导读：首都和特区的资源政策优势明显。
据房地产事务机构（AgencyforRealEstateAffairs）总裁索彭邦乔克猜（SoponPornchokchai）透露，2018年泰国共有45.48万个住宅单元未售出，总价值达410亿美元。在首都曼谷，2018年新增6.5万套公寓，较2017年增长11%，增幅自2009年以来最大。从2009年到2018年的十年间，曼谷公寓的累计供应量已达到约50万套。
泰国房地产的迅速增长与中国投资客不无关系。泰国央行数据显示，2018年外国买家花了920亿泰铢买房产，其中中国人占了400亿泰铢，折合约94亿人民币，刷新历史记录。
之前的扩张也带来了房产的供过于求，特别是当2019年泰国GDP增速从前一年的4.1%下降到2.4%，再加上泰国政府提高按揭贷款利率、首付成数等新政，开发商开始降价销售。
2019年表现疲软的泰国房地产市场，也让购入了泰国多套房产的中国投资客惊呼：“东南亚市场真的危险了。”
泰国最大的上市房地产商PruksaHolding统计数据显示，2019年前三季度，大曼谷地区的楼市成交金额同比锐减22%至3000亿泰铢，其中公寓市场的整体规模同比下跌28%至1600亿泰铢，成交量同比减少22%至4.25万套。莱坊（KnightFrank）的一份报告显示，市场需求不温不火，开发商的入住率仅为55%，平均要价较上年同期下降了6%。
但房价和成交量下降并不意味着曼谷的房地产就不值得投资了。曼谷市中心的优越、豪华地段仍然吸引着大量外国投资人。
一方面，泰国新土地税法于今年1月1日起实施，将对不开发/利用的土地征收空置税，所以今年全泰国地价会上涨，首都曼谷尤其是捷运沿线的地价更将呈直线上升。
另一方面，莱坊认为，供应过剩和价格下跌可能是短暂的，同时曼谷的韧性和规划中的基础设施项目将使这座城市焕然一新。比如东部经济走廊（EEC）、一带一路项目、新曼谷规划中的捷运交通线和其他大型交通项目都将推动基础设施建设，带动新一波经济增长。
更重要的是，在买方市场下，对于想要买房自住特别是追求泰国高质量国际教育的“刚需”客户来说，没有比房子降价更好的消息了。
而最近泰国针对新冠肺炎疫情的应对也让泰国医疗水平显于人前。不对中国游客发布限制令、“收留”留学生14天中转，也为泰国刷了一波好感。
总体来讲，市场相对成熟、基础设施比较完善的曼谷适合预算充裕、支付能力较高的投资者。不论是度假、养老，或是为了医疗和孩子上国际学校，在曼谷买房其实自住是不错的选择，普通人大多数时候接触的高端公寓每年4%左右的回报率只能和国内一些理财产品持平。
但东南亚市场并不是只有泰国。
比起泰国，均价只有前者1/2的菲律宾、越南可能更适合普通投资者。有个曾抱着“就算房价跌了，自己常去泰国住总可以”的想法在曼谷买房的90后杭州姑娘，看中了马尼拉的保值属性——人，又打算在马尼拉买房了。
马尼拉大都会（MetroManila）是菲律宾的政治、经济、社会、文化和教育中心。马尼拉大都会以马尼拉市为核心，涵盖周边15个城市及1个自治市，比如马卡提、帕塞、曼达卢永、奎松、帕拉纳克等。
2018年，菲律宾人口约1.07亿，有1280万集中在639平方公里的马尼拉大都会。而发展较好的核心区房价极高，远超出本地人的收入水平，因此很多菲律宾本地人，虽然在“CBD”马卡提工作，但却住在20多公里外的奎松。
虽然看起来20公里不算远，但按马尼拉的交通拥挤状况，每天通勤2~4小时不在话下。在亚开行的数据中，马尼拉都会区的交通拥堵情况是所有亚洲都会区中最严重的，菲律宾全国超过一千万辆机动车，差不多四分之一集中在首都地区，再加上糟糕的基建，交通状况自然“恶名远扬”。
工资远比不上房租，这种收入和房租的不对称，直接把好多当地人“逼向”了远离市中心的地方。奎松和国内三四线城市差不多，但它是马尼拉大都会面积最大、人口最多的一个市，因为曾经也作为菲律宾的首都存在过，因此城市化程度也比较高。仅在奎松，就有大量的租房和买房需求。
ZipMatch在研究了7.5万套马尼拉地铁沿线物业数据后发现，前面提到的几个市房屋租金回报率都在6.9%以上，最高的帕拉纳克甚至高达7.89%，奎松也有7.25%。
除了租房和买房需求，菲律宾人民的收入水平也在上升。2019年菲律宾GDP达到3593.54亿美元，虽然在东盟六国中排名倒数第二名，但增速高达5.9%，人均GDP超过了3300美元。
