武汉，某豪宅项目此前一度是当地最畅销的项目之一，每次开盘即售罄，但2023年最后一次开盘后因不断有清退房源，至今还有两套没有卖出。
成都，今年4月，网红盘西派少城发布公告，3月18日开盘公证选房后，将未按时缴纳购房定金的客户视为自愿放弃，据统计，清退房源共有49套。
要说非一线城市的楼盘存在清退房属于正常现象，那么一线城市的北京，同样也出现了清退浪潮，这又如何解释？
北京顺义的一个项目，项目交付后虽有部分房源售出，但仍有不少库存。
不是说金九银十和927的利好，新房和二手房成交量迎来大幅拉升吗？怎么现在清退房潮汹汹而来？
我们来用数据说话，10月份，全国241个重点城市中，二手房挂牌价同比下跌城市有188个，下跌城市占比达到78%，下跌城市数量小幅收窄！
10月100个重点城市二手住宅市场均价为14183元/平方米，环比下跌0.18%，同比下跌6.81%。
以上是全貌，但我之前说过，现在的市场是分裂的，需要把一线城市、二线城市拆开来研究。
安居客研究院的数据统计，10月，百城中有74个城市二手房挂牌量出现回落。
其中，一线城市挂牌量明显回落，相比高点已回落近三成，跌幅达到20%；二线城市下跌0.6%，三四线城市下跌1.1%。
只看挂牌量，明显一线城市挂牌量下来得快，三四线挂牌数据依旧高企。
但价格，在持续走低。
虽然挂牌量与高峰期相比确实回落不少，但成交周期也被拉长了。
数据显示，2024年10月，全国二手房挂牌时长环比9月再次回升，其中一线城市的挂牌时长增加2.9%，达到历史高点。
地产行业有一个大家惯用的认知，房子一旦到了要挑的时候，那就要注意了。
对比过去一系列出其不意的政策出击大家也能想到，各种优惠，从限购松绑到税费减免，甚至现在的买房送户口，其目的，都是真金白银砸向楼市。
但很遗憾，市场除了一线城市及部分核心二线城市，其它的都起色微弱，特别是三四线城市，量价均钝化。
大家想，为什么现在有各种清退房的出现，本质是因为房地产正在经历一个特殊时期。
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这种特殊，源于市场基本面不足。
10月份宏观数据出炉，CPI同比涨幅再度收窄，环比大幅下挫0.3%。10月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%，工业生产者购进价格同比下降2.7%。
从数据看，整体物价走低，PPI已经是连续20多个月负增长，内需现在的表现就两个字：低迷。
现在的问题是通胀预期逐渐消退，通缩阴霾却在蔓延。
消费者支出减少，生产者价格指数持续下降，我们正步入一个低利率的经济环境当中。
眼下，股市和楼市在巨量资金的撬动下有所反弹，但也仅仅是反弹，何况近期的股市也充满诸多不确定性。
另外，我们还需要思考的是，这种政策刺激，最终能否有效传导到实体经济？
短期来讲，答案肯定是艰难的，政策实行到基本面修复本身就需要很长的链路。
近期的百城数据中，二手挂牌量超过10万套的城市就有13个，如此可见，二手挂牌量的压力巨大，二手房压力巨大。
交易端量的增长不够明显，二手房挂牌量虽然呈下降趋势，但对比到上年，下降并不明显。
说白了，市场还在博弈，市场信心还不足。
当然，房子清退的一部分原因是房地产市场本身不景气。但从微观的角度，很多业主想置换新房，由于市场下行，手中的二手房一直卖不掉，就只能选择清退。
比如前文提到的北京顺义这个项目，大量清退房就是这么出现的。
但无论怎样，清退房的出现，值得市场深思，我们应该建什么样的房子，市场到底需要什么样的房子？
市场本身有很大置换需求，但问题是很多业主手中的二手房卖不出去，就换不到房子。
另一个问题是，从清退房中我们可以看到，楼市的交易循环受阻了。
业主手中的二手房无人承接，那他就无法进行置换，从而导致整个楼市的交易循环不起来。
当前市场的情况看，未来刚需会越来越不凸显，置换的需求会越来越强烈。
近年来房价持续下跌，特别是二线以下的城市，腰斩的城市也不少。这一点，北方城市可能更有体感，这几年，流行孔雀东南飞，东北地区的人口大量流出前往长三角、珠三角，北京等都市圈，这是当地房价下降的主因。
很多三四线城市，你等个一年、半年，房价的下降就是一个人几年的工资，这也是退房的原因。
这其实是现在市场的现状，一线城市好的楼盘靠抢，三四线新房无人问津，我只能说，聪明资金越来越聪明。
比如深圳，乐有家研究中心监测的数据显示，截止本月10日，深圳一手住宅认购量累计达到4314套，环比10月1-10日上涨了34%，日均认购431.4套；同时一手住宅预售网签量达到2732套，环比上涨12倍。
二手房市场，本月全市二手住宅累计网签量2410套，环比上涨200%，日均网签241套；二手房累计录得量已达到2561套。
为什么一线城市能够维持较好的数据？
答案很简单，一线城市有明显的虹吸效应，一线城市长期吸纳人才，一线城市长期需求旺盛。
人口方面，尽管日本人口老龄化加剧，人口减少，但东京圈活跃度不减1990年。而别的城市，除了大阪稍微好一些，其它城市人口流失严重，经济长期低迷。
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目前我们人口体量还有大概10年的发展期，城镇化率也有12%左右的扩张空间。
但这并不意味着整个房地产市场，还有12%的增长空间。
未来房地产市场，会从投资属性回归居住属性。这个过程中，会有很多城市持续受挫，很多城市房价依然还会继续经历阵痛期。
房价在阵痛期过程中，该反弹的依然会反弹，该跌的必然还会跌。
对普通购房者而言，向上置换是关键，把脉市场很重要，但把握节奏更加重要。
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