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2021.06.16
报告要点
事件：据IPO早知道报道，“贝壳找房”已向美国证券交易委员会(SEC)秘密递表，最快第三季度完成在美IPO，募资规模预计为10至20亿美元。
点评：
房地产综合服务模式下，贝壳打造良性循环生态，长期价值可期。目前移动地产服务行业58系与链家系占据80%以上流量，安居客借助58同城与赶集网的庞大流量资源，用户基础更为广泛，同时利用技术优势打造全产业链生态，但其端口收费模式较难避免失真信息产生、用户骚扰等问题存在。而贝壳通过楼盘字典等目前已实现95%以上信息真实性，未来有望更进一步通过真房源保障提升用户体验与粘性，由此吸引更多经纪人或品牌加入，实现正向效应循环;同时贝壳还在革新技术手段完善二三线城市房源展示、开拓社区服务等业务空间，其2000亿线上引导交易规模的三年目标实现可期。
数据要点：
截至7月3日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升23%，同比上升17%，2020年累计成交面积同比下降14%，一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降22%、8%及17%。本周13个主要城市可售面积(库存)环比下降21%;平均去化周期7.9个月，环比下降27%。本周15个主要城市二手房交易建面同比上升24%，2020年累计成交面积同比下降12%。
投资建议:
报告正文
1.解析贝壳找房商业模式
1.1何为贝壳找房
贝壳找房由链家网升级而来，与自如、德祐、愿景等同为链家系的一员，2018年4月上线，是以技术驱动的开放式居住服务平台，聚合和赋能房地产产业链上的服务提供方与需求方，致力于提供包括二手房、新房、租赁、装修、社区服务等全方位居住服务，计划覆盖中国超过300个城市，服务超过3亿的社区家庭，链接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌。
以“四真”——真信息、真价格、真体验、真服务为核心优势。真信息指真房源数据库“楼盘字典”，收录超过2亿套房屋，一套房屋433个字段描述，20万经纪人参与动态维护，7x24小时全生命周期真房源验真系统;真价格是指准确率90%的房屋估价，依托海量真实成交和在售数据，准确预估房屋真实市场价值;真体验是指真VR看房，提供感受空间和方位的沉浸式看房，经纪人语音在线讲解服务，实现多人交互场景体验;真服务是指真服务信用评价体系，聚合经纪品牌和从业者入驻平台成为服务者，入驻服务者将根据服务记录被赋予贝壳分，分值高将被激励，分值低则会被降权甚至退出。
表1：贝壳找房估值已超140亿美元
1.2贝壳找房的商业模式与行业赛道
1.2.1贝壳找房针对行业痛点变革商业模式
1.2.2贝壳找房的竞争力：以“真”为核心
两大商业模式下，贝壳坚持打造以“真”为核心的竞争优势，不断强化真体验、真服务、真信息、真价格：
借助VR、3D模型等技术提升真体验、真服务：贝壳在楼盘字典大数据的基础上，借助VR技术、3D楼盘模型等，将楼盘周边配套信息、小区属性信息、楼栋数据、户型信息、成交及在售等全量信息融合进房屋浏览中，使得楼盘数据更加可视化，增强用户沉浸式体验，目前各项产品正逐渐开放给房产行业伙伴。截至2020年4月，贝壳如视累计扫描和重建VR房源超过400万，3月VR看房日均浏览量316万次，人均停留时长较普通房源增加150%，同时AI设计还可基于近十万套室内设计方案和百万真实三维空间内的家装理解，为用户提供包含平面方案设计、硬装软装搭配、三维装修效果在内的自动化室内设计服务。
表2：借助商业模式与技术手段提升房源与服务质量
1.2.3贝壳所在的房地产综合服务赛道门槛高，58与链家系居于前列
移动房地产服务行业中综合服务模式对平台方综合能力要求更高。目前移动房地产服务行业主要存在四种商业模式：综合服务模式、经纪人服务模式、细分领域专注模式、产业链延伸整合模式，其中经纪人服务模式、细分领域专注模式、产业链延伸整合模式均更加聚焦于部分服务群体或服务需求，平台主要深耕与注重提升其在特定专业领域的服务能力。而综合服务模式由于依托信息技术、经纪人、房源信息、服务延伸等具备更加庞大的用户基础，可以提供更为丰富的应用场景和模式生态、更充分满足与挖掘用户需求，同时也由于数据与技术复杂性更高，对平台的运营战略与能力的要求更高。
