房子不是压岁钱。买房是大事，登记更要谨慎，千万不要以为孩子只是名义上的所有权人
■沈婧姜阳喆
出于保障未成年子女生活或者资产分配的考虑，很多人会将购置的房产登记在孩子名下，再根据实际需要进行处理。
按照大多数人的想法，房子是父母出资买的，孩子的监护权也是由父母享有的，只是房子登记在孩子名下，怎么处分房产不还是看父母的决定吗？真是这样吗？
2001年，王女士出资40万元在北京市海淀区购置了一套房产，登记在当时才两岁的儿子赵伟名下，一直未做处理。到了2022年，王女士准备将这套房子出售给自己的朋友李先生，便以赵伟法定代理人的身份和李先生签订了房屋买卖合同，将该房产以50万元的金额出售给他。在签署买卖合同时，李先生支付了20万元定金，王女士出具了相应的收据，李先生先行搬入房内居住。之后，因两人之间发生不愉快，王女士不再配合后续的买卖事宜，李先生便向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并要求王女士和赵伟承担违约责任，支付双倍定金40万元。
但事情的发展出乎所有人意料。在收到法院传票后，赵伟向法院提起了反诉，请求法院判令买卖合同无效，并要求李先生停止侵占行为，返还房产。
一波未平，一波又起，法院又是怎么认定的呢？
法院判决
法院经审理认为，和李先生签订房屋买卖合同时，赵伟还是未成年人，王女士作为监护人有权代他进行民事活动，但要满足法定要求。根据民法典第35条第一款的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
从具体的合同条款来看，买卖合同中约定房屋转让总价款是50万元。该房产是王女士在2001年购入，当时的购置价为40万元，符合之前的物价消费水平。但现在早已今非昔比，房产的现价要远远超出购入价，王女士和李先生必然了解房产的真实价值，合同中约定的转让价款明显有违事实。
因此，虽然王女士有权代赵伟实施民事活动，但她以明显不合理的价格转让赵伟名下的房产，存在恶意串通的情形，损害了赵伟的权益。基于此，根据民法典第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，王女士与李先生所订立的房屋买卖合同无效，李先生应将房产返还给赵伟，王女士也应退还所收取的合同定金。
法律解读
1.父母代未成年子女订立房屋买卖合同一定无效吗？
并非如此。
一般情况下，作为未成年子女的法定监护人，父母有权代理未成年子女实施民事法律行为，父母可以代为处分未成年人名下的房产，但不能损害未成年子女的权益。
如果买卖双方订立的房屋转让价款符合市场价格，合同条款的约定也符合交易习惯，买卖合同一般是有效的；但若父母与其他人之间达成交易意愿，以明显低于市场的价格出售房产，或者采取不合理的交易形式，损害了未成年人的利益，合同很可能被认定为无效，存在巨大的交易风险。
2.房产登记在未成年子女名下的风险及应对。
（1）在子女成年之前，父母不能任意处分房产。
另根据法律规定，监护人处分未成年人名下财产需满足“维护被监护人利益”的条件。也就是说，如果确实要处分未成年人名下的房产，售房款也要用于未成年人所需，监护人不能随意支取。
（2）父母可能会失去对房产的控制权。
由于房产登记在孩子名下，父母并不具有合法的产权人身份，在处分房产时不免会遇到诸多障碍。同时，孩子成年后便对房产享有完整所有权，可以任意处分房产，比如售卖、出租、赠与他人等，父母将失去对该房产的控制权，存在资产流失的风险。
（3）购房者可能因购买未成年人名下房产而面临合同无效。
房子不是压岁钱。买房是大事，登记更要谨慎，千万不要以为孩子只是名义上的所有权人。