根据贝壳交易中心消息，5月以来，浦发银行申贷和放款速度减慢，个人住房贷款办理较为困难……公积金贷款有新变化，自2019年6月1日起，青岛住房公积金二次申贷取消两年申请间隔期，即职工结清首次公积金贷款后，即可申请二次公积金贷款，政策有所放宽。
买房过程中，贷款是很重要的环节，毕竟能够全款购房的客户还是少数。当下，贷款买房主要有商业贷款和公积金贷款两种方式，受公积金贷款额度限制，商业贷款使用更为普遍。
本期专题将为大家带来2019年青岛最新贷款政策整理，分公积金贷款和商业贷款两部分，公积金贷款重点提及6月1日起的新变化；商业贷款政策2019年没有太大变化，大家可以从贷款条件、贷款年限、贷款额度和首二套认定几个方面了解目前的贷款细则。
一
公
积
金
新
政
戳图了解新政详情
2019年6月1日起，青岛市住房公积金二次申贷取消申请间隔两年的期限，即：职工结清首次公积金贷款后，即可申请二次公积金贷款，二次公积金贷款利率按照首次贷款利率上浮10％执行，二次贷款申贷条件、额度计算等其他事项与首次申贷条件相同。
二
商
业
贷
款
个人住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
（一）申请贷款有什么要求？
个人向银行提交住房贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核，主要涉及个人征信情况、收入证明以及银行流水等方面。
1、对个人征信情况的要求
银行在收取利息的同时更要保证能“回本”。如此一来，购房者的信用度就成为了银行重点考核的项目。
对个人征信的考核主要包括三项：
①个人基本信息：个人基本信息包括个人姓名、居住地址、工作单位和职业等。相比之下，公务员、医生、律师、教师等群体更容易获得银行贷款。因为这些群体工作单位稳定且收入均衡。
②个人信贷记录：包括个人的贷款、信用卡、为他人贷款担保等信息。如果信用卡或贷款出现逾期还款连续三次，或累计六次的情况，就会影响到个人征信。
③公共记录：通常是指欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录及电信欠费记录。如果有这些方面的不良记录，多数银行会不予放贷。
2.对收入证明和银行流水的要求
收入证明代表购房者的经济能力，银行流水可以验证购房者收入与支出情况是否均衡。银行对于收入证明及银行流水的要求主要有三点：
①收入证明要真实，并且达到月还款额的两倍，收入证明与银行流水要相对应。
③银行流水中入账的资金尽量不要立刻取出，也不要每月将卡内的余额取走。否则，银行会默认你有其他大额固定支出而影响还款能力。
一般情况下银行会审核以上两大项，并以此判断购房者是否有足够的还款能力。但如果贷款金额在500万元以上，这样的大额贷款能否顺利批贷，还需要经历银行的特殊审核。
①审核购房者个人信息，如果是单位职工，收入证明及银行流水合格即可；如果是企业法人或负责人，还需要提供公司营业执照、组织机构代码证、公司章程等证明公司运营情况的证件。
②如果银行对于大额贷款申请者的还款能力表示怀疑，会要求添加担保人。担保人与共同还款人不得重合，且担保人也需要提供收入证明和银行流水。
③如果购房者名下有其他房产、资产及存款等，也可以作为申请贷款的辅助项目，但不能决定贷款审批。
综合来看，银行审批的内容，无非还款能力和个人信用两方面，在保证收入稳定可观之余，千万不要忽略个人征信记录的保持。
（二）首套、二套如何区分？
从青岛出台限购政策以后，青岛购房贷款政策已经变成了“认贷又认房”。判定是否是首套，考核的是购房者在青岛市内的房产套数与全国范围内未结清的贷款套数，这样的政策下，你是首套贷款还是二套贷款？
