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一图看懂上海1.21楼市政策变化
最新限购、买房、赠与、交易流程等汇总（2021.4）
1上海限购政策
单身情况分析
沪籍单身人士
一、单独名下有房，限购。
二、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。
三、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超过3套（含3套），限购
结婚情况分析
沪籍已婚人士
一、夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。
b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。
c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。
d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。
e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套（含4套），限购。
二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
注：
满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
2外地人购房攻略
外地人在上海购房需要什么条件？
1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
4、居住证满三年（免交房产税）
所需证明：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证
特殊客群
o1
本市集体户口
按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。
o2
外国籍或港澳台同胞
提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单！可购买一套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）
o3
在读博士、博士后
要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
o4
部队人员购买住房
a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注：1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。
2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
临港购房新政分析
1、上海临港购房新政发布：
2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。
2、落户新政：缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
3、购房资格：非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。
也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！
3上海购房贷款政策
1.商业贷款
（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。
2.公积金贷款
首套房：①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。
二套房：①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。②在上海有1套房，人均面积≤37.2m2，无上海公积金贷款在使用。
限贷的认定方式①在上海有1套房，人均面积＞37.2m2。②在上海有2套或以上的房产。③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。
（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为35%。
（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。停止向在上海有1套房，人均面积＞37.2m2的家庭发放贷款
（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。
上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
4上海二手房交易流程
不动产交易登记缩至5个工作日！
一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服
5上海房产税征收标准
房产税计算公式
房产税免征&优惠政策
6二手房交易税费
7上海各区交易中心
单位联系地址上海市南泉北路201号2、7楼（周一至周五）浦东新区南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）张杨路受理处：张杨路2899号（近德平路）惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号黄浦区鲁班路158号徐汇区上中路466号长宁区剑河路606号普陀区中山北路2930号静安区老沪太路1233号（运城路99号）虹口区水电路1576号杨浦区长岭路111号（近抚顺路）宝山区宝杨路1369号闵行区水清路159号浦江分中心：浦晓南路166号（对私业务：周一至周六）嘉定区嘉戬公路118号松江区松江新城文诚路1611号（近三新路）金山区金山区石化卫零路478号奉贤区望园南路1529弄1-3号C裙楼底层青浦区城中西路121号崇明区城桥镇翠竹路1501号
8上海新房购买流程
一.取证
1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。
二.认筹
1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三.审查资料
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）
四.上海新房摇号“计分制”
在家庭结构方面，在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。
在户籍方面，认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。
在名下房产方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。
此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。
认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。
高系数的楼盘
倾斜于社保时长更多的人
低系数的楼盘
更利于在沪无房，无购房记录的人
1、问满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？
答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。
2、问如果名下房子在外地，算无房户吗？
答：仅限于上海范围，算无房户。
3、问离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策有上，有哪些限制？
答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。
4、问
上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？
答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。
5、问拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
6、问有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？
答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。
7、问赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？
8、问认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
9、问购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？
答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。
10、问离异后，带着未成年孩子，家庭结构一栏打几分？
答：算单身0分，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是0分。
11、问退休人员的社保怎么算？
答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算，如果是2005年退休的话，社保只能算两年。
12、问户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？
答：如果在2021年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。
13、问上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
14、问社保有要求连续社保吗？
答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。
15、问0.1-0.24社保系数是如何计算的？怎样才是0.24？
答：每个新盘都会公布自己的系数，以楼盘认筹公告为准。
16、问如果外地有房，上海无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，上海无房无贷，这种情况呢？
答：以上海名下房产为准，两种情况都算无房。
17、问我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗？
答：不算，名下有住宅才算有房。
18、问境外人士购房也要积分摇号吗？
答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。
19、问5年内购房记录是指上海，还是全国？
答:以上海名下房产为准。
20、问外地社保转移都上海，可以算吗？
答：只认上海缴纳的社保。
21、问请问怎么界定有房？动迁房算吗？
答：名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。
22、问家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？
答：份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。
23、问请问无房是按照网签为标准吗？
五.摇号开盘
