浙江作为我国改革开放的先行地区和民营经济比较发达的省份，已经成为我国经济增长最快的地区之一，房价急剧上涨，房地产市场交易异常活跃，形成业界所谓的“浙江现象”，对经济增长和财政收入贡献很大。但房价的过快上涨，给经济的可持续发展、人民群众的安居乐业、社会的和谐构建，都造成了一定的阻碍。2003年以来，在一系列的房地产宏观调控政策下，2012年上半年浙江住宅销售价格出现明显下跌。但进入7月，杭州等部分城市住宅销售价格出现反弹，未来房价走势增加了不确定性。因此如何进一步让房价合理回归，以实现百姓的安居梦，是当前政府亟待解决的问题。
一、2002年以来浙江住宅销售价格走势及特点
(一)2002-2011年浙江住宅销售价格一路上涨，2012年上半年出现下跌
国家统计局浙江调查总队统计数据显示，除最近的2012年上半年住宅销售价格有所下跌外，全省2002-2011年各年度销售价格与上年比均出现不同程度的上涨。具体看，2002-2011年各年浙江新建住宅销售价格与上年比涨幅分别为8.4%、12.5%、16.4%、9.6%、3.1%、9.4%、9.3%、3.7%、15.3%、2.8%，2012年上半年同比下跌6.7%；2002-2011年各年浙江二手住宅销售价格与上年比涨幅分别为25.1%、17.7%、16.2%、5.9%、1.5%、7.7%、6.2%、3.1%、7.9%、1.7%，2012年上半年同比下跌7.2%。
（二）浙江住宅销售价格波动具有周期性
2002年以来，浙江住宅销售价格呈周期性变化。从图1可以看出，浙江房地产市场火爆期分别为2002-2004年、2007-2008年和2010年，而市场低迷期分别为2006年、2009年和2012年上半年。分项目看，新建住宅销售价格涨幅最高点为2004年，涨幅为16.4%；二手住宅销售价格涨幅最高点为2002年，涨幅为25.1%；最低点均为2012年上半年，新建住宅销售价格跌幅为6.7%，二手住宅销售价格跌幅为7.2%。
（三）新建住宅和二手住宅的销售价格涨跌幅度，随着市场化程度的提高出现轮换
2002-2003年房地产市场发展初期，二手住宅市场在价格和成交上比新建住宅表现活跃，2002-2003年新建住宅销售价格涨幅比同期二手住宅销售价格涨幅分别低了16.7和5.2个百分点；随着住房制度改革的不断深入，浙江新建住宅市场的不断发展，2004年以后，新建住宅在价格上表现强势，销售价格涨幅开始高于同期二手住宅销售价格涨幅，2004-2011年分别比二手住宅销售价格涨幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1个百分点，2012年上半年比二手住宅销售价格跌幅低0.5个百分点。
表12002-2012年上半年住宅销售价格波动幅度比较（单位：%）
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
上半年
新建住宅销售价格
8.4
12.5
16.4
9.6
3.1
9.4
9.3
3.7
15.3
2.8
-6.7
二手住宅销售价格
25.1
17.7
16.2
5.9
1.5
7.7
6.2
7.9
1.7
-7.2
两者差值
-16.7
-5.2
0.2
1.6
0.6
7.4
1.1
0.5
（四）住宅销售价格的地域性波动特征明显
全省各地社会经济发展不均衡，导致房地产行业的地域性很强，在价格上的表现，就是不同设区市住宅销售价格波动幅度差异较大，个别市甚至出现相反趋势。
1、各设区市住宅销售价格波动幅度差异较大。以2002年浙江新建住宅销售价格涨幅为例，新建住宅销售价格上涨幅度最大的是台州市，同比涨幅为12.3%，比涨幅最小的城市嘉兴市高11.3个百分点。同样在价格下跌的2012年，上半年跌幅最大的温州市同比下跌12.2%，与跌幅为1.0%的舟山市比，两者跌幅相差了11.2个百分点。
2、个别年份一些设区市住宅销售价格趋势与全省相反。以新建住宅为例，2009年丽水市受民间高利贷崩盘影响，新建住宅销售价格与全省其他10个设区市趋势相反，全省全年上涨15.3%，丽水市全年却下跌0.8%。2011年温州也出现类似情况。
表22002-2012年上半年全省及各设区市新建住宅销售价格涨幅表（单位：%）
地区
全省
杭州市
7.5
6.1
12.9
9.7
3.2
8.3
9.9
2.1
11.4
-8.0
宁波市
11.7
14.8
6.3
2.5
10.5
12.7
5.7
9.2
-5.6
温州市
5.4
