市场预期已久的房地产政策终于来了！
31日，中国央行、国家金融监管总局发布联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
上述通知的重点政策在两方面：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；二是公布降低存量首套住房贷款利率的具体操作方案。
统一商贷首付比例下限
由此，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
具体看，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点在两个方面。
一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
重点城市首付能降吗？
有观点认为，在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好运用个人住房贷款满足刚性和改善性需求。
值得注意的是，此次通知也将利好这些城市的客户，对于“限购”和“非限购”城市一视同仁。从首付比例来看，例如，目前北京市购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。
此次通知落地后，全国层面购买二套房的最低首付比例下限调整为30%，但北京等城市最终比例调整则按照具体市场形势和调控需求，自主确定。
存量房贷利率为何要降？
同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
庞溟认为，稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，可以更好地满足刚性和改善性住房需求，更好地减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，更好地提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费。
谁能申请、怎么申请？
官方表示，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
惠及多少人、省多少钱？
根据此前公布的官方数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。此外，2019年至2022年期间发放的房贷利率平均在5.15%左右。
有媒体报道称，接近监管人士说，从我们沟通的情况来说，银行倾向于尽可能地把利益让给存量客户，所以按照上述利率情况估算，不同家庭情况有所不同，有的可能会调整多一点，有的可能少一点，涉及客户会超过4000万户，按照5.15%的利率粗略统计，存量贷款余额在25万亿元左右，目前全部房贷余额为39万亿左右。也就是说，按照比例来算，差不多有三分之二的用户将受到此次政策利好。
在存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可以不用再节衣缩食提前还贷，显著增加消费能力。