「房地产2021」之楼市篇：只涨不跌终成历史，房价信仰动摇
“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人，很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人一样，最终会付出沉重代价。”六个多月前，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清预警称。
7月份开始，全国商品房销售出现大逆转，随后金九缺席、银十不再，楼市直接从高热坠入寒冬。房价下跌的城市数量，也越来越多。
在环京的“弹丸之地”燕郊，房价泡沫已然破碎、较2017年的高点腰斩。高位站岗的人，支撑不住资产缩水的代价，开始出现断供行为。曾经癫狂的燕郊楼市，从炒作期的高峰跌落，成为“房住不炒”、楼市调控的典型样本。
星星之火被点燃后，房价信仰的破碎，在越来越多的城市开始显现。东北广袤的黑土地上，“白菜价”房源接二连三涌现，鹤岗不再是唯一的网红城市；连曾经的“炒房之都”深圳，也不再是房地产的天堂，大批中介关店流失。
是什么促使楼市大反转，调控加码从严、信贷环境收紧，还是房企违约风波影响？这些都是肉眼可见的影响因素。而最根本的，是房子的“投资”属性被剥离。
曾经地产的“黄金年代”，不论房企还是炒房者，都对房子附加了许多金融因素，加大杠杆、炒作升值、套现转场，泡沫般的财富神话，在这场须臾繁华中涌现。房子最根本的属性——居住，却越来越淡化；安家置业，成为普通大众的重担。
如今，扭曲的市场终于开始纠偏，当房价不再无限上涨，刚需终于可以喘一口气；“房住不炒”也终于落到实处，成为年轻人轻装上阵的基石。
从热到冷，市场拐弯
2021年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”原则下，政策从金融、房企、土地以及销售端多方发力，调控的力度之大、频率之高，历史罕见。
据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控次数保持高位，单月高达56次。从累计数据看，2021年全国各地汇总的房地产调控次数已经超过580次。
从供应端来看，“三道红线”与“房贷集中度管理制度”持续发力，多数银行涉房贷款占比下降，信贷环境收紧，开发商被迫降杠杆；土地市场同样掀开新篇章，集中供地的出台，叠加拿地销售比不超过40%，房企的地、钱两大要素均受到强监管。
从需求端看，在“因城施策”大方针下，针对房价上涨过快的城市，加强限购限贷限售，出台二手房指导价机制；在那些房价有下行压力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制销售价格最大跌幅的形式，为楼市拖底。
典型如深圳，年内调控加码高达20多次，重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰。广州同样是调控高发地，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施。
在这种基调从严、史无前例的调控环境下，2021年楼市也走出大逆转行情。
国家统计局数据显示，上半年全国房地产销售高开低走，但总体仍创历史新高，7月份之后，全国商品房销售开始出现负增长，金九缺席，银十不再，楼市交易加速下滑。10月份商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%。
二手房成交同样降温。据贝壳研究院数据，10月50城二手房成交量与9月基本持平，单月同比降幅扩大至48%，单月成交量维持在2019年3月以来的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。
第三方研究机构克而瑞研究中心认为，销售规模快速回落，主要因涉房信贷收紧后，部分城市居民购买力透支问题的暴露；一些三四线城市，市场下行后预期转变，购房情绪转向持币观望。
中国社会科学院金融研究所旗下公众号“国家金融与发展实验室”发文指出，楼市出现下行，一方面因二手房指导价措施的实施，加剧楼市的流动性困局；住房信贷环境持续收紧；大型地产公司债务违约，对房地产市场产生冲击。
房价下跌渐成常态
楼市下行期，房价“只涨不跌”的神话也开始走向破灭。
据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，11月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅持续回落。
