进一步提升，房屋的实际价值和“性价比”相应得到提高，财富效应逐步形成，从而推动房地产业持续较快发展。
房地产业发展水平主要取决于一个国家和地区所处的发展阶段、经济发展水平，以及人口规模和城市化水平，同时也取决于房地产市场的供需状况。下面结合历史数据，对湖南2011—2015年房地产业发展的有关指标进行初步预测。
1、总人口及城镇人口预测。根据2001—2009年以来我省人口数，我们建立灰色预测模型GM（1，1）：
通过模型计算，2015年我省总人口将达到7114万人（见下表7），城镇人口将达到3713万人，城镇化率为52.2%。
2、房地产开发投资预测。假定2011—2015年GDP增长10%，人均GDP及固定资本形成分别预测如下（见表8），即按2010年价格计算，到2015年GDP总量将达23216亿元；人均GDP达35668元；固定资本形成总额12133亿元，年均增长12%。
由于固定资本形成总额不完全等同全社会固定资产投资额，我们以1996年以来固定资本形成总额作为解释变量（GCF），全社会固定资产投资作为被解释变量（TI），建立一元回归模型：
通过以上模型，可预测出2010—2015年每年完成的全社会固定资产投资，然后以全社会固定资产投资作为解释变量（TI），房地产开发投资作为被解释变量（REDI），建立以下回归模型：
根据上述方程，可以预测2010—2015年的房地产开发投资数（见下表9），即按2010年价格计算，2015年房地产开发投资达1985亿元，五年房地产开发投资累计7989亿元。
3、城镇居民人均可支配收入预测。利用2000—2009年以来人均生产总值（PGDP）与城镇居民人均可支配收入(UPDI)的历史数据，建立下列回归方程：
通过该模型测算，2010—2015年湖南城镇居民人均可支配收入的预测结果如下：
4、土地供应量预测。2006—2009年，湖南土地供应量分别为1872.61万、2643.65万、2213.91万和2660.50万平方米，年均增长11%。随着城镇人口规模扩大和收入提高，人均住房面积增大，土地需求量将会增加。根据房地产开发投资与土地供应量的模型计算，预测2011—2015年土地需求量分别为2946.4万、3165.17万、3411.1万、3687.06万、3994.47万平方米，但基于土地的稀缺性和供给的有限性，每年土地供应量大体只能维持在2500万平方米左右。
5、商品房屋平均销售价格预测。决定商品房屋平均销售价格（ACB）的因素很多，为研究简便起见，我们以城镇人口数（UP）、城镇居民人均可支配收入（UPDI）、房地产开发投资（REDI）为解释变量，建立如下计量经济模型：
将前面预测的城镇人口数、城镇居民人均可支配收入和房地产开发投资数代入上述模型，即可得到2011—2015年商品房屋平均销售价格（见下表11）。如果不考虑价格变化，2015年湖南商品房屋平均销售价格为4177元/平方米；如果考虑价格因素，名义价格有可能超过5000元/平方米。
以上预测结果表明，2011—2015年，随着经济发展、城乡居民收入提高和城镇人口增多，住房需求总量继续扩大，房价有可能稳步上升，房地产业将保持持续较快的发展势头，预计2015年湖南房地产业增加值有可能达到800亿元左右。
五、加强监管，力促湖南房地产业平稳健康发展
在国家实施新一轮调控政策的背景下，我们既要清醒地看到当前房地产业与整体经济发展的偏离和矛盾，更要实事求是分析我省房地产业发展的特殊情况和具体问题。一方面，要认真贯彻落实好国家宏观调控政策，及时做好监测预警，确保房地产市场平稳运行；另一方面，要结合湖南实际，把握未来5—10年房地产业仍处在黄金发展期的机遇，从全局和战略的高度制定好房地产业发展的长远规划，努力实现经济效益和社会效益并重，实现经济导向与民生导向协调，促进房地产业稳定、健康和可持续发展。
（一）加强预警，确保房地产健康平稳
当前房地产市场处在十分关键的阶段，必须加强对市场运行形势的监测和政策效应以及后期走势的研判，及时提出预警。
