开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产泡沫现象，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产泡沫土地土地价格
一、引言
二、房地产泡沫的含义
查尔斯P金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中撰写的“泡沫”辞条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者――这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
三、房地产泡沫的产生原因
1.土地的属性对房地产业的资源约束
土地的基本特性包括两个方面，即自然特性和经济特性。分别包括总量的有限性、区位的差异性、位置的固定性、使用的耐久性、稀缺性、区位可变性、报酬递减性以及经营的垄断性。土地的自然供给是固定不变的，城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源的总量是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏。随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势，土地供给的有限性和房地产的不可移动性和生产周期的长期性使得房地产供给缺乏弹性。而又因为在获利的驱使下，人们把获取土地权益当做谋利手段。同时，我国对土地资源的不合理规划和利用导致了土地资源与房地产发展的矛盾。资源约束为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的膨胀成为可能。
2.房地产市场的缺陷
房地产是个不充分市场。由于买者信息缺乏和信息不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。房地产开发商为追求高额利润往往将自己的项目投向高等住宅等等而忽略对普通住宅或经济适用房的建设。这就导致了中地位价房的供不应求，抬高了商品住房的平均价格。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、房源，进行虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期，带来了大量被动需求，抬高了土地和住房的价格。
3.房地产业过度投机
房地产泡沫的形成往往是与土地投机紧密相连的。一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大，一些居民基于房价上涨预期造成的虚假繁荣也参与到购房投资，或者有些居民担心房价继续上涨而提前入市，最终使价格膨胀为泡沫。
4.制度的缺陷
房地产制度的缺陷包括三大方面：（1）土地供应制度的缺陷：土地制度的缺陷是推动土地价格上涨的推手。我国实行土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但实际上在土地的交易和转让过程中，政府却变成了土地所有人，土地拍卖信息披露不充分，土地供给的信息缺乏公开性，土地各方面评估不透明使得部分官员在土地拍卖中获利颇多，一定程度上抬高了商品住房的成本。有的政府甚至于和开发商勾结，在竞价中哄抬土地价格，促使土地价格的不合理上涨。（2）税收制度的缺陷:到目前为止，我国的税收制度还是滞后的优惠政策，并没有因为市场状况的变化而改进，对当前房价的遏制性不大，因此也就拉大了贫富差距。（3）住房保障制度的缺陷：我国城市居民购房需求旺盛但是住房保障制度严重不足，这也是住房价格快速发展的原因。
5.政府部门的无效干预以及不正之风
6.银行和金融机构的过度放贷
由于房地产的增值保值性，并且房地产是不动产，容易查封保管和变卖，在利润的驱使下，银行非常乐意给房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，并且由于政府鼓励投资，银行利率就比较低，大量的资金便涌向房地产业。
四、房地产泡沫带来的弊端
3.房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业与犯罪的人数也会相应增加。情况严重的时候会引发泡沫经济，导致经济波动，货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量飙升，造成社会恐慌和社会不安定，加剧社会动荡。房地产泡沫的长期存在导致土地价格持续上涨，投机者对土地的囤积会使得土地资源没法有效利用，同时，房地产价格的持续上涨将越来越大地拉大城市与农村的贫富差距，导致社会分配不公，严重挫伤劳动者的积极性。
五、预防房地产泡沫的措施
1.建立完善的房地产市场体系
建立完善的房地产泡沫预警预报制度，加强宏观调控系统，通过对各地区的房地产市场信息的总结、整理、归纳并分析然后对市场情况进行监测与评估，并且有规律地市场运行情况报告，为政府宏观调控做好铺垫。我国近年来房地产业的快速增长表明了，我国应该建立和完善房地产业的宏观监测系统，从土地供给、土地价格等各方面进行干预和宏观调控，有效地防止房地产泡沫的产生。
2.严禁过度投机，金融过度放贷
3.加强对土地资源的管理，调整土地资源供给，控制商品住房的价格
政府可以根据住房市场的需求，保持土地供应量和各种用地的供应比例，可以实行公开招标制度来控制一些过高的低价，对发生的违法违纪行为要进行严厉惩罚。
4.整顿住房金融市场秩序
首先，要严格审查住房开放贷款发放条件，加强住房开发贷款管理。其次，要强化个人住房贷款管理。要规范住房金融业务，防范住房贷款风险。
5.做好舆论宣传工作
当前社会，房地产业之所以相当热，首先就是由于对住房本身的炒作，其次，住房的取名也是一种炒作，尤其是奥运会以及世博的举办，更大肆宣传了“绿色住宅”“新概念住宅”等等，这些往往会误导消费者，因为消费者对这些名词的理解不够彻底，而且似乎还有点跟风随大流。关于这个问题，只需要媒体正确的舆论宣传便可以让消费者正确认识住房宣传。
6.加大企业融资渠道，提高企业竞争力
我国房地产开发企业综合竞争力尚不强，彼此之间的竞争力也相差不大，企业规模较小，自有资金少，融资渠道单一，企业往往会采取过度贷款行为。面对这种情形，可以鼓励社会基金进入房地产业，提升企业融资能力。政府应制定相应的政策支持有实力的房地产企业上市，来提高我国房地产企业的竞争力。