具体而言，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市9个，环比下跌的城市59个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市63个。也就是说，有超八成样本城市的房价，短期内处于下降通道。
同比去年看，大理、泸州、秦皇岛、太原、常德、岳阳、哈尔滨、南充、牡丹江、北海、唐山、安庆、石家庄等16个城市，新房价格处于下跌态势。二手住宅方面，石家庄、太原、长春、哈尔滨、南宁、贵阳等地也处于下跌态势。
中国社会科学院发表的《中国住房发展总报告（2021-2022）》显示，2021年全国住房均价增幅先快速上升，1～2月份大幅上涨至11228元／平方米，同比涨幅达到16.8％，此后涨幅逐月回落，截至10月全国房价平均为10513元／平方米。
从空间上看，上半年一、二、三线城市分化加剧，下半年各线城市普遍降温。当下，不仅是一二三四线城市之间，房价走势存在差异；即便在一线城市内部，板块之间也在分化，高热与低温区域冰火两重天，房价的分化与复杂化正在加剧。
对手握多套房产的人来说，房价下跌并非乐事。有石家庄本地人士告诉第一财经记者，近期打算尽快出手多余房产，留一套自住即可；但对刚需族来说，房价下跌是负担减轻的开始，许多在二三线城市工作的年轻人，在等待房价趋于友好，看准时机进场。
从目前的信号看，房价横盘的走势，短期内仍会持续。
中国社会科学院认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖，预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3％至3％，商品住房销售面积变动将在-1％至-5％。
中指研究院认为，11月房价呈现下跌态势，是市场开始转向的重要标志。目前二手住宅价格环比连续2个月下跌，表明未来新房价格还会进一步下行。
标普信评表示，在“三稳”政策环境下，全国房地产市场规模不会出现显著萎缩，预计2022年商品房销售面积下降5%左右，价格小幅下降2%左右。
政策托底不代表反转
随着楼市明显降温、房企债务危机频发，一些“救市”声音也开始出现。许多房企人士，都在暗自期盼明年政策放松，希望挺过今年后，楼市出现明显反转。
地方政府层面，为楼市托底的举动也在悄悄出现。据不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20多个城市都拿出“真金白银”，提振房地产市场。
与此同时，近日吉林省发改委主任在新闻发布会上表示，要推动房地产市场运行再稳健一点，鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房等。
官方层面，四季度成为楼市政策的“拐点”期，以央行为首的主体频频释放积极信号，信贷环境等政策端迎来边际微调。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出促进房地产业的“良性循环”。
从城镇化角度看，当前我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，城镇户均套数超过1，城镇化人口比例已经超过60%，加上人口老龄化加速到来，房价与居民收入水平相背离，再将房地产作为刺激经济的手段，已不符合时代现状与需求。
多家机构认为，目前调控出现边际微调，并不代表全面反转与放松，政策底线是“房住不炒”，上限为“防止硬着陆”。2022年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”的定位，在此基础上，加快构建保障性租赁住房等住房保障体系，加快新城镇建设。
「房地产2021」之企业篇：流动性危机如影随行，房企泪别“三高”
2021年，房地产企业经历了一番如三昧真火般的考验。
上半年的楼市热火朝天，带动全国商品房销售面积、金额创下历史同期新高。但在楼市调控的冷水下，房企销售自7月开启了连续5个月的同比下降，遭遇了最冷“金九银十”。
在销售急风骤雨式的下降和去杠杆细水长流的影响下，过去发展模式积累的弊病显露，数家房企因流动性危机出现债务违约。
事实上，早在2020年出台的“三道红线”融资新规，已经注定了房地产企业依靠杠杆扩张的历史走向末路。
据克而瑞统计，其覆盖的80家重点房企的有息负债增速从2017年的37.5%一路走低至2020年的5.4%，债务总额在2020年末达到了70879亿元的高峰。截至2021年中期，有息负债规模增速已降至0.4%，TOP10房企则较期初下降了2.9%。
