由头不是房价上涨、买房意愿更高了，也不是出租问题带来的社会问题，而是关于“税”。
更准确地说，是遗产税和赠与税。
日本的遗产税采用的是累进制税率，征收最高比例能达到55%，所以有一些房东会担心，我买的房如果要过继给我的孩子，是不是也有高昂的遗产税？
01
高级塔楼避税时代终结
一富豪为继承房产补税3.3亿
2022年4月19日，日本东京最高法院。在关于遗产税措施的诉讼中，日本国家税务获得了压倒性地胜利。
这个案件中的公寓总共有2个，购房行为可追溯到2009年。这一年，90岁的死者以13.87亿日元购买了两套租赁公寓。大部分购买资金是从一家大型信托银行借来的，当时融资约10.08亿日元。
而过了3年，老人去世，享年94岁。继承遗产的儿子与妻子根据路线地价计算了2013年两栋楼的估价，总共为3.337亿日元。
在扣除借款等增值费用后，遗产税的申报为……“零”。
肯定很多人好奇，为什么两套2009年以近14亿日元购入的房产，在2013年的估值只有3亿多，只有购入价格的1/4？
首先，日本的房价其实有两个部分，一个是土地价值，另一个是建筑物的价值。
遗产税法规定，财产的价值应以市场价格（第三方之间交易确立的价格）进行评估，但很难确定实际的市场价值。因此，国税局在《物业评估基本通达》中规定了物业评估的通用标准。该通达规定，土地按路线价，建筑物按房产税估价来计算。
每年7月1日，由日本国税局公布继承税的税基——路线价，而这一数字往往是1月份国土交通省公布的公示地价的80%，是市场价的约7成。
与此同时，租赁公寓的土地还要扣除约20%作为承租人的权利。也就是说，租赁公寓的地价可以认为是市价的5-6成左右。
而建筑物的估价，则是依据固定资产税评估申报来评估。一般会是建筑物价格的50%至70%左右。这时租赁物件又会进一步减少20％，因此建筑物的价值市场价的30％至50％。
顺便说一句，塔楼式租赁公寓往往有上百户，米宅酱就看过超600户的高级塔楼。而它所占的土地面积又小，地价就“被平均”了，往往约为购买价格的20％至30％。
近年投资塔楼为规避遗产税，就是利用了购买金额和税费评估价之间的这种差异。
此次继承人的估价是在接近继承时市场估价的26%左右的水平，偏差率其实并不是特别大。
但是，日本国税局根据路线价等因素，推翻了这一评估值。这是因为《房产估价基本通知总则》第6条规定了“例外规定”，当认定“评估存在重大不当”时，可以进行例外估价。
而重新计算遗产税并征收附加税，评估价值应为现在的4倍水平，约为12.7亿日元。这样算下来，就需要缴纳3.337亿日元！
大概老人的子女怎么也没想到，自己精打细算的0元税费，被直接抬到了3亿多日元……
02
约4成遗产税来自房产
据说，这次出现如此极端的情况也是这两位子女自己倒霉。他们在申请贷款时就明确标明，买房并不是为了投资，而是为了避掉遗产税。
这个手法，明显有点逃税的意味。
在日本征收遗产税的实践中，土地、房屋等不动产占总征收的40%，是最大的。与亲属之间的遗产分割纠纷和遗产税支付的头痛往往也与房地产有关。
特别是在地价上涨的时候，人们容易利用房地产来省税。这是因为购房价与后续的市场价的差价变大，可以大大减轻税收负担。
自2012年起，由于安倍经济学的影响，股价地价齐升，据说塔楼公寓的节税案例也因此增加了不少。
单元数量占比大于土地的塔楼，使用固定资产税评估值来评估建筑物部分，往往明显偏低于市价。同时，由于塔楼的楼层越高，价格越高，有些人为了省税，就会买高层公寓。
作为参考，截至2021年12月，全日本共有1427座塔楼公寓。
而在申报遗产税时，基于地价的评估和使用贷款扣除税基都是常用的方法。
这一直是日本法律的“皇帝新衣”，大家都知道有这么件事，但没人去干涉。
只是如今，风向似乎变了。如果国家税务机关继续频频提出例外，富人们利用房地产来节省遗产税将变得困难。
03
日本的遗产税
与我们有什么关系？
日本实行遗产税制度已经有很长的历史，早在战后的1950年就有专门的《继承税法》，而如今的征收标准也主要从这衍生而来。
不过注意，日本的遗产税本质上是为了财富再分配而设立的一项税收政策。征收的是富人的税。也就是说，不是所有资产在继承时都要交税，据统计，全日本只有5%的日本人要交遗产税。
怎么理解呢？我们来看下一个计算例子：
日本现行遗产税的税率是，
1000万日元（100日元约合6.2元人民币）以下为10%，
3000万日元以下为15%，5000万日元以下为20%，
依次累积，超过6亿日元税率就达到55%。
从2017年开始，日本实行税制改革，遗产税的基础减免额定为“3000万日元+法定继承人数×600万日元”。例如继承人是户主的妻子和一个孩子共2人，这时计算出的基础减免金额就是：3000+2x600=4200万日元，如果只有4200万日元的财产被继承，那么继承人就无需缴纳遗产税，但是如果继承的遗产超过了4200万，超出部分就要交税。
从这之后才开始算税费——超出了1000万，税率是10%，超出了3000万，税率是15%，以此类推。
再加上遗产税的税基比房地产市场价要低出许多，比如我们上面提到的情况，这就意味着我们大部分买房想要继承给后代的人来说，并不会被日本政府征收遗产税。
首先，你得有超过被评估为4200万日元的资产，其次，这个资产的市价也远不止4200万日元。
不过，对于日本的富裕阶层来说，政策风声的收紧却是实打实的问题。他们将担心自己要怎么样把钱继承给孩子而不被政府收走。
现在看来，买高层高级塔楼避税这条路可能要堵上了。
想了解最新日本买房资讯，把握日本投资命脉，掌握优质房源？
赶紧扫描下方二维码，加入【米宅日本房产交流群】，与聪明的人一起聊日本~