参考文献：
［1］牛瑞斌,贺兵.房地产泡沫成因及对策［J］.济南大学学报,2002;5
［2］李涛,伍建平.房地产泡沫的成因、评估与预控［J］.建筑经济，2004；5:93-95
［3］洪开荣.房地产经济学［M］.武汉大学出版社.2006
[关键词]房地产业经济泡沫泡沫经济
一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1.房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济
首先，从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2.房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3.房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。
当然，也应当看到当前的房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。
[关键词]房地产泡沫；成因；措施
1房地产泡沫形成的原因
从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的主要原因。另外，银行信贷、心理预期、信息不透明、经济周期等因素则间接促进了泡沫的形成。
过度投机行为。业界人士认为，土地和资金制度的缺陷是房价虚高的主因，而不是投机造成的。但是个人认为，土地是房地产行业的基础，由于土地资源具有稀缺性与不可再生性的特点，房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成的越快。同时由于土地资源是稀缺、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了实际价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。因此，个人认为投机是房地产泡沫产生的主要原因。
银行信贷在房地产业的过度扩张。由于房地产是不动产，这种贷款风险较小，所以银行愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款，这就加强了投机者的融资能力，从而进一步地加剧了房地产价格的上涨。房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房了地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。
消费者的预期。消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。
房地产行业信息不透明。房地产市场具有信息传递慢、透明度差的特点。我国的房地产市场只有十几年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。因此，消费者购买房地产时往往会被表面现象所迷惑，而部分开发商又会夸大宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际而加入到投机者的队伍里去。
经济周期的作用。房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。由于土地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不大。房地产需求很容易随着经济形势的变化而在短期内发生变化。当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，而房地产供给却不能同步地增长，由此造成一种供不应求的局面，导致了房地产价格的上涨。
2房地产泡沫的防范
房地产泡沫会对整个经济体系和金融体系造成极大的威胁，会给整个社会的正常运行带来很多的问题。上面分析了房地产泡沫产生的原因，那么我们就要采取积极稳妥的措施来防范房地产泡沫的产生与扩大。
完善金融体系，尤其是房地产金融体系。调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张。银行应严格房地产行业贷款的审批，从土地交易环节、房地产开发环节到新建商品房的交易环节层层严格把关。通过信贷资金的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰出房地产市场的同时，还可以减少市场上的投机者。
强化土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风。
加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作。
建立房地产泡沫预警系统。通过对房地产泡沫的理论研究可以看出，房地产泡沫产生前有许多征兆，一些经济指标值往往会出现不正常的变化。通过建立房地产泡沫预警系统，选取适当的经济指标作为预警指标，采用适当的分析方法，可以对房地产泡沫进行预报。房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。
[1]铃木淑.日本的金融政策[M].北京：中国人民大学出版社，1995.
[2]田硕.我国房地产泡沫现象浅析[J].经济论坛，2010（1）.
关键词:金融支持过度;房地产泡沫;评价指标
一、选题背景
二、金融支持过度假说与房地产泡沫的关系
(一)金融支持过度假说的提出
在众多泡沫理论文献中,主要从理性和非理性的角度来探讨泡沫形成的机理,但20世纪70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持过度成为房地产泡沫产生的重要诱因。然而,鲜有经济学家对金融支持过度与房地产泡沫的关系进行系统分析,由此导致目前的泡沫理论对房地产泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解释。正因如此,我们提出了金融支持过度假说,并以此对房地产泡沫的生成和演化进行系统和科学的探讨。
(二)理论背景
理性泡沫的研究大约是从20世纪70年代开始的,其是对泡沫经济现象进行系统研究的起点。理性泡沫是指在理性预期的框架内,市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。