8.1
18.3
0.9
8.5
3.5
15.8
-0.6
-12.2
嘉兴市
1.0
28.6
8.0
3.6
5.1
6.7
25.4
-4.2
湖州市
7.2
23.6
29.1
12.0
3.8
5.0
16.1
4.9
-3.8
绍兴市
9.5
20.0
24.5
7.1
4.6
8.8
6.0
22.5
-3.9
金华市
10.0
14.1
1.3
7.3
16.6
-4.8
衢州市
6.9
13.1
31.9
9.8
14.9
4.5
-5.7
舟山市
10.2
16.9
24.0
2.7
17.6
15.1
17.4
-1.0
台州市
12.3
4.3
2.3
2.6
18.5
4.4
-4.9
丽水市
11.6
23.3
20.9
10.8
-0.8
（五）杭州、宁波等主要城市价格波动幅度大于全国其他重点城市
近年来，浙江省房地产市场随着城市化的加快步入上升通道，特别是房改政策出台后，浙江房地产市场启动明显领先于其他省市，市场价格波动幅度超过其他省市，杭州和宁波成为全国房地产市场价格的敏感地区。从表3看，杭州和宁波房价涨幅在全国排名靠前，其中宁波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房价涨幅均列全国第一位；2012年上半年房价下跌，在表3的10个全国重点城市中，杭州和宁波跌幅列第一、第二位，在全国房地产市场中的“排头兵”地位非常明显。
表3全国重点城市房屋销售价格涨跌幅比较
城市
北京
0.3
1.4
11.5
2.9
-0.7
上海
20.1
15.9
-1.3
3.4
0.8
2.2
南京
3.0
6.6
7.6
-2.3
杭州
8.6
10.3
-6.1
宁波
13.9
-4.5
合肥
4.0
4.1
5.6
1.8
0.0
8.7
-0.9
福州
6.8
3.9
3.3
-0.2
厦门
7.0
-0.4
广州
4.7
-0.5
深圳
0.4
16.3
-1.9
10.4
注：2011年和2012年上半年为新建住宅销售价格涨跌幅度
二、浙江住宅销售价格变动原因分析
（一）经济增长是住宅销售价格趋势性上涨的决定因素
浙江社会、经济各方面发展良好，浙江生产总值从2002年的8003.7亿元，到2011年的32000.1亿元，增长了4倍；全省城市化水平从2001年42％提高到2011年的62.3％，十一年间提高了20.3个百分点。随着浙江经济的增长，城市化、工业化进程的不断加快，城市新区建设和旧城改造规模不断升级，对城市交通、通讯、电力、信息、市政等基础设施的建设不断加强，使城市教育、卫生、文化、体育等社会事业得到长足发展，提高了城市品位和社会经济发展的承载力以及对外吸引力，给房地产价格的上涨提供了空间。
（二）宏观政策对房地产市场价格的变化产生重要影响
中央政府自上世纪九十年代以来，根据房地产市场运行态势和运行环境的变化，共进行了三轮房地产市场宏观调控，对住宅销售价格运行产生了重要的影响。
1、1993-1995年针对经济过热进行的紧缩调控政策，楼市暴跌。1992年邓小平同志南巡讲话以后，中国市场经济快速发展。但由于政府对市场经济管理经验不足，缺乏实践经验，导致全国经济严重过热。房地产价格猛涨，房地产开发投资猛增，土地供给失控，高中档楼盘开发过多，企业开发行为不规范，房地产市场经济秩序混乱。针对此轮房地产过热状况，国家主要通过经济手段和行政手段来调控。经济手段是收紧财政支出，央行采取加息措施紧缩银根。行政手段是强调国有银行一律不准对房地产开发进行贷款，以压缩固定资产投资规模。通过此轮房地产宏观调控政策，基本达到了房地产投资退热的预期目标，1997年房地产价格猛涨势头得到遏止，开发企业和房地产市场秩序得到整顿。同时也需注意到，由于调控手段不成熟，没有考虑房地产产品内部不同品种或不同建设阶段对于贷款需要的实际情况，实行房地产贷款一刀切，造成许多项目的“烂尾”，房地产市场出现一些混乱。
2、1998-2002年实施扩张性房地产宏观调控政策，房价明显上涨。1997年爆发的东南亚金融危机，使国内外宏观经济环境发生了根本性变化，对房地产的投资和需求产生了严重的抑制，房地产需求明显下降，市场出现疲软。国家开始以激活住宅市场为目标的第二轮房地产宏观调控，出台了一系列扩大内需政策，加大房地产开发投资，1998年全省完成房地产开发投资226.7亿元，比1997年增长了5.3%，占全社会投资比重的12.3%；开展个人消费信贷业务，降低房屋交易费用，推动住宅需求的提升；进行货币化住房改革，实现住房商品化、市场化。通过一系列的政策，浙江房地产市场复苏，房价大幅度上涨，2002年全省房屋销售价格比上年上涨11.3%，其中二手住宅涨幅高达25.1%。