同时，菲律宾是东南亚英语最普及的国家，也是世界第三大英语国家，英语水平是全亚洲最好的。这也造就了菲律宾蓬勃发展的英语培训产业，日韩早已在当地创办了各种大大小小的英语培训机构，为外国学生提供短期英语培训。
一位51Talk的菲律宾在线外教靠远程给中国学生上课，从日薪80比索到月薪8万比索（约等于人民币1.1万元），收入翻了40倍，比她从事BPO行业的丈夫挣得还多。51Talk2018年底还在马尼拉召开发布会，宣布未来5年将引入10万名在线菲教，并设立20个外教培训基地。菲律宾已经并将继续积累一大批拥有购买能力的中产阶级。
普华永道和城市土地学会共同发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》同样认为，员工住房在菲律宾已成为一个大有前景的市场。在菲律宾和越南这种高速发展的地方，市场上主流、最好出租的是小户型公寓之类的刚需房，而不是三房、四房之类的大户型改善房，也不是中介热衷于推销的高档公寓，因此选择房子的时候应该要充分考虑到刚需属性和对于当地中产的可负担性。
虽然房价相比泰国更便宜，但马尼拉的缺点在于市场还不够成熟，配套设施不够完善。一方面，城市基础设施，尤其是几大核心区之间的交通连接仍然欠缺，生活不够便利。另一方面，除了“英语好”、护理专业有优势，菲律宾其他教育优势并不明显。因此如果手头有个50~100万元可支配资金，暂时没有孩子教育方面的困扰，又能忍受不那么便利的交通、网络和生活，在马尼拉买房是可以考虑的。总体来说，这里并不适合自住，更应考虑投资。
这个逻辑也适用于越南。
越南是这几年新兴经济体投资者的焦点，在《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》调查中，胡志明市在城市投资前景中排名排名第七，是东南亚各城市里排名最高的。胡志明市虽然不是越南首都，但几乎占了越南总人口的1/8，再加上经济和区位条件，综合起来河内不及胡志明市更有发展潜力。
这样高的排名离不开对越南经济发展潜力的看好。2019年，越南GDP达2599.17亿美元，同比增长7.02%。虽然在东盟六国中排名最后，但增速最高。
凭借重要的地理位置、快速发展的经济、较低的劳动力成本，全球大型制造业企业纷纷向越南转移，越南也迅速向制造业转型。从2015年开始，越南制造业就一直保持两位数以上的增速。
制造业的高速发展离不开劳动力的支持。越南9600万人口，平均年龄只有29岁，15~34岁人口占比高达32.8%。根据预测，到2040年，越南人口将增加到1.2亿，30岁以下人口将达到一半。这些年轻劳动力，未来将进一步促进越南经济发展。
外资的加速入场除了带来收入水平的提升、用工成本的增加，还凸显了越南在人才教育、地产布局、基础设施等底层资源供给方面的缺口。越南政府计划到2020年，在基础设施建设上投入1300亿美元以改善基础设施现状。根据中国经验，经济增长对基建升级换代的需求，反过来会通过基建本身拉动经济继续增长，步入一种良性循环。
“现在去东南亚买房，相当于十年前投资了北京”。就是这样一句话，让国内炒房客疯狂涌向东南亚买买买。虽然现在不比早期有超高的投资回报率，但东南亚仍有投资的价值和机会。
受现有经济基础限制，除了越南，在东南亚国家几乎只有一个超大型城市（通常即他们的首都），在经济、人口基建等方面都有很大优势，投资价值更大。比如马尼拉，整个都市圈的GDP占菲律宾全国约37.5%，又有全国12%的人口，汇集了全国资源和政策，例如不断填海开辟的赌场区和正在进行中的大建特建基建计划。而拥有越南1/8人口的胡志明市，为越南贡献了22%的GDP。
这些超大型城市拥有庞大的劳动力储备，不断支持城市的经济社会发展，在吸引外资的同时又吸引更多新劳动力来到这里工作。而随着城市基础设施的进一步完善，又将带来新一波经济增长。不管是短期还是中长期，这些超大型城市都比其它地方更有投资潜力。
东南亚是没办法再造一个深圳的，但并不代表没有投资价值，只不过一定要买的话，对于普通人来说最好还是买他们的“深圳”，也就是各个新兴经济体的首都了。
参考资料：
1.EmergingTrendsinRealEstateAsiaPacific2019；
2.WanttoBuyaHomeinThailandYouHaveMoreThan450,000toChooseFrom；
4.InternationalEducationinThailand30Yearson；
6.WhyRentalYieldisImportantWhenBuyingorSellingaProperty；