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买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的
随着现代人生活节奏的加快，生活压力日渐增加，人们对于婚姻的态度也发生了变化，离婚率逐渐上升，由此产生的一系列房产关系问题也应接不暇。目前夫妻共有房屋登记在一方名下的情况较多，很多人就认为，根据离婚协议，离婚之后房产证上的名字没有发生变化，就没有必要再到房管部门办理换证手续，这种想法是错误的。
案例：离婚未析产再婚遭遇限购门槛
郑某与于某原系夫妻关系，婚姻存续期间，郑某在单位分得了一套福利房，2000年参加房改取得了产权证。两人于2006年协议离婚，离婚时双方约定在郑某名下的这套房改房归郑某所有，因两人认为房产证为郑某的名字，所以就未办理过户手续。
2013年，于某再婚，与现任妻子李某看上了一套商品房，适逢限购政策，需要先到房管部门开具限购证明才可以网签。在开具证明时工作人员查询于某名下还有一套房产信息，如不过户，于某现购房交税及贷款都将按二套房政策办理。经过工作人员的详细解释，于某才意识到原来离婚时约定给前妻的那套房改房未及时办理析产过户给现在购房带来诸多麻烦，遂联系前妻郑某办理了房屋析产过户手续。待前妻郑某取得房产证后，于某才开具了限购证明顺利与现任妻子李某购买了新房。
分析：未重新登记依然为共同所有
一般来讲房产证证载人为一人所有的，申请办理过户手续的证载所有权人与买方共同申请即可；房产为共同所有的，需要由共有人与买方共同申请办理过户手续。而房改房则比较特殊，虽然房改房证载人为一人，但一般都是夫妻双方共同申请参加房改，处分房产时应夫妻双方共同申请办理。若申请人婚前、离婚后、配偶已去世时申请参加房改的，才能认定为单方所有。
就本案例所述，郑某是婚姻存续期间参加的房改，处分房产时应夫妻双方共同申请办理。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产证上虽然证载人是郑某，但是郑某与其配偶共同申请参加房改的，应属夫妻双方共同财产。郑某夫妻离婚时未到房管局申请办理离婚析产手续，因此房屋依然为郑某双方共同共有。
延伸：注意离婚析产的几种特殊情况
1、双方当事人通过判决离婚，在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有，但要求该方当事人补偿给另一方当事人一定数额的金钱补偿。现生效判决确权的一方当事人单方来办理房产转移登记，可否？虽然生效离婚判决上已明确了夫妻共同财产归一方所有，从物权变动的角度来看，此时房屋的所有权已经发生变动，但是对于此类判决，特别是将金钱补偿作为房屋所有权变动条件来描述的，视为一种附条件的判决，条件对判决的结果具有一定的制约。从减少纠纷的角度出发，应由双方当事人办理转移登记为宜。
2、甲乙双方系夫妻关系，有夫妻共有房屋一套，并共同育有一女，现甲乙双方协议离婚，约定将房屋归甲所有，但乙另有要求，此房屋登记为甲所有后，甲不得出卖，只能留给他们的女儿居住，并要求登记机构将此约定记载入登记簿，可否？物权法有一个基本原则就是物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力等必须由法律规定，当事人不得更改，比如当事人双方不得约定“流质”条款，不得约定经登记的抵押权无优先效力。同样，在本案例中既然双方都约定此房屋归甲所有，一旦完成权属登记后，甲即是此房屋的所有权人，因所有权具有的占有、使用、和处分权能，所以甲当然可以将此房屋再行处分，因此，乙限定甲的处分行为是无效的，而且登记机构也不得将此限制约定记载于登记簿。
怎样办理离婚析产
办理离婚析产需要的资料有哪些
1、析产双方申请人身份证复印件(核对原件)；
2、房屋所有权证原件；
3、离婚析产协议书或法律文书(人民法院调解书或已生效的判决书)；
4、房屋平面图；
5、营业税完税凭证原件。
办理离婚析产登记程序
持房产证及离婚资料到房产大厦二楼西厅办理营业税完税；
申请人持所需资料到房屋所在区房管局受理窗口申报(房改房在房产大厦二楼东厅受理窗口申报)
特别提醒：持和房屋析产协议申请的需双方到场申请确认；通过法院调解或判决离婚明确房屋权属的，可凭调解书或经法院确认生效的法律文书单方申请。非住宅离婚析产的营业税免税需到各区地税局完税。房改房需提前到房产大厦二楼西厅测绘窗口办理房屋测绘。省直已购公房还需先到省政府行管局审批窗口(大厦东厅22号窗口)审批。
咨询集锦
1、通过民政部门双方协议离婚的，协议书上未明确房产归属的，双方是否可以申请办理离婚析产手续？
答：离婚协议书上未明确房产归属的，不影响办理离婚析产手续，双方可以书面约定房产的归属，共同申请办理离婚析产手续。
2、房屋登记有抵押，查封，异议等限制信息的可以申请办理离婚析产手续吗？
答：房屋登记有抵押，查封，异议等限制信息的暂不能办理离婚析产手续。
3、夫妻双方通过民政部门协议离婚的，离婚协议书上明确房屋归属的，是否可以单方申请办理离婚析产手续？对方不配合办理的，应当如何申请？
答：夫妻双方协议离婚的，夫妻双方应当一同申请办理离婚析产手续。对方不配合办理的，可以通过民事诉讼，当事人持取得房产的法院判决及房产证或通过法院执行的，可以单方申请。