随着信息经济学的发展,西方学者逐步把信息经济学理论纳入到泡沫理论的研究中。Carey(1990)提出了一个信息不对称下的土地价格模型,分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款额之间的关系。在该模型中,土地价格是投资者和贷款额的函数,那些保留价格高于市场价格的投资者的不断进入,将对土地价格产生重要影响。
Bertand(1996)在对1986-1994年全球房地产周期的研究中认为,在金融自由化和放松金融管制的情况下,金融机构违规借贷以及金融风险的累加,加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。
Mishkin(1997)等人提出,金融机构与借款人之间的信息不对称将会导致金融资产泡沫,但是,他们没有将金融资产泡沫的形成过程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或内在的担保,会导致风险分散行为或高的资产价格,这种政策可能会加剧泡沫问题。他们认为,由于信用工具创新的多样性而导致的金融中介的问题是资产泡沫得以形成的关键。
非理性泡沫模型是对上述理性泡沫模型的一个补充,用以解释那些由于非理性因素所导致的泡沫现象。尽管正统经济学研究理,但“经济人”的非理却总是存在的。市场基础仅能部分地决定价格,外来因素,如群体心理、时尚、狂热而引起的投机行为,也是决定价格的重要因素。
(三)金融支持过度
房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开金融支持。然而,在金融制度变迁、不确定性和信息不对称性的背景下,由于金融机构的短时行为,导致贷款大量的投向了房地产业,投资者由此产生了严重的投机行为和风险转嫁行为。因此,我们认为,金融支持过度是指由于金融制度变迁、不确定性和信息不对称导致的房地产信贷过度膨胀,房地产市场参与者由此形成了严重的投机心理和风险转嫁行为,从而直接推动了房地产泡沫的产生和破灭。
三、金融支持过度与房地产泡沫评价指标体系研究
(一)金融支持过度衡量指标
房地产本身是一种投资额高的可增值的资产,其供给和需求两个方面都需要金融支持。没有金融支持,房地产业就不能正常运行。但是,金融支持是一把“双刃剑”,支持过度会导致房地产泡沫,从而影响房地产业的正常运行。因此,为了能够更有效地判断金融支持是否过度,必须建立起金融支持过度衡量指标体系,并对金融支持的正常区间和过度区间进行确定。以日本为例,对1980-1990年间房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产进入支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房地产金融支持年增长额和房地产金融支持年增长率进行分析。
(二)房地产泡沫评价指标
曹振良等(2000)认为,判别房地产市场是否过热或投机过度,从而可能会出现泡沫,可以从以下方面着手:一是检验房地产投资收益是否太高;二是检验房地产的转手率或成交额;三是估计房地产的理论价格;四是分析房地产投资是否过度;五是监测开发商的施工进度。
李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的语境指标,将其分为生产类指标、交易状况指标、消费状况指标和金融类指标4大类。
刘洪玉等(2003)认为,房地产泡沫生成的条件有2个:即过度的投机需求和投资信贷支持,并从该角度设计了3个房地产泡沫测度指标:房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述学者从不同角度探讨了房地产泡沫衡量指标,这些研究存在两个问题:第一,有些指标存在不易操作的问题;第二,影响房地产价格的因素由于地区不同而差别较大,其理论价格的确定很困难,存在着很多不确定的因素。为了充分反映房地产泡沫的程度,我们认为,在选择指标上应该遵循可操作性原则,并根据经验数据设定泡沫的指标值。据此,我们提出了5个房地产泡沫评价指标:(1)房价收入比;(2)房地产价格年增长率;(3)货币供给增长率;(4)房地产价格增长率与消费价格增长率之比;(5)房屋空置率。
四、中国房地产泡沫防范的政策建议
防范房地产泡沫,避免房地产过热变成泡沫,是保证房地产业稳定、健康、有序发展的关键,也是摆在我们面前的一项重要课题。本文对防范房地产泡沫提出如下建议:
第二,建立个人信用制度。如果能够建立起个人信用制度,使个人信用资料有连续记录,其信用状况能够得到全面反映,银行通过一定法律程序就可以查阅到个人信用档案中的资料,从而对申请人的资信状况进行准确判断。个人信用制度包括以下内容:(1)个人信用档案制度;(2)个人信用账户制度;(3)多层次个人信用社会调查体系;(4)个人信用监控和预警制度。
第三,设计合理严密的房地产税制。主要包括:(1)对土地空置征税,提高囤积投机的成本;(2)征收土地增值税;(3)征收土地保有税,刺激土地供给。
第四,加强对房地产价格的检测与调控。主要包括:(1)建立城市基准地价公示制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数作为市场交易的决策参考;(2)建立房地产交易价格评估制度与申报制度,这样,政府就可以监督每一宗房地产的成交价格情况;(3)对房地产预售做严格审查;(4)利用货币金融政策调控房地产市场;(5)加快企业制度改革与房地产使用制度改革,使房地产投资主体成为自负盈亏、自我约束的经济实体;(6)政府应适时发出警告,公告有关市场信息,加强对投资者市场风险的教育,调整市场情绪,尽量化解大众的非理。
第五,扩展企业融资渠道,提高企业竞争力。我国房地产开发企业综合竞争力还不是很强,企业间的竞争力相差不大,企业规模小、自有资金少、融资渠道单一,企业往往采取过度贷款行为。为摆脱这种局面,提高中国房地产业竞争力,应着重做好以下工作:(1)组建一体化企业集团;(2)鼓励社会基金投资房地产业,提高企业融资能力;(3)政府应制定相应的政策;(4)鼓励企业创立名牌产品;(5)鼓励有实力的房地产企业上市。
参考文献:
[1]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫――理论与实证研究[M].北京:北京大学出版社,2005.
