从千万级豪宅成交量，看中国城市的真实排名
孙不熟的城市研究，陪你发现全球机遇之城
文|孙不熟
买房子首先关心的东西是什么？一座城市的“总价约束”。
什么意思？举几个例子。
在鹤岗，我相信你买个20万以内的房子，终究还是有机会卖得出去的，但如果买个20万以上的，你可能要做好无人接盘的准备。
在沈阳，300万以内的房子，风险基本不大，但超过300万的房子，你可能要做好砸在手里的准备。
在武汉，500万以内的房子，是有一定二手市场的，但是超过500万的豪宅，在二手市场是否卖得动，我保留疑问。
在广州，1000万以内的房子，已经全部沦落为普通房产，不用太担心流动性，但1000万以上的房子，你几乎只敢买在核心区了。
在京沪，3000万以内的房子，大把人买，但3000万以上的房子，你也需要关心一下这个区间的二手市场。
写到这里，各位已经很明白了，我想说的是，你的城市是否配得上你的预算。
简单粗暴地说，在今天的中国，如果你有1000万的预算，你的选择其实非常少，基本上只有北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门等城市的房子才配得上你的预算。
或者说，1000万以上的房子，只有买在这些城市，你才睡得着觉。
除了这些城市，其他城市当然也存在千万级以上的房产，但它基本只存在一手市场，不存在二手市场。你可以买，但是否能在二手市场顺利卖出，就是另外一个问题了。
来看看克而瑞的一个数据，2018年，中国最优秀的五座城市——北上广深杭，千万级以上的新房，分别卖出去了多少套呢？
如上图所示，千万级以上豪宅，2018年，上海卖了3610套，北京卖了2156套，广州卖了503套，深圳大约2300套，杭州卖了623套。
是不是比想像中要少很多？有钱人似乎没有你想得那么多。
以广州为例，实际生活人口超过两千万、经济总量超过两万亿的超大城市，1000万以上的新房，才成交了503套，而2018年一手住宅网签量大约9万套，千万级以上豪宅只占全部成交量的0.56%。
我们没有找到千万级豪宅的二手成交量，但根据经验，千万级以上的豪宅，一手成交量是比二手市场要高的。
再来看看3000万以上房产的成交量排名：
数据来自搜狐网，多家媒体引述。非权威机构发布，仅供参考。
3000万以上房产的成交量，城市之间的贫富差距更大。
这个区间的豪宅，基本上被上海称霸，共成交了892套，几乎占全国3000万以上豪宅总成交量的近一半，比北京、深圳、广州、杭州四个城市加起来还要多。
也就是说，全国每卖出两套3000万以上的房产，就有一套在上海。
3000万以上房产，北京的成交量大约是上海的一半，深圳是北京的一半，广州是深圳的一半，杭州和广州接近。其他城市的成交套数实在太少，就不一一说明了。
以上数据说明，如果你是开发商，想做3000万以上的市场，你几乎只能去到上海、北京、深圳、广州、杭州五个城市。南京、厦门、青岛、苏州、大连也可以去，但你要做好打持久战的准备，其他城市，打死也别去。
如果你是个人投资者，可能还得去掉广州和杭州，3000万以上的房子，在二手市场还有可观的成交量，估计只有北上深，广州杭州都不行。
再来看看单价10万以上商品住宅的成交套数排名：
数据显示，单价10万以上房产成交较好的也只有上海、深圳、北京三座城市，广州、杭州紧随其后。成都、武汉、西安等中西部网红城市暂时没有出现这个价位的房产。
一向被认为房价较低的广州，无论是10万＋豪宅成交量，还是3000万以上豪宅成交量，其实都仅次于北上深，超过杭州，这说明“广州房价低”，要么是偏见、要么是误会。
另外值得一说的是，三亚这个旅游城市在前两年赫然上榜，显示三亚房产的极高估值，其房价的天花板很高。不过，2018年是海南严控房地产的一年，三亚就没有出现在TOP10了。
写到这里，本文的结论已经呼之欲出了，买房子必须关心城市价值，必须关心你的城市是否配得上你的预算。
有的城市，撑死只能购买20万以内的房子，有的只能购买200万以内，有的只能购买500万以内，有的只能购买1000万以内，也有的城市，几乎没有上限，无论多贵，都不担心卖不出去。