表3：移动房地产服务行业主要存在四种商业模式
房地产综合服务平台方需多维提升竞争力才能脱颖而出。在目前房地产综合服务行业竞争格局已相对稳定情况下，在维护现有流量基础上获取更多用户是竞争取胜的关键所在，这就对平台打造方提出了更高的要求，技术方面：1)如何利用物联网、VR等新技术进一步完善服务提供质量与提升用户满意度，2)如何通过大数据解决房源失真等行业痛点，生态方面：3)如何聚合更多经纪人与品牌提供更全面信息与服务，4)如何建立系统生态增强用户依赖等是平台方运营时需统筹考虑的问题。
图1：2020年4月贝壳找房行业DAU位列第二
1.3贝壳找房打造良性循环生态未来可期
贝壳找房破解传统模式弊病，开拓延伸打造良性循环生态，有望保持持续竞争力。58系安居客目前存在的问题，代表了传统房地产服务模式下的弊病，相比于安居客，贝壳找房的用户规模虽目前相对较小，但未来贝壳有望在楼盘字典数据库的基础上，持续提供真房源保障，从而提升用户体验与使用粘性，由此吸引更多经纪人或品牌加入，实现正向效应循环;同时有望与链家携手打通线上线下及发挥双平台优势，聚合和赋能更多生态合作伙伴，进一步拓展用户基础：
1)借助商业模式与技术手段提升用户体验：目前，贝壳在创新商业模式与强监管下，前端房屋信息展示方面的真实性已接近100%，并持续通过技术手段不断优化用户体验，强大的楼盘字典正逐步实现展示全国楼盘的实时动态，包含被咨询、被VR浏览、被线下带看等多个维度动态数据，同时贝壳如视VR技术不断迭代，并不断完善二三线城市的房源展示，拓展更大市场空间;同时贝壳注重保护用户信息隐私，对于骚扰事件采取举报罚款和降低评分的处理，实现更好用户体验;2)开拓业务空间打造完整生态闭环：在后端环节，贝壳不断开拓装修、社区服务等业务空间，打造更为丰富的生态系统，并持续完善房产交易线上化最后一公里建设，打造房产交易闭环，陆续上线租房及二手房在线签约、线上贷签和资金存管等功能，以线上贷签为例，过去必须要当面完成的贷款签约手续办理，现在均可通过贝壳App实现线上完成。
表4：贝壳模式有望实现正向良性循环
2.行业表现
2.1地产行业表现
本周，中国恒大、宝龙地产、花样年控股涨幅居前。建发国际集团、合景泰富集团、花样年控股年初至今涨幅居前。
图2：中国恒大、宝龙地产、花样年控股本周涨幅居前
图3：建发国际集团、合景泰富集团、花样年控股年初至今涨幅居前
图4：富力地产、万科H、融创中国本周换手率居前
2.2物业管理行业表现
本周，银城生活服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务本周涨幅居前。银城生活服务、中奥到家、永升生活服务年初至今涨幅居前。
图5：银城生活服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务本周涨幅居前
图6：银城生活服务、中奥到家、永升生活服务年初至今涨幅居前
图7：雅生活服务、保利物业、蓝光嘉宝服务本周换手率居前
3.主要城市成交表现
3.1新房成交数据
表5：主要城市交易量情况，新房成交累计降幅继续收窄
表6：主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比下降
3.2二手房成交及价格数据
表7：主要城市二手房成交量情况，金华本年至今涨幅较大
图8：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微升
图9：一线城市二手房价格指数近期保持稳定
图10：二线城市二手房价格指数保持稳定
图11：三线城市二手房价格指数略有上涨
图12：四线城市二手房价格指数缓慢上涨
4.重要政策及动态
4.1本周重要行业政策与新闻
表8：本周要闻：为贯彻国家建设粤港澳大湾区的战略部署，落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》关于“扩大香港与内陆居民和机构进行跨境投资的空间，稳步扩大两地居民投资对方金融产品的渠道”的要求，央行会同香港金管局、澳门金管局发布公告，在粤港澳大湾区开展“跨境理财通”业务试点。
4.2本周重点公司新闻及公告
表9：本周公司动态：合生创展集团将高新科技、医疗科技类股权投资业务纳入为主要业务活动，助力集团从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;