“老人去世后留下一套房子，继承人细细算下来，竟然有17个。”
最近这样的新闻屡见不鲜，因继承产生的问题也日益增多。一些家庭在老人去世后并不会想到去分割房产，但近些年我们乐清市的大规模拆迁，导致许多人准备去处理遗留的房产时却遇到各种各样的问题。
以下是《房小白说法》第003期房屋纠纷问题汇总
问题一
我父母前几年都去世了，留下一套房产，我是独生子女，是不是就能直接办理过户了？
律师解析：独生子女并不是父母遗产的唯一继承人！
按照我国《继承法》的规定，配偶、子女、父母同为第一顺序的法定继承人，因此独生子女不是父母财产的唯一继承人。
案例：小丽是其父母的独生女儿，父亲十年前去世，母亲今年刚过世。父母亲生前留下一套房子，小丽想要把房屋过户到自己名下，经过咨询后发现，小丽的父亲过世时奶奶仍在世，她有权继承儿子的部分遗产；而奶奶过世后，其继承的部分产权，分别分给了小丽的父亲、大伯、二伯和小姑姑。小丽大伯和爸爸先于奶奶过世了，根据法律规定，由小丽大伯和爸爸的晚辈直系血亲代位继承，即小丽、大伯大儿子、大伯二儿子、大伯三儿子。
看到这里，你们是不是和小丽一样，觉得很复杂，好好的一套房子就这样被分的支离破碎，真如传说中的七大姑八大姨也来分房子！
如果小丽的父亲和母亲在生前预留一份有效遗嘱，确定其身故后房产份额归小丽所有，那么小丽则可以轻松顺利地完成过户！
问题二
我手上有遗嘱，是不是就能直接办理房产过户？
律师解析：进行遗嘱继承的，遗嘱必须合法有效！
根据《继承法》的规定，遗嘱的形式主要有：（1）公证遗嘱；（2）自书遗嘱；(3)代书遗嘱；（4）录音遗嘱；（5）口头遗嘱。
无论是何种类型的遗嘱，不仅要在形式上符合法律规定，而且还要具备以下的条件：
1、立遗嘱人必须具有立遗嘱的能力，遗嘱内容必须是立遗嘱人的真实意思表示
往往很多立遗嘱人会在发生严重疾病或者是生命垂危时来立遗嘱，但这时候必须保证其意识清醒，表达能力完整、清楚，否则可能会造成遗嘱无效。
《继承法》第二十二条，以下为遗嘱无效的情况：（1）遗嘱人为无行为能力人或者限制行为能力人；（2）遗嘱受胁迫、欺骗所立，不能表示遗嘱人的真实意思；（3）伪造遗嘱；（4）遗嘱被篡改，篡改部分无效。
2、遗嘱处分的遗产只能是个人合法所有的财产
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第三十八条遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。
4、遗嘱对财产及财产线索的描述要明确。
因此，当你拿着一份遗嘱去办理房产继承时，不一定能够直接进行办理，虽然已经取消了办理房产继承需要进行继承公证的前置要求，但由于工作人员并不能对于遗嘱是否真实有效进行确认，往往还是要求进行公证或者诉讼后办理。
律师建议：有了遗嘱并不会万无一失，要保证所立遗嘱的合法有效才能顺利完成继承。建议立遗嘱前咨询律师，避免纠纷。
问题三
无偿赠与、依法继承以及买卖。哪种方式最省钱呢？
前几天，财政部、税务总局联合印发了一份《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号），说明了这些问题。
继承房屋不缴个税
6月25日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（以下简称“公告”）。
2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。因此，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，偶然所得适用税率为20%。
其中，对于房产的无偿赠送，《公告》指出：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。
以一套面积100平米，价值200万的房屋为例，无偿赠与和买卖两种方式，哪种缴纳的税费更少？
如果是买卖，购买方主要缴纳的税费有：契税（缴纳比例为1.5％）；印花税（购房支出费用的0.05％）。这两个主要税种，买方需缴纳31000元；
如果是赠与，受赠方要缴纳40万元的个人所得税。
但是，有以下情形的，不征收个人所得税，包括：
一是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
二是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
三是，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；
也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。
实际上，子女从父母那获取房产，有三种途径：无偿赠与、依法继承以及买卖。哪种方式最省钱呢？
继承：约交1%公证费
如果是直系继承的话，契税、增值税及其附加税和个税上，统统免征，只需要支付个公证费而已。
各地的公证费按照标的物的大小有所不一样，但大概在1%左右。
那么，200万的房子，只需要2万就足够了。
获赠与房屋一旦销售，需要缴纳20%个税
如果父母还健在，需要处理房产，赠与比交易更划算么？
赠与要比继承贵。直系亲属之间的赠与需要交纳3%多一点的税费，看起来也不算太高。200万的房屋，3%的税费，也就6万多元。
但有个遗留下来的问题，父母的房子交到你手上，你是打算一直住下去还是有一天会卖出去呢？假如你要卖房，还可能需要缴纳一笔巨大的卖出成本。
若父母健在将来还要销售房屋
买卖反而最划算
所以，赠与节省的个人所得税只是小钱，将来变现时的个人所得税才是大头。如果父母还在，想把房子给子女，考虑将来的变现成本，其实，通过买卖才是最最划算的。
如果采取交易，也就是爸妈把房子卖给你的方式，税费相对复杂一点。像上文提到的，如果是买卖，200万的房屋买方需缴纳31000元税费。当然，每个地方的税费政策不一样，但可以次为参考。
但是如果是获赠的，将来销售单个税一项就已经40万元了。
最后总结一下：
依法继承最省钱！
但如果父母健在，房子不考虑再次销售的，赠与比交易划算！
父母健在，房子考虑再次销售的，交易比赠与划算！
乐清房产在线邀请了浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所，共同联合推出——《房小白说法》栏目。从专业律师的角度出发，为乐清广大购房者免费解答疑惑。
浙江嘉瑞成律师事务所曾两度荣膺「全国优秀律师事务所」，六次蝉联「温州十强律师事务所」榜首，并获浙江省服务中小企业优秀律师事务所、浙江省纳税信用AAA等级、温州市服务名牌、温州市服务业重点企业等荣誉。
只要您有任何关于房地产纠纷的困扰，都可以向我们免费咨询。
咨询方式
步骤一：戳下面链接
步骤二：整理好自己的问题，尽量表述清楚明了，填好联系方式和姓名。
步骤三：预计在一到三个工作日，小编将律师回答内容回复给大家。