本文为中国城市规划学会副理事长、中国城市规划设计研究院院长、全国工程勘察设计大师王凯在“2023年度中规院学术交流会”上做的报告。
本文字数：5034字
王凯
中国城市规划学会副理事长
全国工程勘察设计大师
中国城市规划设计研究院院长
01
城市住房问题再认识
“住”是城市的基本功能。习近平总书记多次强调住房的重要性，指出“城市的核心是人，关键是12个字：衣食住行、生老病死、安居乐业”。进入新时期，国家对“住”提出更高要求，要从“住有所居”上升到“住优所居”。党的二十大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
住房城乡建设部把建设“好房子”作为中心工作之一。2024年3月，倪虹部长在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上指出，“住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子”。
新中国成立以来，我国规划界在住房领域有着长期的积累和研究。在居住区规划方面，研究包括组团式布局，营造公共空间促进邻里交往，提供优质环境和公共配套设施，例如北京的恩济里小区1994年获得建设部城市住宅小区建设试点综合金牌奖，广州红岭花园小区获得建设部“优秀住宅奖”；住宅设计方面，研究包括单元灵活组合，多样化空间设计，例如清华大学吕俊华教授当年做的台阶式花园住宅，有理论、有方法、有实践；历史城区更新方面，保留空间肌理和社会结构，延续城市文脉，例如北京菊儿胡同改造获得1993年联合国世界人居奖，苏州桐芳巷试点小区成为建设部第三批住房试点小区等。
《城市居住区规划设计规范》于1993年颁布，历经3次修订，是城市规划行业颁布最早、应用最广、普及率最高的标准之一。
总结来说，“住”是城市人民性的重要体现，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子；“住”是城市的基本功能，从好房子开始，把城市规划、建设、治理好是城市规划工作者的基本职责。城镇化进入下半场，住房发展从主要解决“有没有”进入主要解决“好不好”的阶段，要从人的分析入手建立新的政策体系，提高人民群众的获得感。
02
既有成绩与当前问题
2.1既有成绩：解决“有没有”，成就卓著
新中国成立以来，我国住房发展经历了社会主义计划经济时期（1949-1978年）、住房改革探索时期（1979-1997年）、住房改革全面推进、以市场为主发展时期（1998年-2007年）、加强保障性住房建设、促进市场平稳发展时期（2008年-2016年）和坚持“房住不炒”、加快长效机制建设时期（2017年至今）的不同阶段，住房制度建设稳步推进，我国居民住房条件显著改善，建成世界上最大住房保障体系。城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6300多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。在解决有没有这个问题上，我们取得了很大的成就。
当前，我国住房发展在理念、机制和工作重点上发生了重大变化，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；加快保障性住房等“三大工程”建设，下力气建设好房子。
2.2当前问题：面向“好不好”，任重道远
成绩要充分肯定，但是也存在着问题。面向“好不好”的要求，我们任重道远。
第一个问题是供需不匹配。由于人口集聚能力不同，不同城市之间以及城市内部不同片区之间，住房市场分化明显，部分片区存在供给过量的风险。同时，租赁住房供应与新市民、青年人需求也存在空间、户型等方面的不匹配。
第二个问题是配套不完善。2020年到2022年样本城市的体检数据显示，居住社区的基本公共服务设施覆盖率、市政配套基础设施达标度、公共活动空间覆盖率、物业管理覆盖率普遍较低。
第四个问题是形态缺控制。过高、过密、过强的住宅建设，导致城市风貌单调，对交通、市政、公共服务设施带来压力，安全隐患较大。
第五个问题是建筑品质差。住宅内部空间方面，存在空气质量和噪声超标、对适老、收纳等需求考虑不足等问题，在住宅质量耐久方面存在墙体开裂、漏水等问题。
