在新房销售占主导的市场下，参与打新的客户也越来越多
带来的问题，是更多人需要面对一些选房中存在的分歧或者争议，而这些点或会影响居住体验，又甚至影响日后二手房的价值
经过和几位打新上岸的小伙伴沟通了解
我们选择了在买房前后，争议最大的4个点，其中选房前期的连廊、西边套，选房后的装修包和停车位
下面，就和大家来聊聊
01
第一：连廊房该不该选？
现在经常听到不少客户会抱怨连廊的存在
连廊房存在的基础原因，是建筑设计院为了满足消防规范所产生的事物
那为什么近几年的连廊房风格变了？
主要分为两个原因：消防规范的不断调整，户型通风采光的需求升级
从业近20年的建筑师告诉我：
“消防规范其实一直在变，而且越变越严，但是总的要求没变，就是高层建筑需要有两个疏散口
所以之前是北侧中间设置剪刀梯，牺牲了中间户的采光和通风，现在是把剪刀梯拆开，分设两边，但是需要用连廊联系，形成天井，为中间户提供采光和通风。”
在没出如今的连廊房之前，新建商品房的中间套，普遍是这样南北不通的情况，这也被很多客户诟病
因此，诞生了从户型上看，形成了南北通透，更方正的格局
户型的确南北通了，但是为什么不少客户依然对连廊房有抗性呢？
无外乎以下几点：
1、北侧的采光依然不佳；2、私密性较差；3、安全隐患
当然没有绝对完美的户型，那么中间套究竟能不能选？在选择的时候，又有什么小技巧呢
建筑师朋友也支了几个小妙招
1、选户型的时候不要只看单独户型图，要看整层户型的平面图
以上述整层户型为例，同样作为连廊房的两套中间户
西边的中间套，北侧一部分视野和采光刚好对着连廊的一处空档，采光通风更好
而东侧户型，次卧和卫生间北侧均被楼梯间遮挡，采光和通风效果有很大折减
因此两套中间套，西侧优于东侧
2、看电梯所处的位置，再选择边套还是中间套
以上述的两个户型为例，电梯在中间，连廊在两边，边户需要经过连廊入户
而边套用户需要穿过连廊，这种情况尤其在北方的雨雪天气，就会对边套用户不友好
但这样的设计，同样也加重了中间户的私密性问题，不建议选择
总结来说：如果不介意连廊房，在选择中间套时，尽量从北侧的通透性以及连廊的日常可能使用的频率角度考虑，提升生活体验
最后，建筑师朋友也表示，现在不少业主会私自把连廊封起来，其实这当中的消防隐患也是较大的
根据我国《消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道
如果连廊做成封闭的，那么中户北侧就变成了内天井，采光通风就更难保证
最终天井就变成了封闭的烟囱，产生消防隐患
02
第二：西边套真的不如东边套吗？
在传统的买房观念里，西边套经常是被人嫌弃的孩子
东边套是有光有风的香饽饽，中间套是风雨不会被侵蚀到的乖孩子，西边套是最无奈的选择（除非西边有非常好的视野或者景观面）
也因为市场的选择偏好，在很多项目中，开发商在制定价格系数时，会把东边套调高一些，西边套略低一些
然而事实真的是这样的吗？答案是不能一刀切
首先从市场角度来说，我咨询过曹家渡某一位从业十多年的中介人员
关于次新房的西边套和东边套的销售价格上，对方表示在二手价格上其实差异不明显
那么是否选择西边套，更关乎的是业主的认知和居住体验
怎么看西边套？
需要结合2个因素考虑：1、地块的角度；2、住宅外立面的保温材料
以下是基于上海和周边的地形和日照来分析
先说第一个地块角度的问题：
以魔都的东宝兴路青云路这一带的地块来分析
这一带的大部分住宅地块朝向是东南向的，西边套与东边套在南侧的受光面基本相同
如果建筑的侧山墙没有开边窗时，东西边套的日照差异不会太大
然而，当侧山墙开窗时，就要结合建筑商的日照来分析了
因此在选房时，要综合考虑朝向问题，不能只局限于户型朝向本身，这样可以选到性价比更高的房子
