据人民银行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2023年9月25日起，符合条件的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。同时，借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
什么样的房贷能够申请下调利率？房贷利率为固定利率的，可以调整吗？办理贷款时不是首套房，能申请吗？
近日，多家银行纷纷发布存量房贷利率调整常见问题答疑，及时回应客户关切。
01
建设银行：
原则上还清拖欠贷款暂不调整
9月3日晚，建设银行率先通过公众号就存量房贷利率调整部分向客户给予解释，也是业内首家最先表态的商议银行。
Q1:在建设银行有未结清的房贷，这次能调整吗？
答：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
Q2:什么是首套房贷？
答：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
Q3:贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
答：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
Q4:如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？
答：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
Q5:贷款利率能调到多少？
答：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
Q6:什么是利率政策下限，我能怎么查？
答：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
Q7:贷款什么时候可以调整？
02
中国银行：
调整不涉及LPR变化，为加减点
9月4日，中国银行发布存量房贷利率调整常见问题答疑指出，调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。
中国银行表示，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。同时，中国银行指出，满足以下条件的个人住房贷款可以调整：
一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内；
二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款；
三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；
四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。
03
工商银行：
二套房贷利率不在调整范围
Q1:在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，请问是否可以进行利率调整
答：进行存量房贷利率调整，您的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
Q2:调整后，我的房贷利率如何确定
答：调整后，您的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以我行后续公告为准。
Q3:我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放按首套房贷款利率政策办理的，请问是否符合调整条件
答：初步判断，您的贷款符合存量房贷利率调整条件。我行将于近期通过官网、网点、中国工商银行客户服务公众号等渠道公布具体操作指引。
Q4:我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放按二套房贷款利率政策办理的，而按当前我所在城市政策初步判断可按首套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件
Q5:我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是按二套房贷款利率政策办理的，按当前我所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件
Q6:我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整
答：本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
Q7:我在工行某支行有一笔个人商用房贷款还未结清，请问是否符合调整条件
答：您的该笔贷款不符合调整范围。商业用房(含商住两用房)等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。
Q8:如果我的房贷当前为不良贷款能否申请存量房贷利率调整
答：不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后再申请调整，感谢您的理解和支持!具体以我行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。
答：按照监管部门要求，此次存量房贷利率调整仅适用于2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套个人住房贷款。
Q10:通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么有什么区别
答:新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到您操作的便利性，我行主要采取变更合同利率方式，具体以我行后续公告为准。如您有其他服务需求可联系贷款经办行。
Q11:对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还
答：暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
Q12:我什么时候可以去申请办理利率调整事宜
04
农业银行：
明确不在此次调整范围的类型
Q1:调整范围有哪些
答：按《中国人民银行国家金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)要求，本次调整的存量首套住房商业性个人住房贷款，为2023年8月31日前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
Q2:利率能调整到多少
答：按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各城市首套房贷利率下限，以人民银行各省级分行官方网站公布为准。
Q3:什么时候可以办理
Q4:如何进行查询、申请
Q5:贷款时不是首套房的，是否可以下调
答：按《通知》要求，如当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，也可纳入调整范围。
Q6:已办理提前还款的，是否可以下调
答：区分两种情况是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
Q7:协商变更合同约定利率与新发放贷款置换，有何区别
答：协商变更合同约定利率方式是指我行对符合存量首套住房标准的贷款，通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。新发放贷款置换方式是指由借款人向我行贷款经办行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。为便利您的操作，我行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。
Q8:哪些类型贷款不在本次调整范围内
答：个人住房公积金贷款(含组合贷中的公积金贷款部分)、个人商业用房贷款(含商住两用房)，以及其他不符合《通知》要求的个人贷款。
05
光大银行：
固定利率房贷也可申请下调
值得一提的是，已经有银行针对固定利息房贷利率给予下调！9月4日，光大银行称，如果当初对首套房贷选择的固定利率，9月25日新政实施后也可以申请降低首套房贷款利率。
据悉，这也是目前第一家公开针对固定利率房贷客户的利率调整作出的正面回应。
2019年，中国人民银行发布公告，宣布启动改革完善LPR形成机制，推动降低贷款利率，对于个人住房信贷客户当时有两种选择：一种是固定利率，另外一种是LPR＋点差。
如果是前者，在还款期内房贷利率保持不变，如果是后者，执行利率将随着LPR的变动而发生改变。大部分客户选择了LPR＋点差的模式，但仍有一部分客户担心还款期内利率上行而选择了固定利率。
具体回复问题如下：
Q1:在光大银行尚有未结清的房贷，什么样的房贷能够调整？
答：本次调整范围是指存量首套住房贷款业务，包括2023年8月31日前光大银行已发放的、及已签订合同但未发放的首套住房贷款。或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
Q2:如果首套房贷款现在有逾期，可以调吗
答：符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务，原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况您可咨询贷款经办机构。
Q3:什么是利率政策下限，怎么能查到
Q4:业务为固定利率的，可以调整吗
答：固定利率客户可以向该行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
Q5:我的利率能调到多少
答：目前，房贷利率是在LPR(贷款市场报价利率)基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率，不能低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限。根据区域不同、业务情况不同，光大银行会在人民银行政策范围内，保障客户权益，进行调整，具体请以光大银行后续公告为准。
Q6:我的贷款什么时候可以调整
答：光大银行正在抓紧制定具体实施细则和准备工作，将按人民银行要求在9月25日提供服务。后续进展将及时在光大银行官网、手机银行、公众号、网点等渠道公告。
存量房贷调整解释：四可四不可
从几家银行发布的内容上看，在有效信息上并无差别。涉及方面主要是调整范围、调整多少、协商变更合同约定利率与新发放贷款置换有何区别、何时调整、哪些不在调整范围内，以及需要准备哪些材料等。
其内容总结而言，即四可四不可。同时满足所要求4条，个人住房贷款可调整利率；另4种情形，若有其一，不可调整。
调整范围上，同时满足以下4条的个人住房贷款，可申请调整利率：
下调幅度上，原则是，调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。
各银行发布的信息也明确了哪些情形符合其一不可调整：
一是商业用房（含商住两用房）等非住房贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。
二是贷款是公积金贷款或是组合贷中的公积金贷款部分，均不在本次调整范围内。
三是二套房贷款不在本次调整范围内。
四是如果房贷当前有拖欠的贷款，不支持存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后才能申请调整。