甲公司（一般纳税人）于2005年5月1日（开具发票日）从开发商处购买取得一处位于上海市黄浦区的商业房产，购房价格为2000万元（发票金额相同）。甲公司将该房产计入固定资产，假设未计提折旧，也从未有过装修、添附措施。2020年6月20日（同日开具发票），甲公司将该房产出售给乙公司（小规模纳税人），双方在买卖合同中约定，由乙公司支付甲公司购房款人民币9000万元、装修补偿款600万元、搬迁费400万元，合同金额为不含增值税价格。
假设甲公司2020年度经营情况良好，除了出售该房产外的其他业务盈利丰厚，以前年度也盈利，适用的企业所得税税率为25%。请计算本次交易双方的应当缴纳的税费。
01
增值税
注意：
案例中，甲公司虽然为一般纳税人，但其取得的房产为2005年取得，在2016年4月30日前取得，故其可以选择简易计税方法。
应纳税额
=（不含税收入-购入成本）×征收率（5%）
=（10000万元-2000万元）×5%
=4,000,000元
02
城市维护建设税
03
教育费附加
04
地方教育附加
05
印花税
甲公司应当缴纳的印花税：
乙公司应当缴纳的印花税：
06
土地增值税
其中：
发票加成金额=购房发票金额×（1+5%×购买年限）
购房时缴纳的契税金额=购房发票金额×3%
本次交易税费金额=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+印花税
注意
购房年限为：15年。
扣除项目金额=发票加成金额+购房时缴纳的契税金额+本次交易税费金额
=35,000,000元+600,000元+530,000元
=36,130,000元
房产的评估价值=重置成本×成新度折扣率
房产的评估价值是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
本案中不采纳评估价值扣除法。
本案中的增值率为176.78%，属于“超过扣除项目金额100％，未超过200％”，应当适用50%档次税率和15%档次速算扣除系数。
应纳税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
=63,870,000元×50%－36,130,000元×15%
=26,515,500元
07
企业所得税
注：
不含增值税转让收入：
上文已经提到，包括出售房屋价款9000万元和价外费用装修补偿款600万元、搬迁费400万元，合计为10000万元；
房产计税基础：
故我们可以将计税基数理解为“购入房产时支出的总成本”！
本次交易税费：
城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+印花税+土地增值税
=280,000+120,000+80,000+50,000+26,515,500=27,045,500元
总结，在查账征收模式下，甲公司仅就该笔房产转让产生的企业所得税为13,086,125元。
查账征收模式与核定征收模式对比
经计算，在查账征收模式下，甲公司仅就该笔房产转让产生的企业所得税为13,086,125元。
08
契税
★总结★
（一）双方应承担的税费
经过上述分析计算可以看出：
卖方甲公司需承担增值税4,000,000元、城市维护建设税280,000元、教育费附加120,000元、地方教育附加80,000元、土地增值税26,515,500元、印花税50,000元、企业所得税13,086,125元，税费合计为人民币44,131,625元。
卖方税负率达44.12%！税负非常重！其中，土地增值税税负最厉害，足足达26,515,500元！占收入总额26.51%！
买方乙公司需承担契税3,000,000元、印花税25,000元，税费合计为人民币3,025,000元。税负率为3.025%。
（二）双方的资金收入与支出情况
1．卖方甲公司资金收入情况
本案例交易中，卖方甲公司交易取得净到手收益为人民币：59,868,375元。
净到手收益=购房款10000万元+增值税款400万元-增值税400万元-城市维护建设税280,000元-教育费附加120,000元-地方教育附加80,000元-土地增值税26,515,500元-印花税50,000元-企业所得税13,086,125元=59,868,375元
2．买方乙公司资金支出情况
本案例交易中，买方乙公司购买房产总支出为：
购房款10000万元+增值税400万元+契税300万元+印花税2.5万元=10702.5万元
3．买卖双方总税负
双方缴纳的税费合计为：44,131,625元+3,025,000元=47,156,625元。交易税费占购房款比例达47.16%！