关键词：房地产泡沫金融风暴市场经济
一、对于我国房地产市场的经济泡沫的具体分析研究
关于对我国房地产经济泡沫的初探。就当前我们国家的经济形势来讲，中国的房地产经济泡沫问题比较复杂，并没有较为系统完善的研究，所以目前有较多的争论，这些争论大致可以总结为两种主要观点，一种观点是我国在房地产产业方面发展的太快速，这样不正常的发展速度导致房地产存在着很明显的投机现象，这种现象可以说是严重过度的，最终导致我国的房地产经济出现问题，形成经济泡沫，所以针对房地产行业存在的这一种弊端，我们政府应该引起足够的重视，真正规范房地产行业，防止出现严重的投机现象，还有一种态度是对于我国房地产投机现象的而支持，直至房价饱和，可想而知这也是一种非常极端并且不符合我国具体国情的态度。
二、中国房地产经济泡沫产生的原因
（一）投机行为存在于对土地的使用上
（二）我国房地产经济产生泡沫的另一原因：政府管理的失败
我们前文所阐述的对与土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素都是分析的在房地产的经济中形成泡沫的来自市场调节不合理所造成的因素，但是使得房地产经济产生泡沫的原因不仅仅是来自市场方面的原因，还有一些不是因为整个房地产市场的原因，这些非市场方面的因素归结为政府管理失败，政府管理失败是我国在房地产经济中产生经济泡沫的最大起因，因为他对土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素起到了非常大的促进作用，在我国房地产经济泡沫形成机制中起到了决定性的作用。
三、房地产经济泡沫所带来的金融风暴
我们都知道房地产经济泡沫必定会带来很多风险，这些风险有大有小，例如造成经济的发展不同步，造成资源；利用率低下以及产生金融风暴，在这些风险中金融风暴有显得格外严重，因为它直接关乎我国的国民经济的发展，如果房地产的经济泡沫使得我国经济产生金融风暴甚至是产生金融危机，这种危机对于我国的经济发展起到了严重的阻滞作用。
房地产泡沫的产生会带来金融风暴，但是我们知道任何事情都不会肆无忌惮无限期的发展，所以房地产泡沫也不例外，它总有一天会消失，在它消失的那一天我们的市场经济又会恢复以往的正常，当然房地产经济泡沫消失了，我国的房屋价格也会趋于合理化，正常化。要想做到这一点，首先应该将房地产投资商进行严格规范，防止出现恶意竞争；其次严格控制境外的个人或者团体在我国购置房产。
四、结束语
【关键词】房地产；经济泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施
近两年来，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量虽然受到一定的限制，但商品房仍全面热销，销售价格全国普遍大幅攀升，风险在迅速累聚，房地产经济泡沫即将破裂的迹象越来越明显。房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，而一旦房地产经济泡沫破灭，其对整个经济的冲击作用是难以想像。所以，对我国房地产经济泡沫的研究具有深刻的意义。
一、当前我国的房产市场是否存在泡沫
判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，可以通过以下几方面来分析和判断：
（一）首先是规模是否过大。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。
（二）资金支撑是否稳健。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，从而引发一系列连锁反应。目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，银行贷款（利率）和社会游资具有易变性，而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性，都不足以支撑房地产业的稳定发展，因而隐含着极大的风险。
综上所述，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。
二、房地产经济泡沫产生的主要原因
（一）房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
（二）土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
（三）地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多，反之越少。
（四）房地产市场是不充分市场。由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
（五）银行放贷的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，造成大量资金涌向房地产业。信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患。
（六）政府部门的不正之风。政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之一。
三、房地产经济泡沫的危害性分析
房地产经济泡沫的危害性主在表现在以下几方面：
（一）导致社会资源配置不合理，经济结构构失衡。在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场，意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展，最终使整个社会经济结构失衡。
（二）破坏金融系统运行，导致金融危机。房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产。脆弱的银行系统将运转失灵，最后可能导致爆发全面的金融危机。
（三）加剧社会两极化趋势，引发经济、政治和社会危机。一方面，房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中，少部分投机者财富迅速集中，而大部分人可能赔得倾家荡产，由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象，社会两极化的趋势更明显。另一方面，泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发经济、政治和社会危机。
四、房地产经济泡沫的防范措施
