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装修代卖的流程一般是这样的：房产中介（或房产投资者）与卖方约定一个给予卖方的价格，然后中介将房产装修后再卖出，赚取差价。中介承担装修成本和风险，卖方只需等待成交。
关房于子，会买是的徒弟，会卖的是师傅！
你不是是不心小买了坑房？
比公如寓房、老小破房、楼顶步梯房、惠州房？
几年不还涨跌，降价卖也都不掉，正为此发事愁呢？
你是不是想买房，首付不够？
上班/创业每月收入颇丰，但开支大剩余不多，靠积蓄赶不上房价上涨，想在北上广深买房却遥遥无期？
1、装修代售是什么？
什么叫装修代售？
卖自己房子或者帮别人卖房子。
如何帮别人卖？
业主只管签字收款，
委托我们：
负责把房子美化改造，
负责跟中介对接，
负责跟买家对接，
负责把业主的房子卖的好，卖的快。
2、怎么做装修代售呢？
（一）装修代售可以挣得钱
一、可以通过机会/努力挣的钱
1.拿笋盘，低于市场价，挣20万左右利润
2.谈判，20万利润，
3.装修改格局，20万利润
4.集中发售，20万利润
二、不可以通过努力挣的钱
1.市场上涨行情，20万利润
市场行情是不可控的，不可通过努力的部分。
把可控的牢牢控制在自己手中，就是通过努力挣得钱。
——装修代售，就是屠龙刀。粗管道的收入。相当粗那种。
根据城市和标的不同，一套挣10万-100万的都有。
平均一年可做5-10套，一套10万，一年利润就是50-100万。
子安老师17年做装修代售，年入千万。
通过代售，收入高、积累快，
能快速解决买房首付的问题，而且能卖掉自己的坑房。
（二）明年适合做装修代售，现在学来的及吗？
只是明年要比今年踩更多的盘，谈更多的房
只要房东在当地过年，就能见到房东，就有可能拿到房。
凡事必有三种以上解决方案
（三）拿房有什么标准？
1.第一个防火墙：必须是笋盘
低于市场价拿房
即便未来预期好，也仍然要低于市场价拿房
2.签长期合同
以前签6个月的长期合同
现在建议签8-12个月合同
所有一切核心，请你忘记资产倍增的课程
因为装修代售的选标的策略，完全不一样
3.半年以内能不能包装出售
流通率流通率流通率
小区的流通率和成交量才是拿房前的重要参考指标，唯一参考指标。
房子破不破，老不老，永远不要紧
因为这是装修代售，不是长持价值投资。
适合做的房子不同，一套能挣50-100万。
子安老师17年通过这个技能，一年挣1000万以上。
（四）退出策略
资产倍增是长线，装修代售是短线
3万可以锁定500-1000万的房子6个月
退出策略就是要少付钱。
（五）盈利策略
1.快进快出，
拿进来不管什么行情，3-4个月内出掉
——选这个策略的同学，要么没上过课，要么不够诚实[呲牙]
优点：对房东来说，很开心，预期好好管理。自己的心里也比较踏实，能快速磨练自己的能力。
缺点：利润低
2.持有，最后3个月再卖
优点：能遇到行情，锁定很多套，一套一套出，挣更多的钱。
缺点：有可能赌错，不涨；
上涨后违约成本高，要处理。
选房避坑：
装修代售我们不赌房价涨，我们通过它挣更多的现金流。粗管道的，大吨位的。
不要卖不掉，就自己买
这样说明你的选标有问题。
你是用来卖掉挣现金流的。而不是持有的，
一定不能结合资产倍增的逻辑去持有。
不要赌行情，要赌匠心精神
匠心精神就是专业。
先创造房东的价值，让房东更安心，减少房东卖房的痛苦。
超级专业成就超级价值
持有最后3个月，再来选怎么做。
3、装修代售答疑
——流通率。在我眼中，没有贵与不贵，不管多少万。我只要流通率。
老房子，如果一笋再笋，有没有可能再笋一下，5-7折拿房。
这时候挣的不是行情，而是更低的价格拿，低的价格卖，低于市场价卖。因为足够便宜，也能挣30-50万一套。
