上海楼掀起价格战开发商促销措施存“猫腻”

“价格战舆论与购房者实际购房体验不相符。”8月30日，同策咨询发布的一份报告直言，当前上海楼市促销中推出的优惠措施，存在不少“猫腻”。

同策咨询研究部总监张宏伟介绍说，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场。但楼市“价格战”猫腻不小，最为突出的就是所谓的“价格战”。

据张宏伟称，松江九亭板块部分公寓类产品，2011年初均价在17500元/平方米左右，到了8月份均价已近2万元/平方米。市场均价未出现实质性下调，所谓“价格战”并未把房价打下来。

同策咨询在30日的报告中还提到，沪上不少高折扣楼盘或“抛售盘”，实际上乃是提高报价再打折的营销策略，实际降价幅度并没有那么大。此外，新盘首期低开，迅速将市场炒热，然后抬高后续房源价格。这种“低开高走”将板块炒热的营销手法，也是大型楼盘常见的营销策略。

据分析师介绍，目前市场上常见的促销手段有直接打折、减总价、交一定数额的意向金抵扣房款、提升附加值等。

他坦言，提高报价再打折的做法较为常见。如某别墅项目报价5万元/平方米，推出的折扣为5折，而该项目此前的实际成交价格为1.9万-2.5万元/平方米。而交意向金抵扣房款有利于开发商锁定客户，由于售价先前并未公布，如果客户积累较多，开发商就可以在开盘时提高售价。提升附加值的做法包括附送面积、送车、送装修、送家电等等，但这一类产品往往在定价上就进行了调高。

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健则提到，由于按规定，楼盘的售价不得高于备案价，一般开发商上报的备案价都会略高于实际售价，这就容易造成楼盘报价低开的现象。

杨健还提到，实际上，对于一些楼盘推出的送装修、送家电、送汽车等优惠，购房人并不太买账，而是更倾向于选择直接在房款中扣除相应的钱款，这样可以减少所需缴纳的税费。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，目前楼盘促销优惠不外乎“加东西和减钱”两种，说“猫腻”也谈不上，主要是买房人和开发商对降价的起始点判断有偏差。此外，有些开发商推出的优惠房源较少，有些楼盘上午有优惠，到了下午就没有了，这也容易让购房者产生心理落差。