这意味着，地产行业过去高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式已濒临终结，房企赖以生存的以有息负债撬动销售规模的方式行不通了，行业行将迈入低杠杆时代；未来新的发展逻辑，或许正如万科董事会主席郁亮所言，“好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久。”
去化艰难，行业规模触顶回落
延续着2020年疫情修复后的热度，2021年上半年的房地产市场一派高昂，楼市的热闹在销售端得到印证。第三方研究机构克而瑞研究中心的数据显示，TOP100房企上半年累计全口径销售额达到70061亿元，同比保持着约38%的增长。
但是，销售动能减弱的信号也正是在年中出现，百强房企在6月单月的销售同比增幅仅为2%。此后，而随着各地调控收紧，房企销售在7月份跌落至冰窟，百强房企房企单月销售同比下降7%，首现负增长。彼时，许多地产从业人员对于市场温度的骤降深感意外，“客户突然就少了！”一位一线营销人员感慨。
随着销售的逐渐降温，房企将促进销售回款、保现金流放在越来越重要的位置上。传统的打折促销早已不在话下，送车位、送家电、首付分期等手段层出不穷。房企甚至采用了更隐蔽的打折促销方式——工抵房。据了解，9月份以来，工抵房数量激增，从一线城市到三四线城市皆有出现，折扣力度亦是从95折到85折，乃至7折不等。
在“买涨不买跌”的楼市，打折促销是一把双刃剑，可以带来销售短暂增加，但也使得购房者对楼市的预期发生改变。有购房者向第一财经记者表示，近期听到销售或中介推销期房时，她便不作考虑。
下半年，房企销售境况一月不如一月。克而瑞发布的销售数据显示，11月TOP100房企实现销售全口径金额8450.3亿元，延续了自7月以来的下跌趋势，同比降幅进一步扩大至39.3%。同时，单月业绩规模环比由正转负。
尽管少数城市以购房补贴等形式提振购房者情绪，但市场信心的修复短期未来显现，房企普遍对12月的销售表现不抱过高期望。
广发证券亦判断，2022年商品房销售金额约在16.8万亿的水平，同比下滑7.4%，是继2008、2014年以后再次同比负增长的一年。“仅有少数央企及经营表现极其稳定的民营企业仍在进行正常的经营拓展，也仅有这部分企业，依然具备22年规模增长的能力。”
信用危机，境内外融资受阻
销售端的压力固然不小，但真正让房企难受的，却在资金端。
某房企内部人士向第一财经记者表示，为了达到“三道红线”监管要求，大多数房企今年加销售增加回款、减少支出，以自有资金偿债，以达成降杠杆的最终目标。
克而瑞统计，截至2021年上半年，80家重点房企的现金持有量较2021年初微降0.2%，是近五年来首次下降；而2017、2018年时，现金持有量增速在20%以上，2019、2020年受到行业增速放缓影响，现金增速有所降低，但也保持在10%以上。
除了房企主动降杠杆外，金融机构方面也在2021年初的房地产贷款集中管理新规的影响下，从供给端大力压缩涉房贷款，按揭贷款、开发贷也双双被限。叠加作用下，房企的债务规模增速明显下降。
据克而瑞数据，截至2021年中期，80家重点房企的总有息债规模较2021年初仅增0.4%。2018年-2020年末时，这一指标分别为20.1%、15.7%、5.4%。
另据东北证券研报数据，行业Top30房企整体有息负债增速回落至2021年上半年的-4.4%，是自有统计以来的首度转负。
销售下滑、回款放缓、融资收紧，其经营性现金流入及融资性现金流入同期受限。于是，行业整体杠杆水平向下趋势开启，在此过程中，债务总额较大的高杠杆房企感受到了空前的资金压力，流动性危机陆续爆发。
上半年，华夏幸福、蓝光发展受困于此前经营战略、业务布局等因素，相继宣布债务违约；尔后，部分房企传出商票无法兑付的传闻，如恒大、阳光城、中梁、实地等，增加了市场对房企资金压力的担忧。
下半年，企业流动性危机变得高发。如恒大9月底美元债延期付息、花样年在10月份的超预期违约，此后新力集团、当代置业、阳光城、佳兆业、奥园等房企的流动性危机也相继公开化。
这期间，境外投资者对房企的偿付意愿和偿付能力都产生了极大的疑虑，境外融资渠道对房企逐渐关闭，平安证券12月下旬发布的一份固收研报显示，地产美元债发行同比下降150亿美元，缩量明显。
目前，流动性紧张的格局仍未消除，部分资金压力较大的房企亦不得不加强与债权人的沟通，试图获得展期谅解。如富力地产在12月中旬给出了2022年1月到期美元债的回购和展期计划。也有房企主动开启债务管理，有某中型房企内部人士向记者表示，目前公司在对即期的美元债进行要约交换，“这笔债咬咬牙也能还上，但如果能全部要约交换最好，可以延长债期，减轻流动性压力。”