（一）加强宏观形势和政策的监控。治标须得治本，宏观调控房地产市场秩序，必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，建立市场运行规则和监管规则的执行，有效实施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度，促使房地产市场的健康稳定发展，是防止房地产经济泡沫的首要措施。
（二）强化土地资源管理，调节供求关系。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。
（三）规范土地市场秩序和行为。要严格市场监管，建立良好的市场秩序。一方面，完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。另一方面，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房等。
（五）建立完善的房地产价格监测、预警系统。不断完善房地产市场的宏观监测体系，就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，对市场运行情况进行评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。
（六）建立和完善多层次的住房保障体系。首先要积极发展完善住房公积金制度，改变公积金贷款市场的垄断性，启动房地产二级交易市场的公积金制度。其次是完善廉租住房制度，强化政府的住房保障功能，进一步扩大廉租住房覆盖范围，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租赁新机制，完善廉租住房和房屋市场化租赁制度，多渠道筹措房源，建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。四是大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
（七）有效利用外资，加强监管。房地产业的资本构成开始多元化，大量外资的进入促使融资渠道有效增加，满足我国居民多层次的住房需求。但这同时也为房地产经济泡沫的形成提供必要条件。因此，要加强对外资规模和流向的监管，并通过各项土地供应、银行信贷、税收政策和基础设施等配套政策来进行调节，使之有利于我国房地产业发展。
房地产的经济泡沫现象是指由于人们在投机获利动机的驱使下，使得房地产总市值中被过度需求拉高，大大超过其真实需求决定的实际总市值。其中的超过部分就是房地产经济泡沫。商品房平均售价从2001年到2011年十年期间，呈现出持续上涨的趋势，从2001年每平方米1235元上升到2011年每平方米3783元，期间无下降趋势。从数据看，内蒙古房地产产业整体的发展并没有出现商品房的平均价格整体上上涨和回落的过程，即泡沫的产生和塌缩的过程。但是从微观来看，内蒙古的鄂尔多斯市在2012年出现了房地产产业崩盘的现象，出现了价格整体上涨和回落的过程，所以目前内蒙古房地产经济局部存在着经济泡沫的问题。其次，内蒙古房地产产业发展速度太快。按国际标准，房价和居民年收入之比一般在4－6倍之间，而部分地区之比达到了6－8倍。内蒙古房地产经济泡沫问题需要引起我们的注意。
二、房地产经济泡沫形成原因分析
2．1土地的稀缺性
土地的自然供给是固定不变的。土地资源是不可再生的，也是相对有限的，但是随着的不断扩张，人口不断增加，人们对土地的需求有着无限扩大的趋势。土地是房地产产业发展的载体，而土地的稀缺性以及其价格的虚构性使得土地可以脱离实际价格从而产生泡沫。由图1可以分析得到，土地的供给弹性小，几乎为刚性，而需求弹性大，刚性供给S和需求D1共同形成了价格P1，但是，当人们的需求量增加，土地供给不变，需求函数由D1移动到D2决定了价格P2，从而使得土地的价格上涨，这就为房地产经济泡沫的形成提供了理论基础。
2．2房地产市场信息不对称
房地产市场是一个不充分市场。房地产市场因其特殊性无法将其看作完全竞争市场，并且买卖者双方信息是不对称的，许多房地产交易和定价是暗中进行，并且不排除房地厂商之间存在卡特尔这种情况，所以，在这种情况下成交价不能反映成交物业的真实价值。
2．4投资者对于房地产市场价格的非理性预测
随着城市化进程的不断发展，土地资源存在着潜在的升值趋势。对房地产未来价格的非理性预期造成了投资者对未来高回报的无限期待，于是，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，致使房地产价格只升不降。而先期投资者在获得暴利之后又会投入更多的资本进入到房地产行业，以此不断反复，最后导致房地产经济泡沫的产生。
三．房地产经济泡沫危害分析
3．1社会经济结构失衡在经济泡沫破碎之前，由于房地产价格不断上升，必然会吸引大量的社会资源投入到房地产产业的开发当中。这就意味着，房地产产业的资金将会占用生产性产业、基础建设产业和服务性产业的发展。资金投入的不充分必将导致社会资源配置的失衡，从而使得社会经济结构失衡。3．2破坏金融体系内蒙古房地产产业经济泡沫一旦破碎，将会给大量的金融机构造成无法逆转的损失。在利益的趋势下，以及土地的可担保性，银行趋向于将资金用于房地产产业的投资，占领房地产产业的市场份额，许多银行甚至会降低放贷标准，使得银行丧失正常监督功能，给银行带来了巨大的风险。而房地产经济泡沫破灭的最直接后果就是给金融机构带来了大量的坏账损失。抗风险能力低的银行将有破产的风险，最后甚至可能导致爆发全面的金融危机。
四、房地产经济泡沫的预防对策
4．1严格审批房地产开发项目
房地产行业前期的高利润性，必将会吸引许多房地产开发商来开垦有限土地资源。所以，需要政府在审批开发项目时一定要严格把关，房地产开发项目应具有个性和特色，有其开发的价值和升值空间，对于那些只追求经济回报，而不注重城市统一规划不实际的开发项目要果断拒绝。这要求自治区政府必须及时制定和完善城市开发规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。这是预防房地产经济泡沫的有效途径。
4．3提高本土企业的核心竞争力
关键词：房地产泡沫供需失衡金融监管经济效应
为了保持经济的持续增长和加速推进城镇化进程，我国房地产市场长期存在投资和圈地热潮，房地产过度投机引起房地产价格与价值严重背离，有效需求不足导致商品房空置率一直处于居高不下的状态，房地产市场泡沫现象日益严重。房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了市场回报率的信号，使得社会上资金都被吸引到房地产市场上来，使得其他行业很难在银行得到贷款支持，抑制社会整体的产业结构优化，导致国民经济发展难以协调。房地产泡沫问题使得房屋已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，导致内需不足的问题愈加突出。研究房地产泡沫对经济的影响并采取针对性措施，实现房地产行业的健康发展十分必要。
二、房地产泡沫的成因