2、强化定价指导监督。房地产不同于一般的商品，具有消费和投资双重属性，其定价机制必须由政府和市场这“两只手”共同发挥作用，做到合理使用“两只手”，不搞“一刀切”。一方面，合理调控地价，防止刚性成本涨幅过大。要按照“锁定房价、倒推地价”的方式，积极落实项目用地，确定土地价格，特别是保障性住房土地价格；要坚决打击土地违法行为，防止所谓“地王”的恶意炒作，保持土地价格基本稳定，严格将楼面地价控制在房价的1/3以内，减轻购房者负担。另一方面，要合理调控房价，增强住房消费的信心。房价过高，势必形成房地产泡沫，不利于房地产健康发展；房价太低，同样不利于其健康发展。根据我省城镇居民收入情况，把房价收入比严格控制在国际社会通用标准6以内比较合适。同时，政府各有关职能部门要加强对房价的监管力度，坚决打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法行为。
（二）科学规划，明确房地产业发展方向
2000年以来，我省房地产开发投资和增加值占比一直低于全国平均水平，与25%的良性占比还有相当大的差距，必须以编制“十二五”规划为契机，进一步明确发展方向，做大做强房地产业。
1、明确规划方向。进一步明确房地产业的支柱地位。紧紧抓住未来5—10年房地产业发展的黄金时机，采取积极有效的政策措施，加大投入力度，不断壮大规模，尽早实现房地产业增加值占GDP的比重达到5%，显著提高城乡居民的住房水平。进一步优化供给结构。坚持以人为本，以需求为导向，扩大自住性需求，拉动改善性需求，引导投资性需求，确保市场供需基本平衡，实现房地产业对经济增长的持续拉动和健康发展。进一步提高产出效益。以加快推进住宅工业化为目标，以资源节约、环境友好为根本，不断提高房地产业的市场化程度和产业化水平，促使房地产走出一条绿色低碳和可持续发展的路子，实现速度与质量、效益的有机统一。
2、突出规划重点。要突出保障重点。明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，加大供给力度，使保障性住房供给占到整个新增住房供给的多数。同时，要适度放开对发展高档商品住宅的限制，提升居住品位，满足更高层次的需求。要突出配套重点。特别是要加强对城市道路交通、停车场、健身娱乐场等公用设施的配套建设，以提高城市综合承载能力。要突出区域重点。提高长株潭城市群的影响力和知名度，特别是要加快长沙市的棚户区、城中村改造，加快中央商务区建设，提高长沙市的城市品位。其他各市州应当根据地域特征，发展有地方特色的房地产业。要突出扶持重点。要通过竞争、淘汰、重组、兼并、整顿，进一步整合现有房地产开发企业，使部分重信誉、品牌好、实力强、服务优的大型房地产企业脱颖而出，促进房地产开发向集约化、规范化经营发展。经过几年努力，形成一批资质等级高、跨地区、跨行业、适应现代房地产业发展潮流的大型房地产企业集团，推动房地产业持续健康发展。
3、细化规划内容。房地产市场是一个统一的市场，规划应当明确垄断一级市场，优化二级市场，放开三级市场；同时，各地要因地制宜，编制好具有特色的区域规划；此外，还要明确规划落实的责任部门，着力做好分类指导。
（三）优化结构，加大住房供给力度
当前房地产市场整体上呈现供给不足，但结构上又表现为空置面积增多。因此，未来我省房地产业发展要根据居民收入的分层，不断优化供给结构，实现供给与需求的对接，即低收入人群主要由政府解决住房问题（廉租房），高收入者主要以市场方式解决（商品房），中间收入人群则通过市场和政府补贴相结合（经济适用房），从而将住房体制和保障制度覆盖至全部人群。
1、优化供给结构。一是从土地资源上调节供应。通过对住房用地的调节，能从源头上对住房供给结构进行优化。建议政府在新增住房用地供给中，将商品房用地控制在30%左右，其余70%应当提供给经济适用房和廉租房建设。二是从户型供应上优化结构。严格落实国务院有关规定，在新增商品房供给中，中低价位、套型建筑面积在90平方米以内普通商品房应当占到70%。
（四）转变方式，实现房地产业可持续发展
随着社会不断向前发展，人们生活水平不断提高，特别是城镇化进程不断加快，我省房地产业发展粗放特征较为明显，加快实现房地产发展由粗放型向集约型转变，实现可持续发展，关键是要解决政府对土地财政的高度依赖，提高住宅的科技、环保、节能标准，推进住宅工业化进程。
1、加大财税体制改革力度。当前国家房地产调控政策能否真正收到预期效果，关键看财税体制的综合改革是否配套，在多大程度上减轻地方政府对房地产财税的依赖。建议国家加快财税体制改革步伐，调整财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。