“三高”终结，行业逻辑生变
9月下旬以来，国家高层便接连发声，释放维稳房地产市场的信号。
第一财经从多家房企内部人士处了解到，销售回款近期确明显增快。身处广东佛山某项目的房企人士向第一财经表示，“最近按揭件突然多了，项目都连夜加班搞，往年12月15号银行就截止不做件了，今年说可以做到最后一周。”
企业融资端的积极信号也在出现，部分优质房企已有发债的动作。日前，金科、龙湖相继完成债券发行，碧桂园拟发行规模为50亿元的中期票据已在“反馈中”；包括招商蛇口、融创、金科等在内的多家公司ABS陆续得到交易所反馈。
但这并不意味着金融机构对房地产的彻底开闸。近日，住建部有关负责人在接受新华社采访时表示，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，并提到要坚持“房住不炒”定位。
在国泰君安分析师谢皓宇看来，房地产行业的“三高”再次被提及，并强调房住不炒，房企去金融化仍是长期之路，而短期的满足合理购房需求，也在强调对需求侧的松绑，平稳过渡将是主旋律。
当房地产行业发展逻辑发生改变，无法再通过高负债支持高增长的背景下，开发业务向着制造业回归靠拢，企业的产品、财务、运营等综合能力成为关键。
中金公司认为，未来房企需以产品力、成本管理和物业服务为核心抓手，以支撑灵活的推盘销售策略，实现拿地后早开盘、早售罄、早回款，即高效的“供销存”管理和资金周转效率，赚取合理利润率，最终获得合理的资产回报率和ROE。
2021年初，万科董事会主席郁亮就曾提及，房地产走过了土地红利和金融红利，现在已进入管理红利，“唯有好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久。”
不过，聚焦于眼前，在融资受阻、销售降速、拿地减少的前提下，对于不少透过高杠杆模式运作起来的房企，未来在持续优化资产负债表，注重产品力、提升运营效率、向管理要效益的同时，转向与国企合作或也将成为一个新的方向。
太平洋证券房地产行业分析师徐超便提出，最近两轮集中供地中，城投大规模拿地，“城投公司在自己所在的城市有很多优势，比如地方政府可以通过土地出让金返还的形式降低土地成本，减轻资金压力。如果操盘能力不足的话，可以选择跟轻资产的代建公司合作。”
“这些企业（城投公司等）中有些开发能力不足，但他们有资金和成本优势，拿地便宜，民企可以利用自身的开发优势与之合作，”某华东房企人士表示，“对政府来说，风险可控；对民企来说，借合作也可实现降杠杆，身份如同代建商。”
「房地产2021」之土地篇：百城卖地收入下滑，土地财政再思考
临近岁末，各城土地出让进入尾声。
今年对土地市场来说，是极为特殊的一年。2月出台的“集中供地”试点是中国土地出让史上意义重大的变革，全年市场则经历了上半年的过热到下半年速冻的急剧转变。
根据wind数据统计，截至12月27日，杭州、上海、广州、南京、北京位居卖地收入榜前五名，分别较去年同期有所增长。
不同于这些头部城市，绝大多数城市今年的土地市场情况要艰难得多。数据显示，今年前11个月，在土地出让具一定规模（收入超50亿）的城市中，有112城卖地收入同比下滑。土地出让金跌幅排名前十城市分别为：南充、太原、株洲、昆明、南昌、乌鲁木齐、宜春、信阳、眉山、黔西南布依族苗族自治州，这其中，包含了4座省会城市。
尽管卖地收入锐减引发对地方财政收入下滑、可协调资源减少、城投企业偿债能力弱化的担忧，但是，市场对于房地产十几年黄金周期走向终结已经形成共识，土地的红利也将很难如过去一样支撑地方财政的兴盛。经过了2021年的巨幅震荡，许多地方将不得不重新思考土地财政这个现实而又迫切的问题。
卖地大户发挥稳定
全国各城土地市场基本大局已定。
拐点出现在今年6月，房企购地意愿下降，土地市场降温明显，这一情况延续至年末。
众所周知，土地出让金在多数地方政府的总收入盘子中占据较大分量，许多城市较为依赖土地出让收入弥补收支缺口，根据Wind统计，地方土地出让收入从1998年的507亿元，一路飙涨至2020年的8.4万亿元，增长165倍。
2021年是土地市场变革大年，地方政府的卖地收入究竟受到了怎样的影响？
在wind数据统计的258座城市中，上海3075亿元的收入超过去年全年，其中住宅用地出让收入为2553亿元，占比83%。总体来看，今年的土地市场波动并未对上海的总卖地收入产生影响。不过集中供地之后，上海的住宅用地价格确实下降了。今年上海宅地平均楼面价为12114元/平方米，溢价率4.8%，相比较去年平均楼面价12989元/平方米以及平均溢价率10.1%。