2.楼龄18年，房子值得卖吗？
——这个是资产倍增的问题，应该置换成楼龄10年的房子。
3.如何组建装修代售团队？3个人够吗？拿房、谈判、出房，如何做股权分配？
反正我（子安老师）是一个人做的。
权责利如果分不清楚，搞不定，最好一个人做。
建团队初衷：是不想太辛苦，团队比较温暖，合力容易把事业做大。
具体要看你想把它做得多大？
如果你想一年挣500万，一个人搞就可以。
如果一年想挣5000万以上，再去考虑合伙。
多一个人，会增加沟通成本。
人也有劣根性，要确定人品、能力、目标一致。
如果起步阶段自己都搞不清楚，最好不要建团队。
4.在上海做，目前是团队拿房，装修，出房，利润怎么分配比较合理？
——一个项目一个项目来比较好处理。
决定拿和不拿的人，要独立出来。他是项目总监。
做决策的人，至少股份占51%～60%。
剩下的装修和出房，一个10-20%。
团队合作，表面是利益分配。
核心本质是：你需要谁帮你完成不能完成的事情。
能够借的钱，就不要合作。能够请的人，就花钱。
合伙就像谈恋爱。谋可寡不可众，利可众不可独。
你需要他；你们互补；你们可以长期互相滋养；才去考虑合作和分股权。
不要因为想轻松，就随便找人合作。最后结局都很惨。
想尽量不撕逼，就选择自己吃亏，而且那个人值得你吃亏。
5.装修代售要多少启动资金？
——如果你会的话，3万就够。
如果你不会的话，30万都不够。
6.目前这个行情，装修代售好做吗？
——好做。专业成就价值
不专业，什么时候都不好做。
7.装修代售启动资金多少？风险是什么？
——3-100万。
亏钱的风险就是卖不掉。
8.现在在南京，要不要跨城市做？
——过江龙打不过地头蛇。
跨城市做，赌的是市场行情的钱。好行情一般不超过半年。建议专注南京。
装修代售要求对小区的楼盘、户型、价格熟悉，中介资源足够。挣专业的钱。
跨城市的根源就是想挣市场的钱。
（提问的同学，是已经做了200多套代售的学长，目前团队持有20多套房。以前是自己摸索着做的，准备在拙勇堂进行专业的学习）
9.签协议，如何避免违约？
——在高利润面前，也可以违约。公证全款，违约的压力就很大。
做好客情管理，从签的时候，到每一步，都跟房东沟通。
10.去年签了一个代售的房子，因为房价下降了20多万，合同快到期了，怎么办？
——凡事有三种以上解决方案：认赔，续签延期，找人接手。
在南山，房子总价600多万，跟市场价差50万。签了650，市场价现在降到590左右。最近成交580。投入了装修做了户型2改3，投入二三十万。
房东很理性，除了放弃之外，还有没有其他措施？沟通过4次。
——继续沟通，还有3次。
不能再追加订金。
合同不要签在春节结束，至少要签在3-4月份。
再做3次沟通，
问房东：你把房子收回去了，你怎么办呢？你也要降价卖吧？
看房东的处理和方法，再去沟通。
虽然有屠龙刀，不要做过江龙，对市场要有敬畏，不要赌市场行情。
大气一点，能退就退，退不了就下一套，继续挣别人的钱去补上。
（提问者，是东莞做整栋包租的同学，在深圳做装修代售。）
11.对于什么时候买房/卖房很纠结？
——为什么会纠结？
就是既要、又要、还要，要求太多了，想要的太多了，如果只有一样，就不纠结了。
——这个涉及到决策模型：
2.你选择做这件事情的成本有多大？
做小中介的成本很低
3.做这件事情的重要性多高？
13.103平方的老破大，楼梯六楼顶楼，要不要装修后再卖？～同12问相同提问者。
——有没有租客？（租客3月份到期。）
要不要装修的前提，是你能不能挣回装修的钱。
房子很丑很破的可以砸成毛胚，加上效果图卖。
做外不做内。一到六楼的楼梯、墙，可以刷好，提升顾客体验。
投资有风险，入市需谨慎
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