2023年城市体检10个试点城市住房维度体检结果中普遍存在问题的指标分布
第六个问题是制度不健全。“购售一条腿长、租赁一条腿短”现象突出，住房租赁制度建设滞后，缺乏立法保障；购房预售制度不完善，存在风险；住房规划约束性弱，制约“人、房、地、钱”要素联动机制建立。
03
规划视角的好房子建设
规划视角的好房子建设怎么来看，首先要弄清楚什么人需要“好房子”，第二是需要什么样的“好房子”，第三个是如何推进“好房子”工作。
3.1什么人需要“好房子”
为人民群众提供多元化、可支付的好房子是我们的工作重点。“好房子”要面向全体人民，使不同支付能力的群体都能够获得与其家庭构成、人生所处阶段相适应的适宜住房和良好居住环境。
新就业大学生以租赁住房作为主要的居住方式，交通便捷、通勤近、小户型是其住房需求主要特点，同时特色突出的“品质住房”和“有趣社交”也是其选择居所的重要考虑因素。
进城务工人员主要通过租房、借住、单位宿舍等途径解决居住问题，择居考虑的首要因素是租金低，对面积、品质不敏感，能够接受3-4人的合租。同时，不同年龄、家庭结构、职业的进城务工人员的居住需求也表现出多元化特征。总书记去上海视察的“新时代城市建设者管理者之家”，位于上海马桥人工智能创新试验区内，针对园区工作人员的不同租赁需求，提供包含“一套房、一间房、一张床”的多层次租赁产品。
老年人居住呈现出独居比例升高的特征，七普数据显示，2020年独居和空巢老年人比例已达到44.82%。同时，半数以上老年人现居房屋房龄超过20年，大部分住房没有配备电梯，住宅适老化改造、社区公园和交往场所是老年人群体的迫切需求。天津市河西区的居家适老化改造中，针对老年人居住需求，对住宅楼公共空间和住宅户内进行了适老化设施改造，并安装智能安全监控，建立安全保障机制。
3.2需要什么样的“好房子”
什么样的房子才是“好房子”？主要包括两个方面——好的建筑本体和好的居住环境。
好的建筑本体包含六个要素——宜居舒适、绿色低碳、智慧服务、安全适用、新技术建造、空间和美（中国工程建设标准化协会《好住房评价标准》）。
宜居舒适方面，针对室内空气质量，要求室内空气的污染物浓度要符合限值规定，避免空气串通和排气倒灌；针对室内声环境，住房及部品隔声性能应满足设计标准低限规定；针对室内光环境，卧室和起居室采光等级不应低于Ⅳ级。
绿色低碳方面，推广建筑全生命周期低碳策略。设计阶段充分考虑资源节约、热工性能、绿色能源等因素；建造阶段积极推动装配式技术应用，运维阶段采用能耗监测系统；拆除阶段根据废旧建材类型进行充分回收利用。
智慧服务方面，构建智能家居系统，基于物联网技术构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，打造定制化、便利性、舒适性的家居环境；搭建物业服务智慧化平台，对接城市信息模型（CIM）和城市运行管理服务平台，链接各类电子商务平台，搭建将物业管理与现代科技手段相结合的新型物业管理模式。
安全适用方面，控制建筑高度，提升安防设备标准保障居住安全；提升建筑主体结构、内装修、设备管线和门窗在使用年限内的耐久性能。
新技术建造方面，采用装配式建造方式，装配式建筑是指采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工等先进技术，将建筑构配件在工厂内预制生产，然后运输到现场进行组装而成的建筑。
空间和美方面，创造邻里交往空间，结合建筑创造空间层次丰富、功能多样的公共空间，促进邻里交往、互动，构建和谐住区；增加住宅内生活服务配套设施面积，利用公共连廊、入口门厅等空间设置共享厨房、老年活动室、阅览室等功能。
好的居住环境包含五个要素——保障用地、优化尺度、降低强度、完善配套、提升绿度。
保障用地方面，保障人均居住用地面积实现住有所居，从人的使用需求确定人均住房面积标准，以用地资源供给校核人均居住面积标准，不同生活圈用地构成比例满足相应要求。要确保选址条件安全，选择在安全、适宜居住的地段建设，统筹考虑应急避难场所和疏散通道，国标强制性条文约束。