3、2003年以来针对房价过快上涨进行第三轮房地产市场宏观调控，房价随之起伏。2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），运用提高首付、限制购买第二套住房贷款等货币政策工具，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的；在土地供给方面，2003年7月国务院发文严格控制土地供给，2004年3月国土资源部、监察部又联合发文要求各地杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目用地，紧缩严控土地供给。从实际效果看，此轮宏观调控并未达到预期效果，土地交易价格和房屋销售价格齐飞，2003年和2004年浙江省土地交易价格与上年相比分别上涨21.4%和19.7%，房屋销售价格与上年相比分别上涨12.7%和15.2%。
2006年4月，中国人民银行再次上调银行贷款利率，开启了第三阶段房地产宏观调控的序幕。2006年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了以调整住房供应结构、调节房价为目标的六项措施。7至9月，住房结构比例、个人所得税征收、外汇管理、土地督察制度、房地产交易秩序等一系列后续细则措施陆续出台，房地产市场开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善，房地产市场价格涨幅放缓，2009年浙江省新建住宅销售价格与上年相比上涨3.7%，比2008年回落了5.6个百分点。但全球金融危机的爆发，打乱了此阶段的调控步骤。2008年底央行宣布“双率”齐降，货币政策从“从紧”向“适度宽松”转变，导致楼市迅速由低迷转变为亢奋，房价大幅度上涨，2010年达到顶峰，房屋销售价格比上年上涨15.3%。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年1月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”，要求各地2011年第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。全国限购城市从2010年的不足20个大幅增加到2011年近50个，浙江11个设区市中就有杭州、宁波、温州、绍兴、金华、衢州、舟山、台州等8个市实施了住房限购政策。在此轮房地产调控政策的严厉打击下，“限购”、“限价”、“限贷”等政策的不断升级，2012年上半年，新建住宅销售价格同比下跌6.7%。
（三）住宅市场供需不平衡，是价格长期趋势性上涨的重要原因
（四）投机投资需求旺盛增加了房价上涨速度
当前银行利率偏低，2002年活期存款年利率为0.72%，2012年7月份活期存款年利率0.35%，利率降了0.37个百分点；中国人民银行为稳定人民币对美元汇率发行等量的人民币，市场流动性泛滥，2002年广义货币供应量（M2）余额为16.96万亿元，到2012年6月末余额为92.50万亿元，增长了4.5倍，导致市场上流动性货币过剩。加上当前投融资渠道不畅，如上证指数从2002年的1518.08到2012年8月2113.07,仅上涨0.39%。大量流动性资金自然而然流入利润较高的房地产业，造成了房地产投资过热，房价一直居高不下。
（五）银行信贷规模直接影响房地产价格
房地产业是资金密集型产业，银行信贷对房地产业的影响非常大。从图2看，2002-2003年、2006年和2009年三个时期金融机构贷款增速加快，房地产开发商从银行获取大量的信贷资金，导致房地产开发商在房价高启时“捂盘”、“捂地”，另一方面购房者也从银行信贷中得到更多资金的支持，都直接推动了房价的进一步上涨，2002-2004年、2007年和2010年三个时期新建住宅价格涨幅明显加大。
与之相反，2004-2005年、2007-2008年、2010-2012年上半年三个时期金融机构贷款增速放缓，房地产开发商资金链紧张，企业“回笼”资金压力陡增，购房者按揭贷款难度增大，观望行为增多，市场成交开始低迷，2005-2006年、2008-2009年、2011年房价涨幅开始回落，2012年上半年房价甚至出现下跌。