（一）建设用地供求关系失衡
（二）金融对房地产行业过度支持
（三）房地产买卖双方信息不对称
目前，我国房地产市场存在两个明显的问题。一方面是房地产规模增长很快，但市场发展不平衡，尤其是在服务方面相对滞后，表现在信息披露不全面、不规范和不及时，甚至存在大量虚假信息，同时主管部门对行业监管缺乏规范，市场秩序混乱。另一方面，作为购房者的普通民众因为缺乏专门知识，很难凭借个人拥有的专业知识对房产的性能、质量、配套设施以及市场价格等作出相对准确的判断。在这种信息严重不对称的情况下，消费者的行为易受到媒体声音和其他消费者的影响，盲目跟风一哄而上使得地产泡沫进一步扩大。城镇人口规模的快速增加引起住房需求不断上升，如果拥有健全的住房租赁系统很大程度上可以引导居民的住房需求选择趋于理性化，在租房与购房之间做出合理的选择。然而由于住房租赁系统无法起到应有的作用，租赁市场不完善，加之受传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强烈，使得房屋租赁市场无法实现对住房购买行为的替代。
三、促进我国房地产行业健康发展的对策
（一）加强房地产开发贷款管理
（二）建立和完善房地产信息系统
（三）发挥主管部门的监管作用合理平抑房价
要完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免唯GDP论，将控制房价上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。
[1]季增峰.浅析我国房地产泡沫的形成原因及对策[J].经济研究导刊，2015（11）：96―97
[2]高平，余劲.房地产泡沫成因探究[J].价格理论与实践，2010（01）：49―50
关键词：房地产；房地产泡沫；形成原因；防治
我国房地产业经过多年的发展与努力，现已成为我国国民经济三大支柱产业中的其中之一。房地产业的良性发展可以有效拉动我国国民经济的增长，但同时，房地产作为泡沫经济的主要载体之一，一旦泡沫破灭了，必然会给国民经济的运行造成困难。
一、房地产泡沫的含义及其形成原因
1.房地产泡沫的含义
房地产泡沫，主要是指房地产开发中所出现的一种泡沫现象，也就是指土地和房屋的价格被哄抬得极高，远远超过了土地和房屋的实际使用价值，但是这种现象往往只能流于表面形式，只能在账面上将土地和房屋的价值哄抬和增长得很高，实际却很难得以实现。所以业内人士称这样的现象为房地产泡沫。
2.房地产泡沫的形成原因
2.1土地资源紧张，导致地价投机性上涨
在地球环境中，土地资源的供给总量是固定不变的，虽然可以通过推山填海的方式来进行土地面积的扩张，但其所需要花费的成本太大，再加上全世界都在提倡保护自然生态环境，如果采用推山填海等方式扩大土地的使用面积，必然会造成海洋生态系统和陆地生态系统的生态平衡，对环境产生破坏，所以推山填海的扩大土地使用面积是不可取的。如此一来，土地资源便变得极为有限。就我国而言，我国的土地资源相对匮乏和紧缺，且随着我国国民经济的发展，以及人口数量的不断增多，原本就匮乏的土地资源便显得越来越稀缺。土地紧缺是导致地价上涨的主要原因，而地价上涨之后，其附着在土地上的建筑物价格必然也将随之上涨。
2.2房地产商品的特殊性，使得房地产供求结构失衡
房地产商品在大部分时期内都会出现供应不均衡的现象，这是因为房地产商品具有独特的不可复制和不可再生的特质，并且它既可用于实物消费，又可用于投资和经营获利，只是它是以不动产的形式存在的。而它的不动产形态又正好是泡沫载体需要具备一个基础条件，因此，房地产商品自身的所具有的特殊性是引起资产泡沫失衡，产生房地产泡沫的主要载体。
2.3政府部门干预的负面效应
二、房地产泡沫的防范措施
随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：
1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系
通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险
三、结束语
总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防止房地产市场的“虚假繁荣”。
参考文献
[1]柴卫军.对如何防范房地产泡沫形成的思考[J].内蒙古科技与经济.2012（08）
[2]丁亚香.浅析我国房地产泡沫现象[J].中国外资.2011（16）
关键词：房地产、金融泡沫、软着陆
目录
一、沫警报是否存在
1、国家建设部对房产现象调查
2、国家政策方面的
3、房价与收入之比
4、税收方面的影响
二、中国房地产业发展中所存在的六大突出
三、房地产开发商对房地产市场的不同见解
四、处理泡沫需要“软着陆”
【关键词】地产涨幅泡沫供求
一、房地产泡沫的特征
（一）房价持续上涨
（二）房价收入比过高
二、房地产的泡沫化对我国的危害
房地产行业所出现的泡沫形象，还不能对其行业发展具有致命性打击，但是仍然会影响其发展速率，并对于国家经济调控具有错误引导性。
（一）房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡
当下国内房地产行业发展中，在规模性较大的城市中，其配置结构具有一定问题：高档房屋产品过多，刚需性房屋产品较少，面积较大的户型种类较多，但是小户型房屋数量过少。通过分析从2005年上半年投资结构发现，处于收入较低居民中，对于经济适用房的需求性减少了14.k60，导致经济适用房和一般性住宅的比例出现了变化，并同比2004年具有更明显的减低性，进一步造成了房屋供求出现了失衡性。
（二）房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险
由于房地产贷款具有一定的风险因素，而且部门房地产开发企业在进行商业贷款过程中会出现不良信用性，通过统计发现，在农业银行和中国银行中所体现的不良贷款率很高，但是工商银行与建设银行的不良贷款率并不高。另外，当下个人买房贷款的不良信用率很小，但是基于房屋税收政策的不断建立，同样会影响到购买人的偿还能力。
（三）房地产泡沫的长期存在易引发政治和社会危机
由于房地产泡沫已经出现破灭性预兆，将会对经济产生较大影响，并导致很多工厂破产，社会中的失业现行比较严重。而且处于经济危机状态下，也导致更多犯罪事件时有发生。观察马来西亚房地产发展过程，在1997年其房地产泡沫开始破裂，而且当年的犯罪率对比1996年比例数值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率对比1997年比例数值提升可53%，由于本地居民对于经济危机非常不满同时造成了社会危机性不断攀升。
三、结语
[1]曹春霞.中国房地产泡沫经济研究[D].首都经贸大学：赵秀池，2006.