第二：住宅外立面的保温材料的运用
据该建筑师表示，住宅设计，全国都有节能计算
节能的要求，是室内环境稳定的情况下耗能最少，还有室外环境因素影响降到最低
常规的保温材料类似EPS这些，已经比较普及了，加上几乎所有开窗都是low-e玻璃
还有更多技术手段，比如外遮阳卷帘或者玻璃中置百叶，保温隔热性更好，所以现代的住宅已不是以前老公房那种西晒会很热的状态了
“打个比方，现在的新建住宅，就好比建筑外部包裹了一层棉被，像以前街边的冰棍箱，外面裹棉被一样，保温又隔热，所以现在的西晒基本上也不存在了。”
03
第三：要不要买装修包？
装修包也就是不少业主俗称的“书包”，这几年频频出现在各个新盘之中
很快就成为席卷全国各大城市的打新“基操”之一
无论是“毛坯+装修包”，还是“精装+升级装修包”，又或者大小户型分别推出定价不同的装修包等等
也有越来越多开发商会打造两套样板间，一套常规的精装交付标准，一套带装修包后，也是为了更直观的去影响客户的选择
首先，关于开发商提供的精装品牌问题，客户往往会很在意是否为贴牌产品
之前在某个沪上打新群内，就看到不少群友扒各种品牌是否存在贴牌情况
为此我也请教了一位在某二线城市，专门承接开发商样板房装修工程的朋友
得到了比较意外的答案
据朋友所述，大部分高中低端精装品牌，是可以通过品牌的代工厂贴牌定制
区别只在于是否接受过正规检测，并不算严格意义上的假冒
加上开发商大规模的统一采购，成本可以保持在较低的水平，创造了更大的利润空间
为此我也了解了下朋友所在二线城市的精装包利润空间的大概情况
那装修包是不是“智商税”，买了就是踩坑？朋友也给我了他的良心建议
因为无论是交付后，再局部装修的施工难度、人工成本，甚至个人购买材料的成本等，都会比前期开发商统一采购更高
如果不能比较好地契合自己大部分的需求，或者有更性价比的资源渠道，那么装修包还是选择放弃
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第四：停车位值不值得买？
关于停车位买不买，更多争议还是围绕在“值不值”这个问题
上海内环内，新建楼盘的车位价格一般60万是起步价，中环在40-50万左右，外环大约30万，到了外郊环一般十几二十万
无论前期的资金投入和短期回报，还是后期二手转让时的差价，又或者有没有更优质的停车平替方案等
这都让部分短期资金压力较大，或者对资金有更好投资渠道的客户产生了纠结
我跟中介、建筑师还有金融圈的朋友，分别聊了聊这个话题
中介：“二手房市场上，车位对于房价的溢价情况，要看所在小区还有周围的车位供应紧张程度，如果比较紧张，像内环内的楼龄新一些的二手房，定价差异在60-100万还是有的。”
建筑师：“上海的车位比主要是根据所处的地段以及户型面积来进行配比的”
简单说，面积越大配比的车位相对越多
比如一类区域内环内140㎡以上，是按照1.2的比例配置的，90平米以下的比例是0.8；
同样的面积去了外环，比如140平，就要按照1.6来配比
金融圈朋友表示：“要是市中心我一定会买，如果是在中外环或者再出去的话，我就可能先不买了
车位不紧张，加上可以有其他解决方案，几十万拿在手上，我有更好的理财渠道，收益可以高于每个月的停车费。”
其实通过三类人的态度，基本可以有几个结论
1、内环内，供应相对紧张，可以优先考虑购置车位
2、中外环及外郊环，车位供应相对较多，如果有更具性价比的停车解决方案，如物业租赁，小区周围租赁等，可以选择不买或者暂缓
3、如果有更好的投资理财渠道，可以覆盖日常租车位费用，可暂缓购置
最后
在打新占据半壁江山的今天，如何避坑避雷，选到更具性价比的心仪好房，是不少客户内心非常纠结的问题