土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
一、征税范围
1.基本征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
（1）转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；
（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
（3）存量房地产的买卖。
2.特殊征税范围
具体情形
征税
不征税或免税
（1）房地产的继承
不属于土地增值税征税范围
（2）房地产的赠予
其他
赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围
（3）房地产的出租
房地产的出租不属于土地增值税征税范围
（4）房地产的抵押
以房地产抵债而发生房地产权属转让
抵押期间，不征收土地增值税
（5）房地产的交换
其他情形，纳税
个人之间互换自有居住用房地产，免征
（6）合作建房
建成后转让
建成后按比例分房自用，暂免征税
（7）其他
代建房；房地产的重新评估不属于征税范围
3.企业改制重组土地增值税政策
整体改建
房地产开发企业，征税
非房地产开发企业：对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为
企业合并
原企业投资主体不存续或房地产开发企业，征税
且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税——限于非房地产开发企业
企业分立
与原企业投资主体不相同或房地产开发企业，征税
企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税——限于非房地产开发企业
以房地产投资入股
其他情形，征税
单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税
企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除
【例题1·多选题】对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。
A.奖励业绩突出的员工
B.对外投资
C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
『正确答案』ABD
『答案解析』公益性赠与不属于土地增值税征税范围。
【例题2·单选题】（2012年）下列各项中，属于土地增值税征收范围的是（）。
A.房地产的出租行为
B.房地产的抵押行为
C.房地产的重新评估行为
D.个人互换自有住房的行为
『正确答案』D
『答案解析』选项A、B、C，房地产权属未发生转移，不属于土地增值税征收范围。
【例题3·单选题】（2014年）下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。
A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权
B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业
C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用
D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入
『正确答案』A
『答案解析』选项B，公益性赠与不属于土地增值税征税范围；选项C，建成后按比例分房自用，暂免征税；选项D，代建房行为不属于土地增值税征税范围。
【例题4·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。
A.被合并企业将房地产转让到合并企业，原投资主体未存续
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.房产所有人将房屋产权用于抵债的
D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的
『正确答案』AC
『答案解析』选项B免征土地增值税；选项D，房地产权属未发生转移，不属于土地增值税征税范围。
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