提前还房贷，减少月供划算还是缩短还款期限划算？凤凰网房产|2022-08-2915:45世界上最痛苦的事情是什么？
每个人都有自己的答案，有人认为是人活着，钱没了；有人认为是人死了，钱没花完。我个人认为最痛苦的事情是我是以最高利息买的房，几个月后贷款利率大降，明亏几十万。
近日，央行进行了新一轮的降息，首套房最低的贷款利息已经降低到了4.1%，如果这个时候买房，这将是最近几年最低的房贷利率。
可是你知道吗？几个月前，有些地方的首套房贷款利率还停留在超高的6.37%水平（比4.9%的基准利率高30%）。
我有个朋友就是几个月前买的房，现在无比痛苦，因为他贷款了100万元。就因为早了几个月，利息就多出了50.5万元。这个换做谁都有点难以接受，毕竟贷款利率下降太快了，50多万就这样没了。
由于利息下降太快，他就决定提前还款。可是新问题又来了，因为自己现在没有100万元现金，没有办法一次性还清，那么只能选择提前还部分贷款。众所周知，提前还部分贷款也有两种还款方式，一种是还款额度不变，缩短贷款期限的方法。另一种是还款期限不变，但是每个月的还款额度（简称：月供）降低的方法。
请问这两种方法，哪一种还款方式会更加划算呢？
我们首先要明确一点，100万元，贷款期限30年，采用等额本息方式，贷款利率为6.37%，每个月的还款额度是6235.4元，总利息是124.5万元。
假设我们现在有50万，准备选择还款额度不变，缩短贷款期限的方式，那么还款期限可以缩短到什么时候呢？利息可以减少多少？
经过简单计算，我们就知道还款期限可以迅速减少21年多一点，还款期限变成了不到9年。是不是感觉不可思议？我们只是提前还了一半的贷款额度，但是还款期限缩短了70%左右，这个可能会超过很多人的意料。
在利息方面，提前还款可以减少108.8万元的利息，占了总利息的87.4%。
假设我们准备提前还款50万，选择还款额度减少，贷款期限不变的方式。那么接下来的一个月需要还款3114.8元，利息可以减少61.7万元。
看到这个数据是不是也挺意外的？同样提前还款50万元，怎么利息相差了47.1万元之多呢？最关键的原因就是贷款期限不同。
这是不是意味着有钱之后都要选择第一种提前还款的方式呢？
这也不一定，因为如果我们的收入不太稳定的话，比较高的还款额度会让我们比较有压力。一旦我们出现失业的情况，那么就不得不通过贷款才能还房贷，利用贷款的方式来还房贷，利率肯定会超过6.37%，这样就会很不划算了。
同理，假设我们采取的是第二种还款方式，虽然利息多支付了很多，但是月供减少了50%左右，从原来的6235.4元降到了3114.8元。还款压力相对来说出现了明显的下降。
综合来说，假设我们想要提前还款，而且以现有的还款能力没有任何问题，那么我们就可以选择贷款期限减少，月供不变的方法。毕竟可以省掉不少利息！假设我们现在的收入很不稳定，疫情又断断续续，对我们的收入稳定性造成了一定的威胁，那么最好还是选择贷款期限不变，月供减少的方案。
那么问题又来了，假设我们家庭月薪总和只有10000元，每月的至少花费是3500元，月供是6235.4元，这意味着我们每个月都存不下钱。这个时候突然有了50万元，到底该怎么选择提前还款的方式呢？最好是在减少还款额度的基础上缩短还款期限。
其实我们完全可以选择组合的方法，比如说：拿出30万用来缩短贷款期限，再拿出20万用来减少月供。这样做的好处就是既缩短了贷款年限，也减少了月供，利息也节省了不少。
当然，最理想的状况还是我们拥有了足够的现金，一次性还清，这样可以省掉最多的利息。
最后，还有一个小贴士，假设你可以利用手里的现金投资到其他地方，每年可以稳定赚到6.37%以上，那么你就没有必要提前还款，因为你可以利用这笔钱实现正向的现金流。
具体怎么选择，还是要看我们自己处在一个什么环境中！
这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，用资本思维与创新模式融合，全世界都是你的舞台！
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一家公司或一个老板，如果创新能力短缺注定会提前败下阵来，请记住没有创新力，哪有想象力！