[2]孙红梅.中国房地产泡沫资产剖析[D].首都经贸大学：马方方，2008.
1.1经济泡沫与经济泡沫载体
经济泡沫是现代社会存在的一种经济现象，是指资产价格对其基本价值的偏离。具体来说是指资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生了还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主加入，因此价格越推越高，使资产的市场价格脱离资产内在正常价值的部分。[1]
现实经济生活中存在着诸多经济泡沫，每一种经济泡沫都有其相应的承载体。经济泡沫的载体范围很广，包括股票、债券、房地产、艺术品等等。由于房地产保存期非常长，在消费时并不被消耗，在其整个寿命周期内价格波动频繁，而供给又有限，供求缺口较大，这些因素使房地产成为社会经济中最主要的经济泡沫载体。
1.2房地产泡沫
房地产泡沫是指房地产价格对其基本价值的连续偏离，即房地产价格处于房地产基本价值之外的一种对个人、社会及宏观经济运行等有比较严重影响的经济现象。也就是说房地产泡沫就是附着于房地产这一载体的经济泡沫。如果房地产价格刚好偏离正常基本价值，此时房地产泡沫很小，感觉也不明显;当房地产价格大幅度上涨，房地产价格越高，其偏离正常基本价值就越远，即房地产泡沫也越大。
1.3经济泡沫的客观评价
生活中经济泡沫无处不在，时刻存在于经济发展过程之中，广大社会民众因为对经济泡沫缺乏足够的认识，以致于“谈泡沫即色变”。其实我们应该全面地看待经济泡沫：泡沫有大小之分，当经济泡沫处在比较合理范围内时，泡沫在一定程度上对经济发展有利，能够刺激和促进经济发展，甚至可以说合理范围内的泡沫是经济发展的剂和引擎;但是，当经济泡沫急剧膨胀和持续堆积，扩张到比较严重的程度时，将对社会和经济带来极其负面的影响，甚至会导致社会出现经济危机的状况。
2中国房地产泡沫产生的原因
2.1房地产市场的双重特性及房地产作为虚拟资产的特征是房地产泡沫产生的根本原因
房地产既是耐用消费品，也是资本品，具有投资和投机的价值，有别于一般的商品。兼具耐用消费品和投资品特征的房地产，决定了房地产市场同时具有实体经济和虚拟经济的双重特性。当完全作为耐用消费品时，房地产是不会出现泡沫的，而只有投资和投机的参与才能够使房地产脱离实体经济而出现可能的泡沫趋势。也就是说在导致房地产泡沫的过程中，投资性引致的投机行为是导致房地产泡沫产生的最根本原因。
2.2金融的自由与宽松是房地产泡沫形成的客观条件
金融自由化加快了虚拟经济与实体经济相背离的趋势，基于金融自由化建立的金融体系和金融制度加剧了房地产商品价值的虚拟化，使房地产的价格越来越容易脱离其基本价值。可以说金融自由化是房地产泡沫产生的制度性根源，它使房地产泡沫的产生成为必然。
房地产业资金需求量大，资金周转周期长，决定了该行业与金融业高度依存的关系。自从我国房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。房地产业在世界各国有“第二金融”之称，从购地、建房到销售环节，金融业贯穿于房地产运行的全过程。2008年随着雷曼兄弟的破产，中国经济遭受了货币政策持续从紧以及金融危机席卷全球的双重打击，持续多年的国内生产总值增长面临夭折的风险。世界各国为了应对金融危机，大都实行无比宽松的接近零利率的货币政策，于是我国中央政府迅速启动“撒钱式”的极度宽松的信贷政策。除此以外，国外游资预期人民币会升值，为了在短期内赚取套利而大量涌入中国市场。在这些因素的共同作用之下，国内外大量的资金蜂拥而至地投向我国房地产市场，投机行为大量充斥着我国整个房地产市场，房地产如脱缰之野马，价格不断上蹿，房地产泡沫在宽松的金融市场环境之下急速膨胀。
2.3房地产的供求关系是房地产泡沫形成的重要内在因素
一方面，房地产的刚性需求随着中国房改政策的实行而得到彻底地释放，再加上城市化的推进以及我国国民固有的新房情结，使得我国居民对房地产的需求日趋旺盛。特别是近年来广大社会民众在未来通胀预期和“买涨不买跌”的消费偏好心理的双重影响下，很多潜在需求被激发为现实需求，整个社会对房地产的需求持续攀升。[3]而另一方面，房地产商和投机者为了在预期的通胀中牟取更高的收益，囤积居奇、圈地待涨和捂盘惜售成为了他们实现利润最大化的手段，从而在社会上人为地营造出房地产供给紧张和不足的气氛。由此可见，一方面是房地产需求的不断高涨，另一方面是房地产商和投机者人为地压缩供给，因此房地产市场呈现出了严重的供不应求状态，价格持续暴涨，房地产泡沫在供需极其失衡的状态下持续堆积和膨胀，房地产泡沫的空前膨胀已经失去了真实需求的支撑。
2.4固定资产投资比重过高所造成的产能过剩是房地产泡沫不断催生的外部环境