优化尺度方面，包含限定街坊规模、限制道路间距/尺度、允许低/多层高密、连续、宜人有活力的街道空间。雄安新区科学规划路网密度，形成差异化级配，起步区路网密度达到10—15公里/平方公里（含慢行专用路）不同功能用地单元，不同路网形态尺度。
降低强度方面，新版《城市居住区规划设计标准》控制住宅用地开发强度及新建住宅建筑高度，缓解应急疏散、消防救灾对住区安全的挑战，缓解城市交通、市政公用设施、公共服务设施的配套压力。雄安新区规划明确高度限制是45米。分类指引开发强度，综合考虑区位、业态、交通和资源条件，分别确定不同功能开发强度。
雄安新区完善的配套设施
提升绿度方面，完善多层级绿地系统，倡导低影响开发建设，推进海绵城市建设；新版《城市居住区规划设计标准》人均公共绿地规划指标提高3平方米。居民步行15分钟内能到达的公园绿地比重，从12.5%提升到50%。
3.3如何推进“好房子”工作：五步工作法
五步工作法分别是体检评估、政策统筹、要素协同、技术集成和长效维护。
第一步是体检评估，先体检后更新，先体检再建设。包括住房居住安全耐久、建筑设备设施适合使用、建筑经济节能数字化提升等方面的体检评估。
第二步是政策统筹，适应住房供求关系变化，完善“保障+市场”的住房供应体系，因地制宜，准确研判住房需求，形成精细化、精准化供应，为不同收入水平的群体提供适宜住房。
完善由公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房构成的住房保障体系，满足人民群众基本住房需求。在保障性住房中推动好房子建设，通过建立公租房体检评估制度，提升存量保障房品质；在新建保障性住房中加强技术集成应用，完善配套设施，提供经济实用的好户型、好环境、好配套、好服务。
第三步是要素协同，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。以人定房，住房城乡建设部门根据住房现状和人口变化情况等确定住房需求，包括住房总量规模、供应结构、空间分布等；以房定地，住房城乡建设部门会同资规部门根据住房需求，共同确定住宅用地总量规模、用地结构、投放重点区域等；以房定钱，金融部门根据住房供需情况确定房地产融资规模，财政部门根据保障房建设规模确定财政资金投入。以空间供需匹配和住房选址适宜性为载体，落实“人、房、地、钱”要素联动机制，实现城市住房供给和需求的精准匹配，有效防范区域性供需失衡的风险。
第四步是技术集成，通过好房子、好小区、好社区、好城区“四好”联动的技术集成，更好满足人民群众日益增长的美好居住生活需要。
居住环境层面，科学用好居住区规划设计指标，包括建筑气候区划、层数类别、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、用地构成、人均用地面积。
建筑本体层面，实现全过程技术集成应用。设计阶段，坚持绿色低碳，以人为本的设计手法，应用信息化设计技术，将建筑、结构、设备与管线等集成设计；建造阶段，装配式建造方式，如PC、MIC模块、PPVC技术等。选择健康环保的装配式部品，现场干法作业，减少建筑垃圾；运维阶段，搭建智慧化平台，保障建筑全过程品质。
第五步是长效维护，重点是建立房屋养老金、房屋保险制度。
一是完善房屋养老金筹集渠道。探索在土地出让收入或其他涉房收入中提取一部分资金作为房屋养老金。推动住宅专项维修资金从一次性“大额缴清”向动态式“小额长缴”转变。二是提高房屋养老金增值收益水平。按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金。三是加快引入房屋保险机制。引导利用房屋养老金、专项维修资金、住房公积金增值收益等为房屋关键部件或意外事件投保。四是通过体检、养老、保险制度为房屋提供全生命周期安全保障，加强对住房的养护，为实现住房价值稳定提供有力支撑。
04
总结
住房问题在价值导向方面，要坚持人民至上。从工作目标来讲，要系统推进。当前的工作重点是项目带动、以点带面、逐步推广。
倪部长经常提到党的初心是为人民谋幸福，而住房城乡建设部为人民谋幸福最根本的就是为老百姓建造好房子，实现住宅本体和居住环境的显著改善。
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原标题：《理论研究|王凯副理事长：规划视角的“好房子”建设思考》