（六）供需双方的心理预期是影响房价波动的重要因素
住房需求者和住房供给者（房地产开发商和炒房者）的乐观预期推动了房价的上涨。在浙江经济快速增长阶段，房地产开发商对未来的预期增强，会相应地增加房地产市场的供给量，同时也会提高房地产开发成本的预算，甚至会不计成本，以较高的价格拿地，从而无形中推高土地交易价格。而另一方面由于土地交易价格的过快上涨，会产生“面粉贵过面包”现象，使该区域商品房价格随之上涨。同时，随着经济的增长，企业和居民手中的资金也随之增加，2002年金融机构人民币各项存款余额为11242.84亿元，2011年达到了59727.91亿元，增长了4.31倍，促使消费者会对自身未来的收入做出乐观的估计，承受住房的消费能力也相对提高，加上对未来的房地产市场有足够信心，都会促使消费者提前消费，从而放大了房地产的有效需求，促使房地产价格的上升。
反之，住房需求者和住房供给者（房地产开发商和炒房者）的悲观预期会推动房价的下跌。2011年底和2012年上半年，受调控并未松懈、市场价格调整尚未达预期等因素共同影响，市场双方交易主体预期比较悲观，开发商预感到“寒冷冬天”的来临，楼盘采取“以量换价”销售策略；购房者则持币观望，甚至放弃购房计划，都成为2012年上半年房价下跌的重要原因。
三、房价合理回归的必要性
（一）房价过快上涨，居民经济压力增加，抑制居民其他消费
2002-2011年，浙江房价一路上涨，2003年、2004年和2010年涨幅甚至超过两位数。高企的房价严重制约了住房消费市场主体的刚性需求和改善性需求的消费行为。根据浙江城镇居民人均住房建筑面积总价和城镇居民家庭人均可支配收入比计算，浙江省房价与收入比从2002年的5:1，增加到2011年的12:1。就是说，2002年原先5年不吃不喝才能买到人均住房面积，到2011年则需要12年，普通百姓要享受人均住房水平需要承受的购房压力明显加大，绝大多数人不得不节衣缩食，放弃其它方面应有的花费。目前支撑房地产发展的一个重要因素是我国的独生子女结构的社会形态，多数年轻夫妇购房并不是仅靠自己的收入，而是包括他们父母的收入和积蓄，相当于两代人供一套房子。而这势必影响四位老人的养老和医疗，对家庭的未来造成巨大的影响，从长远来看，这对国家经济的危害相当大。
（二）房价过快上涨，社会贫富差距进一步拉大，直接影响到社会稳定
2012年5月胡润研究院发布的《2012胡润长三角地区财富报告》称“炒房者”占总人数比例15%。这部分人是从早期便开始用自有资金投资房地产市场，并随着房地产市场的不断发展而收获丰厚，房产投资占他们总投资的65%左右，自住房产价值占比20%左右，他们基本都拥有数套房产。房价持续快速上涨直接影响到社会财富的再分配，仅对部分住房投资者具有财富效应，大多数居民都不免陷入紧缩日常开支的境地，低收入居民彻底丧失了购买自有住房的希望。房地产价格的快速上涨，加剧了中国的贫富差距。
（三）房价过快上涨，影响城市化进程，不利于人口流动
（四）房价过快上涨，不利于城市竞争力的提高
房价过快上涨，将推高城市商务成本，推高企业用人成本，推高创业成本，造成人才外流，企业迁移。在一定程度上影响外资投入和出口的竞争力。同时，由于高昂的房价加大了居住成本，也阻碍了优秀人才向大城市的聚集，从而不利于城市经济的长期发展，降低城市的综合竞争力。
四、房价合理回归的对策与建议
在房地产市场调控下，市场投资、投机性住房需求退出，保障性住房和中小户型普通商品住房供应增加，住房市场供求关系逐步改善，房价过快上涨的局面得到有效控制。但应该看到，现阶段实施的房地产调控政策中，“限购令”、“限价令”等多是短期行政手段，市场住宅供应减缓，住房供应体系有待进一步完善，房价仍处于高位。因此必须坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配，促进房地产市场健康发展。
（一）坚持房地产市场调控不动摇
2011年以来，“限购”、“限贷”、“限价”等一系列宏观调控政策发挥了重要作用，浙江房地产市场已进入理性调整阶段。正因为房价的回稳与政府的强制性政策有直接关系，一旦政策松动，房价反弹的可能性依然很大。只有保持调控政策的稳定和延续性，继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行限购、限贷、限价政策，才能真正巩固宏观调控成果。
（二）通过立法，使调控政策制度化、规范化
（三）整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监管
