出租人未告知房屋已抵押对租赁合同的效力有何影响北京徐勇律师

出租人隐瞒出租房屋已被抵押的事实违反了先合同义务，合同有效成立情况下仍可成立缔约过失责任。又有观点认为，出租人事先未告知房屋已抵押的事实属于欺诈，承租人可以自知道或应当知道这一事由之日起一年期间请求法院撤销或变更合同。

出租人出租房屋时，虽然未曾向承租人告知房屋已经先行抵押，但是抵押权人对该项抵押物的出租，不仅事先未表示异议、事后亦表示同意与支持，且事实上在抵押期间均未行使抵押权、未干涉承租人对房屋的实际使用的，应认定租赁合同合法有效。理由在于以下三个方面。

缔约过失责任的赔偿范围只能是信赖利益损失，这种损失只能产生于合同未成立、成立但未生效、无效或者被撤销的情况，不存在于合同可有效履行的场合。我国法律及行政法规并未禁止抵押人出租抵押物，未告知已抵押行为并不必然导致房屋租赁合同不能履行。

抵押人出租抵押房产时未能告知承租人该房屋已经设定抵押的事实，有违诚实信用原则是显然的，但该违信行为既不必然会使承租人违背真实意思订立合同，也不必然会使承租人遭受意外损失。在合同履行过程中，若出现出租人不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，承租人对出租人主张违约责任可足以保护其合法权益。

提出他人恶意串通损害自己合法权益的主张必须要有证据支持，因为让当事人举证证明自己没有从事某种行为在客观上是不符合事理逻辑的。

须特别指出的是，承租人行使后履行抗辩权应以负有在先履行义务的出租人存有重大违约或履约行为存有重大瑕疵为前提条件，出租人仅隐瞒租赁设定抵押的真实情况，未造成房屋租赁合同不能履行的后果的，承租人仍应依约支付租金。否则，仍然应当承担违约责任。