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2020.06.01
阅读提示：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所出品并公开发售。
文/陈枝辉天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人已支付全款
——案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付全款。
2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形
——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。
3.购房人已付大部分购房款，可对抗一般债权人执行
——生效判决确认的抵押权或一般债权，无法对抗已付大部分购房款的购房人在执行程序中作为消费者所提权利主张。
4.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行
——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
5.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行
——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。
6.案外人异议程序，应形式审查和有限实质审查结合
——案外人异议审查程序中，应将形式审查与实质审查相结合，通过有限的实质审查，以充分发挥该制度的积极作用。
7.购房合同及付款收据瑕疵，但不足以否定其真实性
——申请执行人与开发商无足够证据证明商品房买受人买卖合同及付款收据虚假情况下，应认定买受人已支付购房款。
8.买受商品房未过户，房产企业同时为被执行人情形
——执行程序中，同时符合登记在被执行人名下不动产与登记在被执行房产企业名下的商品房两种情形下的法律适用。
【规则详解】
标签：房产执行｜案外人异议｜证据规则｜收据｜房款收据
案情简介：2011年7月，信用社起诉开发公司偿还借款。2014年，信用社依生效判决申请执行开发公司，并申请查封了开发公司名下商品房。王某以其2011年1月与开发公司签订购房合同为由提出执行异议，并提供了开发公司出具的房款收据。
实务要点：案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据孤证，不能证明已付全款。
案例索引：案见“河间市农村信用合作联社与王娟、第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司执行异议之诉案”，见《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查》（刘敏、谢勇，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201803/75:212）。
标签：房产执行｜买受人优先权｜房屋买卖｜执行｜房产｜未办过户
案情简介：2010年，法院依开发公司申请，查封了房产公司名下房产。倪某以其1995年购买并已付全款、实际占有为由提出执行异议，同时举证证明房屋至今未办理过户登记手续是房产公司错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成。
实务要点：买受人于法院查封被执行人名下房产前支付了全部购房款并实际占有房屋的，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院不得查封。
案例索引：北京高院（2011）高民初字第430号“倪某与某开发公司等案外人执行异议之诉案”，见《倪岩林与华润置地（北京）股份有限公司、北京光大高登房地产有限公司案外人执行异议之诉案（执行异议之诉）》（张稚侠），载《中国审判案例要览》（2013民:497）。
标签：执行｜房屋｜房产执行｜买受人优先权｜大部分购房款
案情简介：2007年，生效判决判令开发公司偿还投资公司欠款5000万元。2009年，投资公司申请强制执行，法院查封了开发公司名下房产。2010年，孙某提出执行异议，事实与理由：2005年，孙某与开发公司签订购房合同，已交纳70万余元并入住，余款20万元约定待过户后交纳，因开发公司原因一直未入住。
实务要点：生效判决确认的抵押权、一般债权，无法对抗已支付大部分购房款的购房人在执行程序中作为消费者提出的权利主张。
案例索引：北京高院（2011）高民终字第237号“孙某与某投资公司等执行异议案”，见《孙宏月与中国华闻投资控股有限公司、北京胜古房地产开发有限责任公司执行异议案》（谷绍勇），载《中国审判案例要览》（2012民:559）。
标签：房产执行｜买受人优先权｜居间性质｜主观过错｜客观障碍
案情简介：2015年，法院依生效法律文书，查封被执行人廖某名下房屋。从事二手房交易的文某以其支付购房款、交付占有、公证受权以自己名义售房为由提出案外人异议。
实务要点：案外人从事居间性质的房屋交易目的并非获取房产所有权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
案例索引：海南高院（2017）琼民终214号“文月元与海南渝商投资控股有限公司执行异议之诉纠纷上诉案”，见《居间性质的房产交易不能阻却强制执行》（汪忠学、夏伟伟），载《人民司法·案例》（201735:100）。
标签：执行｜房屋｜房屋买卖｜无证房屋｜房产执行｜买受人优先权
案情简介：2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶某在未依法登记领取权属证书情况下，将案涉商品房转卖给王某，后者至今未能办理房屋过户登记手续。王某购买该房屋时应知晓陶某未依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王某即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除对该房屋的查封。裁定驳回案外人王某异议。
实务要点：购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办理产权过户登记手续存在过错，故不能对抗执行。
案例索引：江苏南通港闸区法院（2015）港执异字第00004号“王智勇与陈萍查封房屋执行异议案”，见《第三人购买被执行人房屋被法院查封的救济》（张善华、顾建兵），载《人民司法·案例》（201717:109）。
标签：执行｜案外人异议｜房产执行｜买受人优先权｜实质审查｜形式审查
案情简介：2014年，旅游公司申请执行资产公司名下房产。纸业公司以其2003年向开发公司购买、开发公司一房二卖给资产公司、2007年民事调解书确认资产公司协助纸业公司办理过户、自2004年起纸业公司占有使用该房为由提出案外人异议。
实务要点：案外人异议程序既不能适用严格的形式审查原则，亦不能完全采用实质审查原则，而是应将形式审查与实质审查相结合，通过有限的实质审查，充分发挥该制度的积极作用。
案例索引：北京二中院（2014）二中执异字第00107号“天津环球玉树纸业有限责任公司与中国中旅（集团）公司、华证资产管理有限公司执行异议纠纷案”，见《对案外人异议可进行有限的实体审查》（王志鹏），载《人民司法·案例》（201420:78）。
标签：房产执行｜买受人优先权｜交付全款｜证据规则｜合同文本
实务要点：因不动产买卖而引发的执行异议之诉，对买受人是否付清全部价款的审查应侧重对买卖关系的真实性，以及是否付清全部房款真实性进行实质审查。
案例索引：江苏高院（2013）苏民终字第0003号“朱广连与冯守侠、江苏省徐州市龙祥房地产开发有限公司借款合同纠纷案”，见《不动产买受人得排除强制执行法律适用》（施建红），载《人民司法·案例》（201410:107）。
标签：房产执行｜买受人优先权｜执行｜消费者优先权｜法律适用
案情简介：2014年，法院判决张某代林某支付刘某借款139万元及利息，开发公司承担连带责任。刘某据此申请查封了开发公司名下房产，陶某以其2010年与开发公司就前述房产签订购房合同并支付全部购房款、入住使用至今、因未竣工验收而未办产权证为由抗辩。
实务要点：消费者作为商品房买受人提出执行异议，虽不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的保护要件，但符合第28条规定的保护要件的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉请，法院仍应予支持。
案例索引：江苏徐州中院（2017）苏03民终1380号“陶某与刘某等案外人执行异议案”，见《陶华北诉刘昕及第三人张东成等案外人执行异议之诉案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201703/51:62）。