而好地网统计，杭州今年土地(未统计仓储和工业用地)出让金收入达3132亿元，同比增长近20%。广州作为去年的第三名“选手”，今年的表现也是不俗，土地出让收入已经跨过2000亿大关，而南京和北京均已超越去年同期。
“部分城市节奏掌握得较好，今年上半年已经完成大部分土地出让任务，所以全年数据没有受到太大影响。而上海继续体现‘稳定’，政策出台和集中供地的组织都表现平稳。”一位参与土地出让活动的业内人士对记者表示。
不同于上海，其余前五城市的平均楼面价均上升。其中，北京的住宅用地平均楼面价达到了31015元/平方米，为全国最高，超越去年的28822元/平方米。杭州、南京、广州平均楼面价同比去年涨幅明显。
重庆则是成交土地面积最高的城市，总成交面积高达1603万平方米，已接近去年总量的三倍，这意味着重庆楼市接下来或有大批供应入市。
四省土地出让金跌超50%
不过，在土地市场上，各城市之间悲喜并不相通。
排名前列城市今年卖地收入再创新高的阴影之下，更多城市却是大幅下滑。第一财经记者据Wind数据统计，截至今年前11个月，在土地出让具一定规模（收入超50亿）的城市中，全国有112城卖地收入同比去年下滑，有20城的土地出让金收入跌幅超过了50%。
下滑幅度最大地级市为四川南充市，2021年1-11月土地出让金收入为60亿元，相比去年同期260亿元，整整少了200亿，跌幅达到77%。
跌幅排在前列的省会城市则包括：太原，从去年同期476亿元降至138亿元；昆明，从去年的486亿元将至156亿元；南昌，从623亿元将至今年的209亿元。
根据中金固收数据，东北、西北、西南等较弱区域，土地出让金收入同比下滑超过30%。海南、黑龙江、云南和西藏四省土地出让金收入增速下滑超过50%，广西、内蒙古和山西超过40%，宁夏、河北、贵州、新疆、江西等省份同比下滑在30%-40%之间，四川、湖南、河南、辽宁、吉林、甘肃和福建虽然下滑幅度低于30%，但是整体仍弱于全国水平。省级（含直辖市）行政区中，仅天津、北京、江苏、上海和安徽实现正增长。
中金认为，土地市场明显降温，已经引发对地方财政收入下滑、可协调资源减少以及城投企业偿债能力弱化的担忧，后续各地土地出让收入下滑趋势可能持续，并且将延续各地分化趋势。
对于土地市场下滑原因，一位华东房企的业内人士对记者表示：“今年多数地区土地出让金收入下滑，除了受市场整体影响，还跟民营房企流动性紧张有关，房企资金不足是重要影响要素。今年下半年，只有央企、国企能承担拿地主力的角色。”
根据wind数据，截至目前全年拿地最多的房企前五名为万科、中海、融创、招商蛇口、保利发展。拿地较少的房企则包括：恒大、渝开发、蓝光、景瑞、世茂、信达、朗诗、奥园等，其中不乏今年出现流动性危机的公司。
降低卖地依赖度
近日，中国房地产数据研究院公布了一组全国主要城市土地财政依赖度的排名。其中，全国12个城市的财政对土地的依赖程度超过100%，分别为温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州，排名榜首的温州，土地财政依赖度达到了179%。
土地财政依赖度高，即意味着该城市的土地出让金超出一般公共预算收入。以排名第一的温州为例，2020年全年，温州一般公共预算收入为602亿元，土地出让金收入达到了1054亿元。杭州2020年的一般公共预算收入为2090亿元，而土地出让金收入为2612亿元。
土地财政依赖排前12名的城市中，省会城市占了10个。一方面，说明这些省会城市在靠卖地支撑城市建设发展；另一方面，它们存在着土地供应过量风险。
相比之下，一些城市土地出让金与一般公共预算收入比处于合理区间，说明城市产业发展与房地产的关系是平衡的。比如北京、上海和深圳三个一线城市，土地财政依赖度只有29%、28%、19%。在二线城市中，非省会城市的无锡、苏州，其依赖度也不高，苏州依赖度为55%，无锡只有48%。
从今年国家出台的新政来看，地方政府减弱土地财政依赖度是大势所趋。
8月，自然资源部再召开会议，要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%，且不得提高起拍价，继续压制着地方政府的土地财政依赖度。
广发证券认为，从历史走势来看，土地出让金与地产销售面积、地产销售金额走势基本一致，在房地产金融审慎管理制度不变、双减影响学区房预期、房地产税改革试点推进的背景下，地产销售预计仍将低位徘徊，同样，土地出让收入同比增速将在低位徘徊，不排除短期继续下行。
东吴证券首席经济学家任泽平则认为，中国房地产大开发的时代正在落幕，从土地财政向房地产税过渡是大势所趋。
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