改革开放以来，在粗放式经济增长模式和唯国内生产总值是举的思维模式下，中国经济片面追求投资，大量的低水平重复建设不可避免，表现在国内固定资产投资增速年均达10%以上，造成了严重的产能过剩。在产能过剩和信贷宽松双“井喷”之下，包括国有资本和民营资本在内的社会资金面临着出路狭窄的问题。过剩的产能无法消化必定导致实体经济裹足不前，在经历实体经济投资受挫之后，作为支柱产业的房地产便成为社会资金的最佳避风港，于是不仅民营企业，就连国有企业也都竞相投资房地产业。正因为多年来固定资产投资比重过高所造成的实体经济的困境，使得房地产市场成为恶炒、爆炒的领域，房地产业呈现出一片热火朝天的场面，房地产泡沫不断疯狂膨胀。[4]
2.5土地供给垄断和土地财政是房地产泡沫产生的制度基础
2.6购买者的心理因素和心理预期是房地产泡沫产生和强化的内在动因和动力机制
购买者对未来房地产价格的预期，无论是理性的还是非理性的，都将影响房地产的需求而使房地产价格发生变化。由于房地产市场买卖双方信息的不对称，因而常常引起购买者对价格变动的逆反心理，即越涨价越抢购的逆反行为。房地产购买者的不完全理性和投机心理决定了他们的“从众行为”进而形成“羊群效应”。从众心理实际上是一种正反馈机制，在群体之间相互影响，相互传递信号，而信号的传递往往是一种正反馈模式。当房价越是上涨，购买者越是跟进购入;而当房价越是下跌，购买者越是抛售。从众行为既是制造泡沫的机器，也是打破泡沫的机器。
3从房地产泡沫中审视我国经济结构的转型
3.1房地产泡沫破灭的影响
房地产泡沫破灭是指房地产泡沫处于高位时，从吹泡沫向挤泡沫快速的逆转。换句话说房地产泡沫破灭就是指房地产价格大幅度偏离基本价值之后急速回归基本价值的过程。房地产泡沫一旦破裂，对中国经济的危害是非常巨大的，并会演化出严重的社会问题。房地产泡沫破灭之后，房价出现疯狂下跌，需求量随着急剧下降，房价再继续下跌，从而形成恶性循环。购房者多数高价按揭住房，而随着房地产泡沫的破灭，房子瞬间贬值，很多人会因此而抛房，同时银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。房地产业是一个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输等等，这些都是资金密集型产业，房地产泡沫破灭，将会导致整个产业链生产过剩，经济随即趋向萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身，而且影响到上下游其他许多行业，如果国内房地产崩盘，整个国家经济都可能发生危机。
3.2加快我国经济结构转型的策略
3.2.1处理好国家投资与民间投资的关系
依赖国家和政府投资的结果就是国进民退，造成民间的实体经济面临的投资环境不断恶化，行业利润率和资本回报率也因此呈逐年下降态势。大量的民间资本在实体经济投资无门之下，只能纷纷加入到股市和房地产等虚拟经济中，参与吹大房地产泡沫。因此，在经济结构调整转型当中，必须实行国退民进，国有资本不可与民争利，国家必须平等地对待民营资本，向民营资本开放更多的领域，特别是在石油、电信、金融等垄断领域，要给民营资本的进入开辟通道，让更多的以热钱形式存在的民营资本找到用武之地，从而使民间资本逐步从非理性的房地产市场当中退出，以利于逐渐地化解房地产泡沫。
3.2.2启动国民收入分配机制改革
众所周知，拉动经济增长的三匹马车为投资、出口和消费。改革开放以来，中国经济过分依赖政府投资和出口需求推动，国内消费占国内生产总值的比例偏低。投资与消费存在着此消彼长的关系，投资比重持续上升，“挤出效应”的基本规律只会让消费需求的启动更加艰难。强调投资和投资过热的结果就是居民消费乏力，增速低缓，社会总供给与总需求之间的循环关系断裂，进而影响实体经济的增速。近年来在全球金融危机和人民币升值的双重压力之下，中国靠出口拉动经济增长的模式已经变得举步维艰，失去了进一步上升的空间。
中国经济要化解房地产泡沫，必须要依靠国内消费需求的爆发，靠消费来拉动生产。国富民穷是当下中国经济的真实写照，也是消费需求难以真正启动的根源所在。因此，启动国民收入分配机制改革，增加人民收入才能保证中国经济的内需得到彻底激发，从而为实体经济的发展注入活力，实现经济增长方式的转变。要提高国民收入，地方政府与民争利的心态必须摒弃，首先国家必须改革当前土地财政这一与民争利的体制，使当前的房地产市场摆脱土地财政的束缚，房地产不断上升的价格才能实现真正的回落，高企的房价才能得以慢慢地向房地产真实的价值靠拢，从而真正化解房地产泡沫，居民的消费需求也才能逐步从被高房价所挤压的困境中解脱出来。
3.2.3以自主创新立国，逐步消化房地产泡沫堆积中所带来的产能过剩