1、什么是首套贷款？
首套贷款，是指青岛市区（七区二市，下同）范围内，无住房且无贷款记录，或无住房但曾办理过购房贷款已结清。只有家庭为单位所有成员名下在青岛地区房产套数为零，在全国范围内未结清贷款为零，才能按照首贷政策执行。
2、什么是二套贷款？
二套贷款，是指购房人已经在青岛有住房或名下有未结清的贷款记录，主要可分为三种情况：
①借款人家庭成员中没有个人住房贷款记录，但在青岛市范围内拥有一套住房。
②借款人在青岛市区范围内无住房，但有一套未结清的个人住房贷款。
③借款人有一套未结清个人住房贷款，且在本市范围内有一套住房，经核实住房记录与贷款记录是相对应的。
3、认定首套或二套有哪些注意事项？
在认定贷款套数时，有些认定标准也是有明确规定的，如贷款记录的核定、家庭成员的界定以及住房情况的认定等。
①贷款记录是指征信报告中体现的，借款人在全国范围内的全部住房个人贷款记录。
②贷款记录及房屋套数的考察均以家庭为单位，即夫妻双方和未成年子女。
③住房记录以房地产管理部门出具的证明材料为准。
4、首套或二套贷款如何影响购房成本？
首套和二套贷款在政策上主要的区别有两点，即最低首付比例和贷款利率。首套贷款最低首付比例是30%，二套贷款最低首付比例为40%；首套贷款利率多数情况在基准利率的基础上上浮15%，而二套贷款需在基准利率的基础上上浮20%或更高。
举个栗子：
同样是购买一套100万元的房屋，首套贷款至少需准备30万元的首付款，二套贷款至少需准备40万元的首付款。而贷款50万元，等额本息还款30年的情况，首套基准利率上浮15%与二套上浮20%的情况，首套月供比二套节省77.85元，总利息节省28000元。
（三）影响贷款年限的因素有哪些？
贷款资质审核通过后，很多购房者会关心自己的贷款年限问题。一般来说，贷款年限越长，购房者的还款压力就会越小。
1、所购房屋的房龄影响贷款
房龄从三个维度影响贷款资格：
①是否可以贷款？大部分银行只做20年以内房龄。青岛少部分银行有例外，光大、浦发可做25年内房龄。
②可以贷多少年？一般银行贷款年限加房龄不能超过50年。青岛少部分银行有例外，比如汇丰银行要求房龄加贷款年限不能超过45年，光大银行、浦发银行要求不能超过55年。
③最多可以贷多少年？所有银行最高贷款年限为30年。
2、房产性质决定贷款年限
住宅产权房屋最长可贷30年，商业产权最长可贷10年。
3、申请人年龄影响贷款年限
①男士最大申请年龄为65岁，女士最大申请年龄为60岁。
②男士最长还款年龄到70岁，女士最长到65岁。
（四）影响贷款金额的因素有哪些？
在青岛购房的群体中，有一部分是刚步入社会购房资金不太充裕的年轻人。他们想尽可能多的从银行申请贷款，以缓解自己的资金压力。首套贷款和二套贷款的认定是影响贷款金额的主要因素。
1、首套贷款
商业贷款最低首付30%，即最高可贷70%；五年以上贷款利率为4.9%，不同银行会在此基础上进行上下浮动。据2019年5月采集信息，大部分银行利率上浮15%。实际贷款中请以银行具体规定为准。
2、二套贷款
商业贷款最低首付40%，即最高可贷60%；五年以上贷款利率为4.9%，据2019年5月采集信息，大部分银行会在此基础上上浮20%或更高。实际贷款中请以银行具体规定为准。
以购买同样一套100万的房子为例，首套贷款最高可以贷70万，而二套贷款最高只能贷60万。
综上所述：在青岛购房申请贷款，银行会对购房者的个人征信情况、收入证明以及银行流水进行审核；对首套贷款与二套贷款的认定也会对购房者的贷款金额和还款成本造成影响；购房者的年龄以及所购房屋的房龄、产权性质也会影响贷款年限。