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房。
4、没选房，没签订认购书，全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
理论上可以委托，以售楼处为准。
二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？
三.可以一家三口分别参与认筹吗？
理论上可以，以售楼处为准！
但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致
四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？
外场看不到，进入内场才能知道。
五.摇号到选房一般间隔多久？
看情况，有马上选房的，也有次日选房的。
理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。
七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？
不需要摇号，开发商自行安排。
八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？
《摇号规则》明确规定了不可以。
九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？
1.没批下来，可以换银行。
2.没批够，补房款给开发商。
9上海住宅赠与流程
赠予:顾名思义，通常情况下，就是把你名下的房子，无偿赠送给你直系亲属，腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；
比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房，不管户口是哪里，不管有没有社保税单，通通不管。只要是你的爸妈，只要你有出生证独生子女证派出所证明户口本等任意能证明父子母子关系即可。
数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道，要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。
但是，上海目前还是没有要求。但是，这个通道可能即将要关闭了。比如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格。
所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎没有贷款了，可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票。因为你还年轻，你可以贷款，而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多人的爸妈并不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，房票十分宝贵。
最关心的几个问题如下
①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？
可以:小夫妻没有离婚的话，不管产证上有几个人名字，都可以赠予给对方的父母。
②有贷款的房子能赠予吗？
不可以。必须是清房，即房子没有任何贷款，没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题，还清少量贷款即可，就滕了一张房票，房票宝贵。
④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？
首先，你想想你是不是有能力赠予超过2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力，就不用考虑个人所得税。
只要你爹妈名下只有你赠送给他们的唯一赚上海住宅，那么满五年后卖出就没有20%的个人所得税。
那么你可以送一套给你爸妈，再送一套给你老婆的爸妈，这样绝对没有个人所得税。
有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办？例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小王又把自己的房子C赠送给他，如果老王把C卖掉，则会产生20%个人所得税。
破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房，即可免去20%个人所得税。另外，京沪深房产原则上不断买进，不要卖出，完全不用考虑这个个税。
⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在
我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口，也没有居住证，是不是要交房产税？我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了，再送给他们就超面积了，要不要交房产税？
答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用，这是无偿得来的。即使新的政策的出台，一般也不回追溯过往。
最关键的，是腾出你的房票。有条件的，请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘，去贷款买更好的房子吧。
知道拍卖房和赠予政策，不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？
每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爷们开绿灯，你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费，创造优质gdp，就是这么残酷。
但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素，为了房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了。不要低估调控.
赠与费用如何计算
受赠人不需要查限购
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
赠与过户免征营业税，但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）
契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）
其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
二手房（住宅）赠与过户所需材料有：
1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、
2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，
3.产权证复印件一套
4.户口本（若是直系亲属，能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）
5.经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填写，交易中心会自行公证，无需自己办理。）
二手房（住宅）赠与注意点：
1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格，此价格一旦受理，不可变更，现场打好税单，需要当天缴纳契税。
2.赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;
3.税费当天需要缴纳，请带好银行卡（有些卡会限额，请自己开通大额刷卡，交易中心不接受现金交税，小额费用可现金支付）
4.产证会当天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，请提前复印备用。
房吧（备注赠与咨询）
ps：交易中心近期办理的收件收据。收到此件，说明您的赠与已经走完流程，只差最后一步，拿着这个收件收据，带上身份证到交易中心拿号直接领取产证。
买房需查询资料网站
1.个人征信报告
2.不动产查档单
3.社保查询
上海最新落户政策
2020社保缴费上限：28017元/月
2020社保缴费下限：4927元/月
2020一倍社保缴费基数：9339元/月
居转户
常规的落户条件要求：
1、持有《上海市居住证》满7年；
2、持居住证期间社保累计达到84个月；
3、持证期间依法在本市缴纳所得税；
4、有国家中级职称；
5、无违反计划生育及违法犯罪记录；
留学落户
-一般来说留学500强学校的硕士学制是两年制，必须在国外待满一年365天才可以满足留学落户的条件；
应届生落户
在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户。
创新、企业人才落户
1、获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额1000万元及以上或者累计获得创业投资额2000万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的企业中持股比例不低于10%的创业人才，在企业连续工作满2年的，可以直接申办；
2、在技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满2年，最近3年累计实现5000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于5家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人，可以直接申办；
3、本市创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才，已经完成在本市投资累计达到3000万元的，可以直接申办；
4、最近4年内累计36个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍且缴纳个人所得税累计达到100万元的企业高级管理、科技和技能人才，可以直接申办；
5、同时符合下列条件的企业家，可以直接申办：
（一）运营本市企业的法定代表人（担任董事长或总经理）或持股不低于10%的创始人；
（二）企业连续3年每年营业收入利润率10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元；或科技企业连续3年每年主营业务收入增长10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元；或企业在上海证券交易所、深圳证券交易所等资本市场挂牌上市；
（三）企业的生产工艺、装备和产品不属于国家和本市规定的限制类、淘汰类目录；
（四）企业无重大违法违规行为和处罚记录,无不良诚信记录。
临港新区落户
NO.1必要条件
符合新片区重点产业布局、经新片区推荐的用人单位的核心人才；
NO.2必要条件
NO.3
被聘为中级及以上专业技术职务或者具有技师（国家二级以上职业资格证书）以上职业资格，且专业、工种与所聘岗位相对应；
NO.4
最近连续3个纳税年度，个人在上海平均每年纳税额在100万元及以上或者连续3年平均每年聘用本市员工100人及以上；
NO.5
最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上。