（四）加大保障性住房投资力度，减轻中低收入者购房负担
保障性住房供应不仅是一项重要的公共政策，而且也是一项宏观经济调控政策。住房制度改革以来，住房建设片面依赖市场而忽略保障的做法，使政府保障住房民生的职能出现缺失，导致一些中低收入家庭没有能力购房改善居住条件。据浙江统计年鉴数据，2002年全省住宅投资额为547.0亿元，而经济适用房投资额仅为23.6亿元，经济适用房占住宅投资额比例仅为4.3%，到2010年经济适用房占住宅投资额比例降为1.6%，住房保障建设投入比重下降。因此，发挥我国社会主义制度优势，集中人力物力进行住房保障建设，以市场化住房为主，保障性住房为辅，政府解决低收入群体的保障性住房问题，中高收入群体通过市场解决住房问题，真正达到“人有所居”的和谐目标，促使房价合理回归。
（五）加大普通住宅的有效供应
1、做好浙江城市的总体布局，增加宏观供给。当前浙江正进入新型城市化和新型工业化协调推进阶段，以经济动因推动的城市人口的流动，呈现出非常强的经济地理上的特征，这是不以人们主观意愿而转移的客观趋势。因此，做好浙江城市的总体布局显得尤为重要。现有的杭州、宁波、温州、金一义四大都市圈已经初现雏形，具有很强的辐射力。在加快建设四大都市圈外，再需要结合次一级城市群，包括嘉兴、台州、湖州、绍兴、衢州、丽水、舟山等设区市城市。从日本、香港等与浙江人口密度类似的国家及地区经验看，随着浙江家庭汽车的普及，航空、高铁、高速公路网的高速发展，可以建立空中、地下、地面三个层次的高效运输体系，来控制和引导城市的总体空间布局，使四大都市圈-次一级城市群-组合型区域中心城市三者有机结合起来。
2、调整住宅结构，探索新的住房保障类型，增加微观供给。浙江土地供应能力有限，因此土地供给必须以普通住宅为主，优先解决最基本的住房需求，多开发一些中低价位、中小户型商品房，构建合理的住房建设和消费模式。同时探索新的住房保障模式，增加保障房供给。一是建立“自住房”。即购买后不能将其转让、抵押和出租的住宅，房管部门对此类住宅产品核发不可交易的房产证。如果户主由于特殊原因必须转让自住房，就应当按照政策规定由政府房管部门回购，并按规定的折旧率计算价格，使之没有赢利空间。而后，政府可按照回收价格将其转让和过户给其他自住需求者。这种模式从土地规划就开始设计，直至与之相配套的土地供应、开发方式、销售对象等环节，使住房真正回归它的民生性和消费品功能。二是建立农民工公寓。对于外来农民工数量较多的开发区和工业园区，政府给予必要的政策支持，由用工单位统筹安排建设农民工公寓，同时鼓励社会各方面发挥作用，为外来务工人员提供符合安全和卫生条件的居住场所。
（六）健全税制，利用税收手段引导住房资源流向，提高现有存量住房利用效率
在市场经济条件下，合理的税制不仅保证房地产行业成为国家和地方财政收入的重要财源，也是国家对房地产市场宏观调控的有利杠杆。当前房地产税收主要集中在房地产的流通和交易环节上，而对于房地产的保有阶段设的税种很少，并且在实际执行过程中缺乏力度，造成税收的流失；对房地产尤其是土地的保有阶段征收税负过低，税收在土地的资源调配上没有起到应有的作用，会使进入房地产市场的一部分土地没有及时开发，造成大量土地资源的闲置浪费。因此要增收住房保有税，限制一户拥有多套住房，通过还原房屋自住属性，大幅度提高住宅（特别是第二套住宅）的持有成本，降低和挤出倒手和投资的利益，减少房屋增值投资的空间，将投资投机者手中的过剩房源推向真正需要住房的人手上，缓解住房供应紧张局面。要以2011年的人均36.9平方米为住房面积基点，对超过部分在住房交易转让和保有环节课以房产税，提高二手房交易环节营业税，同时开征交易增值税；另外需增收土地增值税，抑制土地价格快速上涨。例如日本政府在土地价格快速上涨、投资投机集团大量囤积减少市场有效供应量的问题上，所采取的“地价税”政策，抑制了土地价格的剧烈上涨，使房地产市场回复到良性循环。
（七）加强银行贷款管理，控制房地产贷款增速，提高首付比例
（八）培育城镇居民住房梯级消费观念，加强对住房消费心理预期的正确引导，促使人们理性购房
综上所述，在国务院的统一部署下，根据“稳增长、控物价、调结构、惠民生”的主基调，全省各级政府继续加强房地产市场宏观调控，坚持房地产市场调控不动摇，通过立法手段使调控政策制度化、规范化，加大保障性住房投资力度，增加普通住宅的有效供应，健全税制，加强银行信贷管理，培育消费者住房梯级消费观念，浙江房价必然合理回归，百姓的安居梦必将得到实现。